经过连续六年的购销两旺后，浙江房地产市场将走向何方？近日，省企业调查队在对杭甬嘉三地三级及以上资质的277家房地产企业开发投资状况进行调查后发现：当前的房地产投资仍呈快速增长态势，土地购置价格和商品房销售价格均大幅上涨；在未来两年，土地购置价格将继续上涨，预示房地产将继续升温；个别地区房地产业已呈现过热趋势，应引起关注。

    多数开发商：房子好卖

    从杭、甬、嘉三市277家被调查房地产企业的情况可以看出，房产的火热局面还在蔓延。2003年，它们共销售房产755.8万平方米，竣工面积为803.5万平方米，房产销售面积占房产竣工面积的94.1%。在投资方面，2003年实际投资额为329.4亿元，比上年增长46.3%，年末土地存量为1544.4万平方米，平均每家企业存量5.6万平方米。

    在销售方面，277家房地产企业负责人在回答“你认为目前本地区商品房销售状况：较好、一般、较差”这一问题时，81.2%的人表示“较好”；而选择“较差”的仅占0.7%。

    房价一年涨10%至30%

　　从调查看，这三地商品房销售价格继续上涨，且上涨幅度较大。在277家企业中，几乎没有人表示本地区的房价是下降的。其中承认本年度（2003年）上涨的212人中，25%的人表示本公司楼盘的上涨幅度在30%以上；17%的人承认该公司楼盘上涨幅度在20%～30%；42%的人表示上涨幅度在10%～20%。

    土地购置价格也有较大幅度的上涨。据统计，多数企业家表示，本企业本年本地区的土地购置价格是处于上涨态势。认为上涨幅度在30%以上的有77人，占36.8%。

    空置面积有所增加

    调查发现，杭甬嘉三市三级及以上的房地产企业2000年空置一年以上的商品房面积为47万平方米，到2003年空置一年以上的商品房面积为68.8万平方米，空置面积比2000年增加46.4%。
    
    不过，尽管空置面积增加，但空置率仍比较低，只占累计竣工面积的2.1%，仍处在合理区间。此外，从企业家对目前本地区商品房空置情况判断看，有五成多的企业家认为基本正常，而一成多的企业家认为空置情况比较严重。

    超过40%的开发商不认为房价会继续涨

    浙江楼市的持续升温，在很大程度上增加了房地产商的投资信心。调查中，大多数房地产企业对今后房产市场的看法是“会继续升温”，有48.4%的人对本地区未来两年商品房前景的判断表示出乐观的态度；认为不乐观的仅占4.0%。

    对于未来两年的土地购置价格，60.7%的被调查企业认为将会继续上涨，38.3%的企业看法是基本持平；认为下降的只占1.0%。

    就未来两年商品房销售价格而言，尽管半数以上企业家表示出看好的态度，认为会“继续上涨”；但也有44.8%的企业家认为房价会“基本持平”或“下降”。

    投资首选普通住宅

    调查显示，房地产企业在未来两年的房地产开发投资意向依次是：普通住宅、别墅与高档公寓、写字楼及商业用房、经济适用房。

    企业家在回答未来两年房地产开发投资意向问题时，首选普通住宅的有178人，占64.3%；首选别墅与高档公寓的有66人，占23.8%；首选写字楼及商业用房的有20人，占7.2%；首选经济适用房的有8人，占2.9%；首选其他的有5人，占1.8%。

    从认同率看，普通住宅的认同率高达94.6%，其次为写字楼及商业用房、别墅与高档公寓、经济适用房，认同率分别为70.4%、57.4%、37.5%。

    这项结果与2003年的投资结构是基本一致的。去年，普通住宅、写字楼及商业用房、经济适用房、别墅及高档公寓的投资在当年实际投资额中的比例分别为：39.7%、11.0%、5.9%、4.8%，土地购置则占32.7%。

    开发商最在乎政策

    哪些因素左右着开发商对形势的判断，影响其投资行为？调查结果表明，当前影响房地产开发投资的首要因素是政策因素和经济发展因素。

    企业家在回答影响本地区房地产开发投资的主要因素这一问题时，选择政策因素的比例高达57.8%，其次为经济发展因素(首选比例22.7%)，其他依次是市场需求不足、资金筹措困难、目前规模过大、经济形势不乐观、空置房过多等项。

    从认同率看，政策因素为87.4%、经济发展因素为81.9%、资金筹措困难为59.5%、市场需求不足为52.0%、目前规模过大为24.7%。

    平抑房价有四对策

    种种迹象表明，未来两年内，土地购置价格和商品房销售价格将继续上涨，这预示房地产将继续升温。同时，个别地区房地产业已呈现过热趋势，房价过高、上涨过快，其不利影响也在显现：一是由于居住成本过高，造成人才外流，企业外迁；二是加剧社会矛盾，增加社会不稳定因素。

    根据调查结果，四条对策和建议值得参考。

    一是要加大经济适用房投资力度，积极增加有效供给，并合理配比户型面积。目前重要的是要及时调整住宅供应结构，加大普通住宅特别是经济适用房和小户型商品房的投资力度，加快由大户型向中、小户型转变步伐，以满足不同层次消费需要。

    二是要采取积极调控措施，降低成本，平抑房价。部分城市房价上涨速度已远远超过经济发展速度，存在较大风险，对此，政府要高度重视并采取相应措施。特别是要合理调控土地投放节奏，掌握好投放量，降低土地出让金。

    三要建立全省房地产市场信息系统和预警预报体系。建立一套及时、完整反映土地开发和商品房屋市场的信息网络系统，及时准确地采集反映房地产市场的动态数据，并将房地产信息及时向社会公布，引导开发企业理性投资，调整投资规模和投资结构，同时也能引导居民理性消费。

    四是从市场监管入手，加强房地产市场秩序。要严格执行《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》的规定，加大对房地产开发贷款的监管力度，严格审查房地产开发贷款发放条件，切实加强开发贷款管理和房屋销售款管理，防范金融风险。