“我来到浙江次数比较多一点，因为现在全国房地产界的眼睛都在看着浙江。虽然义乌目前还是个县级市，但它的知名度已经大大超过了县级市的范畴。”本月２２日，中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌教授应浙江大都置业投资有限公司邀请，首次考察义乌房地产市场，并就２００４年中国房地产走势、浙江房地产业发展现状和义乌楼市情况作了一场历时两小时的主题演讲。

    由于时间关系，报告会对于义乌本地情况的解析并不算很多，不过义乌人直截了当的提问还是把人们最想了解的问题摆到了他面前：义乌楼价到底还会不会涨？而到会的业主们从顾云昌的回答中，听出了一份对义乌房地产市场的坚定信心。

    以下是顾云昌报告中几个主题内容，概括整理，以飨读者。

    关于房地产的概念

    房地产是房和地结合在一起的，国际上叫不动产，它是不能动的，这就是它的第一个特点。第二大特点，是价值量大，资金量大。现在我们中国的消费进入万元级消费，住宅和汽车都是万元和数十万级的消费品。而且房地产的价值量大还有一个概念，是具有保值增值功能的消费品或者投资品。１０年前造的房子现在买比１０年前还要贵，它具有保值增值的功能。这就是房地产的特点，所以说这些特点使房地产不仅具有消费价值，还具有投资价值。

    中国房地产贡献很大

    在１９８５年前，在中国大地上没有房地产的概念。经过改革开放以后特别是近十年的发展，去年的９月份，国务院的文件第一次提出房地产业是国民经济的支柱产业。为什么成为支柱产业。我们简单做个比喻，就是说国民经济的发展。我们国家在过去几年ＧＤＰ增长保持７％～８％的幅度，其中房地产起到多少作用？起到２个百分点的作用，也就是说增长当中有２５％的功劳应归于房地产业。

    有这样一个典故，义乌产生一个白领，就导致四川某地有个蓝领有了一份工作。这话讲起来好像没关系，实际上有关系，因为消费拉动经济拉动就业。房地产业的产业链很长，建设部看房地产的工作，要从建设业、建材业、规划设计、园林绿化、家电家具、钢铁等方面综合来看。据中国钢铁协会说，钢铁行业的收益４０％来自房地产行业。所以房地产是最大的资产也是最包容其他消费品的东西。

    消费理念正在变化

    变化最大的是居民住房的理念变化，过去靠国家，现在靠自己。我们常讲，中国人的消费理念不如外国人开明，人家都是负债消费，我们都是存钱消费。现在中国已经出现了一大批“负翁”，这就是中国住房制度改革带来的社会变化，也是中国房地产市场兴旺的原因。我是房地产业界的人士，讲的是房地产的好话，但是基本是事实，这连续六年，中国房地产市场一直处在高速发展的阶段，体现在我们的销售和投资上，商品房的销售量始终保持在２５％左右的增长，开发投资始终保持在２０％左右的增长，可以说是供销两旺，应该说，非常被人们看好。

    两首歌描述中国楼市

    第一首叫千年等一回。中国房地产市场的兴旺是千年等一回，因为今天的兴旺除了中国经济的发展客观规律以外，有一个很重要的因素是房改，房改我看一千年就这么一回，把公房变成私房，大家都自己买房，提倡居者有其屋，提倡住房私有化。我们这一代房地产人很幸运，遇到了千年才一回的大好机遇，房地产在我们这一代发展起来了，我们的业主们也在千年等一回的大潮中买了自己的房子，因为过去自己买房子是不可能的事情。

    第二首歌叫让人欢喜让人忧。大概在２０００年年底，有人说２００２年将是中国房地产业的冬天，有许多楼要炸，而且在２００２年的七八月份，房地产市场要崩盘。大家后来看到了，２００２年是春天不是冬天，但是有关论调出来后，引起了业界社会对中国房地产市场的高度关注，这是“冬天论”。

    中国的楼市是健康的

    现在大家的眼光往往盯着浙江，杭州，所以去年４月初时，副总理曾培炎刚上任不久，就到杭州调查房地产市场是不是过热？这是历史上第一回由副总理亲自调查房地产情况。

    浙江现象是房子卖得比盖得快。杭州楼市有几个超越，第一个是浙江经济的超越发展，第二个是浙江楼盘品质的超越，在楼盘品质方面，杭州、上海是个代表，广州、深圳也是个代表；第三个是房价的超越，浙江特别是杭州的房价连续四五年的快速增长，是不可思议的，西湖边的房价已经是天价，所以人们在讨论杭州的楼市已经出现了泡沫，这样的评论是不奇怪的。

    那么，杭州的楼市是不是不健康，是不是出现了大问题，是不是要崩盘了？这是人们所关注的，如何来看待这样的楼市，讨论得非常多。

    去年春节的时候，我们建设部的观点始终认为，全国的楼市是基本正常的，局部地区可能有些过热，但有的人认为是全国性的房地产过热。如何来看待浙江的楼市，现在我们可以放心地说，国务院已经表了态，国务院１８号文件，即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这个文件的题目就明确地告诉大家，中国房地产市场是健康的。

    那么如何来判断一个市场是不是健康的呢，１８号文件提出了三个基本标准：一是供求关系基本平衡，第二供求结构基本合理，第三，供求价格基本稳定。不要产品大量积压，也不要供不应求；高中档房产品结构合理；不要价格一会儿涨得很快，一会儿又往下降，这样就不是很健康的。中国房地产市场从三个基本看，是基本健康的。目前中国的空置房是有１亿平方米，按照新的计算方法，空置率只有７％，处在１４％的安全警戒范围之内。而且房地产市场每年还需要大的增量，消耗这点空置房问题不大。中国房价一直保持４％左右的增长，低于ＧＤＰ的增长，是正常的，所以总体上是健康平衡的。但是也不是一点儿问题都没有，我们许多局部地区还是不正常的。

    房地产市场的泡沫和过热

    今天我们应该承认，杭州、上海的房地产市场是有泡沫的，什么叫泡沫呢，我认为泡沫的概念是一个价格的概念，市场经济下，经济行为就像啤酒一样，很难没有一点泡沫。泡沫是一种价格形态，是市场的销售价格远远高于它的成本价格，比如１９９２、１９９３年的海南、北海，都有泡沫，房价翻了一番，地价翻了一番，后来泡沫破灭，价格高台跳水。

    那么泡沫是怎么产生的呢？我们来分析一下杭州的楼市的泡沫是怎么产生的。杭州的楼市是由整个浙江来支撑的，拥有巨大的购买量，但是杭州的土地供应量不足，始终处于饥饿状态，想买房买不到，引起了房价的上升。大约五年前，精明的温州人看到投资机会，纷纷到杭州买房，炒房的人增多，房价进一步上升。这就形成了房地产泡沫。

    房地产泡沫可以分为小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。有泡沫不要紧，关键是要控制住，不要成大泡沫。例如香港的房地产市场。香港在１９９７年前，也产生了大量的房地产泡沫，价格上涨了４０％，那时香港的经济是看好的。但到了９８年亚洲金融风暴后，房地产价格下降了６０％以上，整个香港楼市泡沫破灭，大家都想往外抛楼，这样形成了一大批负资产，许多贷款买的房子，现有的资产还不够清偿银行贷款。负资产的产生对社会经济影响很大。许多有产者因此变成了无产者，整个消费衰退，市场萧条，投资下降，这就是房地产泡沫带来的负面影响。

    所以经济学家一讲泡沫，大家心里都非常慌张。所以许多人担心杭州楼市是不是有了大泡沫，但事实上，杭州楼市还没有到这样程度，最多是小泡沫、中泡沫。上海也是，没有大泡沫。前一个时期，我们也在讨论上海的楼市。去年上海房价上涨了２５％。这与当地的经济发展水平是相关的。比如过去宁波收入较高，但房价很低，买房特别容易，所以涨价是必然的。现在联系浙江上海的实际，调控的主要目标是把过高的房价增长率控制下来，保持平稳的增长。现在上海市政府的任务是，第一房价不能跌，第二不能涨得太快，所以最好是房价涨幅不能高于工资的涨幅。

    义乌目前的人均可支配收入水平跟上海差不多，大概在１４８００元左右，比北京要高１０００元。这样的收入水平能支撑什么样的房价，虽不能完全跟上海相比，也差不了多少。所以房价和收入之间是有内在联系的。衡量商品房价位高低的主要指标是房价收入比，指一套中等水平住房的价格与一个中等收入家庭的年收入之比，房价收入比最好是在６倍左右。中国目前的房价收入比基本合理。

    中国楼市的发展已经经历连续６个黄金年了，２００４年没有理由不继续看好。消费需要仍然很大，城镇居民购买力还在增长，部分地区有投资需求。在消费需要为主的市场，没什么可忧虑的，在投资需求为主的市场，则要分析投资需求占多大比例，如果投资需求超过２０％以上，那么这个市场要警惕。义乌的收入水平高，投资需求比例高一些，也是正常的。

    义乌房价还会不会涨？

    报告会结束后，有业主直截了当地提出了这个问题。顾云昌对此回答说，义乌房价上涨的水平与上海等地水平相当，这是与义乌本地和外来的强大购买力相关的。现在看来，义乌房价还有上升空间，因为随着新开的楼盘性能、品位、功能的提升，房价肯定还会提升。而且从供求关系看，义乌当地真正具有高档品位的楼盘还不多，但这部分楼盘的需求量却是很大的。因此投资房地产在义乌乃至整个中国都是有前景的。不过顾云昌也表示希望义乌楼市是稳中有升，但不能升得太快。

    记者向其介绍了金华房地产市场竞争激烈的现状，顾云昌表示，经过竞争将有利于提升楼盘的品质，因为竞争的最后焦点还是在楼盘的品质上，这将形成一个良性的循环。比如在房价连续５年稳中有降的广东，开发商如果不动足脑筋，想方设法提高规划设计水平和产品质量性能，不努力搞生态的、绿色的、健康的，或者是文化的产品，就卖不出去。所以最好的楼盘出在广州等地也是必然的。相反，浙江开发商在本地日子还非常好过，这几年房子好卖，房价涨得快，有些地方在楼房上的研究和创新进步不大，但也有一些地方房价、地价过高，开发商们有了危机意识，居安思危，开始向外、向全国寻求发展。这些都说明竞争将会带来一系列的良性改变。

    借脑引智
    大都剑指全国一流

    本次论坛主办方，浙江大都置业投资有限公司是一家成立不久的大型民营房地产公司，该公司开发的首个楼盘———大都国际名苑曾在去年的全国人居经典角逐中，荣获浙江人居经典称号，成为义乌惟一获此殊荣的楼盘。

    人们很容易就可以在“大都”发现在其他房地产开发商身上很少体现的东西，比如频繁地借脑引智。自大都公司成立以来，曾先后邀请著名商务礼仪培训专家裴少桦教授，清华大学职业经理培训中心特聘教授王志耘，管理前沿权威、清华大学张玉杰教授，房产权威、清华大学教授曾宪斌教授，国际著名金融专家丁大卫教授等高层次智囊们“开坛论道”。

    “要做就做最好的”，对于企业热衷聘请专家，大都置业董事长楼志松在接受记者采访时表示。大都公司并没有将视野局限在义乌，而是指向了更广阔的地域，力求能成长为国内一流的房产企业。这需要提高企业和员工的自身水平，因此大都公司多次聘请各行业的权威进行指导和培训。

    顾云昌简历

    １９７９年到建设部工作，２０世纪８０年代初着手住宅商品化研究，１９８５年开始研究土地问题，１９９８年进入中房协工作，曾多次参与国家房改政策的研究和制定，是国家房改方案的主要起草人之一。９０年代参与２０００年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。