房地产贷款走向将发生重要变化。2月26日，中国银监会宣布，对《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》开始为期一个月的公众意见征求期。这个被业界称为“2·26指引”的新条款明确指出：“商业银行应着重考核借款人还款能力。应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50%）”。“指引”同时强调，开发商若要向银行贷款，那么其开发项目的自有资金至少在30％以上。

    一石激起千层浪。过去，银行每一个细微的政策调整都对资金密集型、产业关联度高的房地产业产生过巨大影响。不久之后即将正式实施的“2·26指引”，又会给火爆多年的浙江楼市带来怎样的变化呢？

    消费者“此项政策的出台，将对炒房者尤其是一些中小投资客产生抑制作用，对纯粹是购买房子自己住的普通老百姓而言，影响可能不会太大。”省建设厅房地产业处处长何仲华在谈到房贷新政策时显得十分平静。

    他分析说，与以往的房贷政策相比，“2·26指引”增加了对个人住房贷款的管理。按照“2·26指引”提及的“商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50%）”的字面意思理解，银监会此举意在给个人房贷市场套“紧箍圈”。这样的政策背景，对资金实力并不雄厚的中小投资客将起到十分显著的钳制作用，因为按照银监会提出的个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下的要求，个人或家庭以同样的方式向银行按揭贷款买房，他所能贷到的款额就要比以前少多了。这对于手中资金并不宽裕、原先主要依靠银行贷款的房产投资客来说，无疑是大大提高了其投资门槛。

    谈到对购置自有住房消费者的影响时，何仲华认为，新政的影响并不会太大。因为这些消费者购买房子的目的是为了满足自己实际的住房需求，新政在某种程度上是提醒个人还房贷时必须量力而行，引导他们要按照自己的经济实力来选择合理的还贷方式，老百姓每月还银行的钱可能会少一些，但只要有足够的钱，他们仍然可以提前还清贷款。

    开发商 与普通消费者相比，开发商在面对新房贷政策时的心情显得喜忧参半。

    事实上，了解银行房贷政策走向的人一眼就可以看出，“2·26指引”实际上和去年6月央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）一脉相承。在房产商们看来，“2·26指引”与“121文件”一样强调房产商向商业银行贷款的基本条件：开发项目自有资金至少在30％以上；同时，防止建筑施工企业对房地产开发项目进行垫资；监控房地产商的销售款，防止其挪用作开发其他项目——这都意味着以往房产开发商的两大融资渠道：银行贷款、建筑企业垫资都将受到更加严格的限制，开发成本将由此增加。

    尽管“2·26指引”在房产商中蔓延着一种担忧情绪，但紧张之余，某些条款却又让他们感到一丝欣喜——征求意见稿的部分条款，显然回避了“121文件”中的一些“苛刻”规定。如“121文件”中最让房地产商头疼的一个规定是：银行对土地抵押贷款的额度，不得超过土地评估价值的70%，期限最长不得超过两年，“2·26指引”中不再提及此话，而只是笼统地要求“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款”。

    银行 记者日前从工行、中行、建行省分行及兴业、光大、民生等商业银行处证实，“2·26指引”征求意见稿他们均已收到，但反应不一。

    “2·26指引”中最吸引眼球的第35条，把每笔房款的月房产支出与月收入控制在50%以下，月所有债务支出与月收入比控制在55%以下，强调其着眼点是“商业银行应着重考核借款人还款能力”，对此银行方面有自己的理解。工行省分行住房信贷处人士就认为，此举似有多虑之嫌，因为现在绝大多数办理住房按揭的家庭都是量入为出，明明只有五六千元的月收入，绝对不可能每月去还贷七八千元，应该说相比房产开发商借贷风险，住房按揭者的风险无疑要小很多。

    多数银行对征求意见稿中把“月均收入”作为控制房贷的基准杠杆，感到实际操作起来有不小难度。建行省分行有关人士直言，要银行如实掌握个人或家庭的月收入很难，也许一个人的月薪只有二三千元，但他的年终奖或年末分红却是一个可观数字，他的月收入究竟如何个算法？何况还有股市、基金、房产、兼职等其他隐性收入就更难掌握了。所以对银行而言，要想百分之百地精确掌握个人的月收入几乎是一项不可能完成的任务。

    在距“121文件”出台仅8个多月时间，银监会又下发“2·26指引”征求意见稿，不少内容又是一脉相承，个中意蕴不可谓不深长。对此银行界一个普遍的看法是，这与国家前不久加大对钢铁、电解铝、水泥、房地产等行业的调控力度密切相关，起码可以视作是国家动用金融杠杆对之进行实质性调控的一个信号。