序

站在一年之春来揣测新的未知，虽然自不量力，却实在是一件有趣的事。

对于房市而言，2003年的变动振幅没有人否定其急陡之状，但不同企业、不同的人，对变动的认识却截然不同。正像在深圳住交会上的一场对话，凤凰卫视主持人窦文涛也没有想到，对于地产走势，有人选乐观，有人选低迷，竟然有人宁愿选“暧昧”———因为他认为政策变动带来的影响，并不像大家说的那样泾渭分明。

同样的，对于2004年的房市，没有人能给什么定论，简单地评价房市涨跌也会失之偏颇，我们只能饶有意味地猜一猜———接下来，杭州房市悬念何在？

房地产急速行走了数年之后，重新梳理是一定会大规模兴起的，这绝不意外。那么，眼下，让我们来数一数我们关心的细节———

悬念一：各类政策将如何影响房市？

关注2004年的杭州房市，首先要关心各类政策。杭州的房市走势不仅受到经济发展状况、市场供求关系的影响，更受到来自政府政策以及由此产生的居民对楼市走势心理预期等的左右。

备受关注的决定2004年经济走向的全国经济工作会议已表达了许多与房地产业相关的重要信息———鼓励住房消费，防止“一枝独秀”。我国经济正处于经济周期的上升阶段，如依一般经济周期规律，经济繁荣期短则至少还有3年，长则5年以上。会上再次提出要坚持扩大内需，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此扩大内需是保持我国经济稳定发展的根本。会议针对房地产业当前存在盲目投资，货币信贷增长偏快等问题，明确提出要进行适度调整，防止使局部性问题变为全局性问题。但这种调整不是搞急刹车。这意味着未来几年房地产业发展处于良好的经济发展背景之下；政府对个人住房消费仍将采取积极鼓励政策；但是防范房地产业对金融依赖度过高，防止房地产业“一枝独秀”，保持房地产业与社会经济协调发展是宏观政策调控重点。

被公认为指导今后房地产业发展的纲领性文件———国务院18号文件核心内容无非是这样两条：一是发展，二是调控。考虑到我国经济已进入对住房、汽车等大件耐用消费品消费拉动经济增长时期，以及出口增长面临越来越多的不确定因素，鼓励住房消费、繁荣房地产市场是宏观经济发展的客观需要。文件在肯定了房地产业成为支柱产业的同时，丝毫没有回避房地产市场当前存在的问题。指出一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格、投资增长过快。18号文件主旨给出解决问题的思路，指出了判断房地产市场是否健康的标准———“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，指明了房地产业中长期的发展方向。国务院的用意十分明确：只有解决了问题，房地产业才能持续健康发展。

而从2004年1月1日开始施行的杭州房市新政，总的来说，传出的信息是抑制投机行为，增加中低价房。最近出台的杭州楼市新政策基于促进房地产业可持续发展，从抑制投机性需求、增加中低价位房供给等多角度入手，努力实行18号文件提出的目标，从目前土地一级市场、二手房交易市场情况看，政策效应已经显现。一级土地市场趋于理性，价格趋于合理；二手房市场开始由卖方市场转向买方市场，一些区域成交价格出现回落。新政的力量不在于这些具体措施，而在于表明政府的调控态度，在于正在改变市场各方对楼市的预期。

事实上，最重要的是，关心2004年杭州房市，除了必须关心已知的政策外，还要关心有可能出台的种种政策，关心所有潜在的种种经济信息。

    悬念二：土地供应量大增会带来房市普跌吗？

2003年中，杭州市创纪录推出了3459亩商品住宅用地，是2002年的1.5倍。如果按平均2.0的容积率计算，预计可建成商品房460万平方米；以每套100平方米计，可以满足4.6万户家庭的居住需求。按照房地产开发的节奏，这批地将在2004年和2005年进入市场。

加上以往市场的存量地块正在持续按计划开发，以保守的数字估计，2004年和2005年杭州楼市将有超过8.6万套的房源供市民选择。当然，这个数字还不包括政府提供的经济适用房。

而可以明确的是，2004年的土地供应量仍然不会小。不久前，杭州市国土资源局又寻找到了进一步为土地供应松绑的方法———将杭州的基本农田建设任务分到兄弟市，从而扩大杭州的可利用土地量，如衢州已经接受了部分杭州市的基本农田建设任务。

那么，土地供应量大增会带来杭州房市普跌吗？

这个问题其实不难回答。土地供应量增加是一个总量，房市如果要随之应声普跌，则需要在各个方向的地块都有十分充足的供应。这对杭州房市来说，是不可能的。我们对面市的地块略作分析就可得知，地块分布极不均衡，原来概念上的市中心地块比例极低。杭州正在有意识地向外扩张。

虽然，从2003年的每次房交会上，我们都能听到市民们“买不到房子”的叹息，但是，可以肯定的是，那种局部紧缺状态在2004年中会有大的改变。市中心的房产仍然会是供不应求，而某些竞争密集区块会受到市场供求变化的影响，房市的普涨有可能会在2004年就此打住，但是房价的普跌是绝无可能的。

闲林板块、钱塘江南岸板块和城北板块，将成为2004年杭州地产的三大热土。此外，富阳银湖板块、小和山板块、下沙九堡板块，供应量都不可小觑。在这些区域运营的开发商们，有必要打起精神，及早理清自己的市场运营思路。

    悬念三：交通将怎样改变杭州房市？

交通与楼市密切相关！一条道，往往能改变一个区域楼市的命运。东西快速路选址确定，新的交通网络即将形成，2004年，很多相关区域的房价会发生变化，整个杭州的房地产格局也会随之改变。上塘中河高架，将与东西交通大动脉形成一个完美十字形，今后，哪些区域受益最大？哪些楼盘获益匪浅？哪些区域的哪些楼盘反而丧失其优势，房子不会再那么“俏”？

东西快速路是杭城“一环三纵五横”交通网络中的市区第一横，它的建成将对杭州东西区域的经济产生极其深远的影响，对东西部及沿线周边的房地产市场势必产生巨大拉升作用。

相比较而言，下沙和城西区域受益最大，两端因高架桥的交通快捷而大大缩短了与市区的时间距离，相应也改善了周边的居住环境。尤其是城西，虽直线交通距离并不远，但文一路、文二路、文三路等东西向道路堵车问题十分严重，东西向快速道的建设，将使得城西成为市中心区域，而大城西范畴的五常、闲林也“近水楼台先得月”，获益匪浅。

另外，整个城北区域将因上塘、文一高架形成的完美十字形交通干线而受益，交通重心北移，房地产发展也会进一步加快。

东西向快速路的形成，主要有利于以下区域：

文一路延伸工程是从余杭镇区开始，一直到绕城西路东面800米，这个工程目前已开工。这一段的延伸工程从余杭开始到仓前为止的路基目前均已填妥，道路全长约10.27公里，路宽50米，原先预计工程是到明年底结束。离道路最近的是大华·西溪风情、通策·在河之洲等楼盘，闲林区块的诸多盘也会随之受益。

紫金港路是西溪风景区的一条配套道路，规划连接文华路和天目山路。由天目山路向紫金港路方向行驶再向东，即驶上余杭塘路，这样一条路线也是很便捷的。邻近天目山路上的楼盘主要有以高层、小高层为主的城市心境、西鉴枫景及西溪紫金庭园等。文华路附近的盘相对较多，如以排屋、公寓为主的阳光地带，单身公寓星洲花园、名仕家园、雅仕苑高层，以多层、小高层为主的天河西苑等，这一带的房产品形态较多，选择起来也很方便。加上浙大紫金港校区的落户，使得整个西北板块包括三墩区块的楼盘都有所带动。

从城北的石桥路上农科院立交是相当方便的，其周边受益最大的就是北景园组团。从武林广场上中河路高架后，到石祥路开始向东北行驶，到达北景园耗时不足16分钟。北景园中的两块商品房都市枫林和祥和人家也会是购城北房者的首选。祥和人家的位置在北景园经济适用房菊香苑的西面，都市枫林的位置在祥和人家北面，中间隔了条永安路。这个区域的交通，从几条道路的情况看无论是现状还是远景，都令人放心。除了上塘路转道石祥路到小区是一个方便的选择，目前的城市主干道东新路以后将直接接入小区，延伸段正是永安路，还有一条石桥路，建成后，可由东转入小区。东面的延伸工程与西面的同时进行，沿着德胜路往东，过了机场路便是德胜路延伸工程，这个延伸工程将一直接到绕城东路进入下沙。下沙城楼盘销售目前仍以本区域消化为主，快速路的建成使得交通更完善，小区周边的配套设施也能够满足基本的居住需求，因此该区域和楼盘的升值潜力较大。

   悬念四：杭州地铁顺利动工对房市有何影响？

地铁，杭州人心中美丽的梦想。虽然一度的“暂缓”曾经让它前途茫茫，可是国务院在2003年底发布的一个通知，却让杭州人对地铁又心生向往。2003年10月，国务院办公厅发布了《关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》，一度被“暂缓”进行的杭州地铁看到了曙光。

据了解，杭州地铁建设前期研究工作已有七八年时间，现基本达到国家建设地铁的新标准。杭州地铁公司介绍：目前杭州地铁一号线项目建议书已通过国家计委审查，正在等待国务院立项，秋涛路—钱江四桥4公里试验段预计在今年年内开工。

杭州市的总体规划确定了杭州将来要以“一主（主城）三副（临平城、下沙城、江南城）”的格局发展，杭州地铁一号线中部贯穿主城，用以解决城区的交通拥堵；两头连起了临平城和江南城（萧山和滨江），为未来城市的发展指出方向。工程全线长约52公里，其中地下23公里，高架线26公里，其余为地面线路及地上地下过渡段。全线设35个车站，其中高架站11个、地面站3个、地下站18个。另外，还设置七堡车辆段和蜀山停车场两个车场、1个地铁控制中心。估算总投资158亿元，平均造价3亿元／公里。

据杭州地铁公司介绍，杭州地铁一号线工程可行性研究报告的线路：从临平世纪大道地下站至汽车城地下站，绕开良渚文化城雕到达乔司高架站；再以高架形式到达九堡东站（这是一个较大的换乘枢纽———2005年将建成全国高速公路网浙江省的中心站，杭州公交规划8条线通过该站）；再往西南方向到达七堡车辆段，接着进入地下到火车东站（这也是一个枢纽，除了铁路，杭州城市轨道规划就有两条线路通过该站）；再经过艮秋立交汽车东站一带，沿艮山路向西走，到达武林广场再向南沿延安路地下到庆春路；出庆春路，到湖滨，再到西湖大道向东经城站火车站到达秋涛路后转向西南，经过富春江路通过钱江四桥；过钱江四桥后，线路将沿北塘河经过滨盛、中兴、西兴、青年路、明星、人民路等站点进入萧山区内，终点为蜀山车辆段。计划开工的一号线，具体走向拟从临平到杭州火车东站、汽车东站到艮山西路、环城北路、浙江展览馆、延安路、西湖大道到火车站，钱江新城过钱塘江到滨江区，至萧山城关镇。该线路总长50.68公里，共设37个站，总投资约200亿元，将贯穿城市中心区，成为连接萧山和余杭的公共交通骨干线。

眼下，经省发改委批准，杭州市地铁试验段即秋涛路站相关拆迁工作正在进行中。秋涛路站投资1.7亿元，总长度260米，宽20米，地面深度18.5米。地铁秋涛站横跨秋涛路，据专家称，这便于秋涛路两边设立行人出入口，预计共设立4个出入口。

可以预见的是，如果杭州地铁真的能如期开工，那么，地铁概念房大约又将在春季房交会上大行其道。但是，有了经验的人们，这一次一定会更小心，更务实。此外，不得不注意的是，据“地铁办”介绍，杭州地铁的规划并不十全十美。目前可以确定的只有起点和终点，中间的走向、站点布局等都没有定型。“地铁办”强调，不仅杭州如此，全国各地的地铁包括国外的地铁建设都有这样的过程。对许多房地产开发商来说，“地铁一响，黄金万两”。但是，怎样踏踏实实地啃上“地铁”这块大蛋糕，还得悠着点。

结束语

虽然，2004年的楼市仍然会有各种各样的遗留问题与新问题出现，但是，反省与经验将引导我们走得更稳更好。

经历了2003年的多重风雨洗礼，政府管理行为、企业的投资与开发行为、消费者的商品房消费行为都趋向成熟。政府将逐渐摆正自己的位置，不断完善相关法规；市场自身的调节作用将加强，规范经营的主流开发商将占据市场大部分份额；行业步入良性发展的轨道。

站在2004年春天，不管杭州房市有着怎样的悬念，我们有理由相信，在中国经济全面向好的大背景下，2004年的地产业将会获得长足发展。作者：通策企划部

新闻链接

上海房价首次超过北京

国家统计局近日发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示：2003年，上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的城市。此外,上海房价还以24.2%的增长速度成为全国房价增长最快的地区之一。

业内人士说,上海房价超过北京除了快速增长的经济适用房拉低北京房价平均水平外,上海房价飙升的最主要原因是外资的介入。上海中原研究咨询部最新统计资料表明:在刚过去的2月份最后一周,沪上新增的涵盖公寓、别墅以及办公楼的物业,价格梯度为5700—15000元/平方米,分布区域集中在虹口、徐汇、浦东以及青浦等区域。“这些项目很快拉升了上海的商品房价格。”

国家统计局提供的报告还显示,去年全国商品房平均销售价格为每平方米2379元，增长3.8%。其中，商品住宅销售价格为2212元/平方米，增长3.9%；办公楼平均销售价格为4293元/平方米，下降1.4%；商业营业用房3739元/平方米，增长4.5%。分地区看，上海、江西、山西的增速超过20%，是房价上涨最快的地区。