编者按：一个楼盘一年涨价30%；人们托种种关系去排队买房；以低门槛进入市场的开发商欣喜若狂地赚取着高额利润……面对今天“病状”不少的杭州楼市，人们的争论声、怨愤声、质疑声此起彼伏：杭州房价难道要无休止地涨下去吗？楼市“病”在哪里？到底怎么才能让杭州楼市成熟起来？

    与此同时，20多年沧海桑田，广州房地产业经历了起步、暴涨、理性回归的过程，今年的市民正享受着成熟楼市所带来的种种好处。

    记者近日前往广州，亲身体验两地楼市的不同，探询广州楼市走向成熟的道路。同时，也细细思考杭州楼市的盲目性所在。

    调查一：广州的房价是怎么降下来的
  
   炒作之痛：终点又回到起点

    2004年的杭州，高房价越来越让市民难以承受，人们纷纷抱怨说：“我每年增加的收入远远赶不上房价上涨的速度。”

    根据有关部门的统计，2003年，杭州普通住宅均价达到5935元/平方米。与此同时，2003年广州市12个区新建住宅平均房价为4039元/平方米，比２００２年下跌了2.6%左右。这是广州房价连续第5年的阴跌。

    八九年前，当一股炒作之风在广州盛行的时候，谁会想到房价有一天会从每平方米上万元跌到现在的六七千元呢？

   张建勋是南方日报《南方楼市》报纸的主编，从事房产报道十多年。据他介绍，1979年至1990年，是广州楼市的起步、发展阶段；1991年到1998年，则经历了从波谷到波峰再到波谷的阶段——一个暴涨、炒作和暴跌同时存在的阶段。

    从1979年开始的12年间，广州楼市开始培育、发展，开发模式借鉴的多是港台模式，商品房也主要集中在市区，购房人以港澳台一带的客户为主。

    1991年起，随着广州经济的发展，广州楼市进入了快速发展阶段，房地产业成为一个热点，大量的港台资金开始进入。在199５年前后，广州房价开始暴涨，60%的楼盘以港币计价，几年间上涨了50%至100%。

    广州珠江中原物业顾问高级研究主任刘志武认为，人们非理性的买房和开发商的炒作是当时房价暴涨的重要原因。那时最典型的莫过于芳村一带的房价，因为传闻要在这个地区修建广州第一条（城市？）铁路，芳村房价从3000元/平方米左右炒到7000元/平方米上下。而如今，芳村房价也就4000元/平方米左右。

    另一暴炒区块是天河北一带。未来CBD、商业中心等概念将天河北的房价抬升至单价过万元，有的楼盘一度出现排队购房现象。今天，天河北品质更好、配套更优的产品单价也只在七千元左右。

    房价的快速回跌大概在1996年后出现了，至1999年已经跌到暴涨前的价格，用开发商的话来说，就是“涨了多少，跌回去了多少”。今天，当广州人再用理性的目光分析这一阶段的房地产发展时，发现：

     一、有暴涨就有暴跌的危险，没有一个市场是永远只升不跌的。

　   二、造成广州房价快速下跌的重要原因是：当时所供应的产品和市场脱节。高房价的供应量大，中低档产品少，使得空置量越来越大，最终迫使开发商减价抛售。

   　记者思考：广州楼市曾经的炒作之风也许不能和杭州目前的炒楼现象相提并论，但“买到房子就等于赚钱”的狂热必须引起警惕了。

    　大浪淘沙：前10名中6成淘汰

    根据广州市国土资源和房屋管理局的最新数据，广州房地产开发企业已从1999年的1426家减少到现在的797家，五年间有629家房产开发商被淘汰出局。

    某企业一口气出25亿资金在杭州拿地；温州企业6亿拿下杭州两块地……当这样的消息频频在杭州楼市发生的时候，开发商有没有想过：当越来越多的外行资金和外地资金进入的时候，当楼市的热钱越聚越多的时候，人们是否已看到了高利润背后的高风险？而究竟又有多少人能在未来的竞争中生存呢？

    在1999年，有关机构作了一个广州开发商销售前10强的排名，到第二年，前10位中有半数掉出了前30位；而今天，当年的前10强中有6位已彻底走出人们的视线，不知踪影。

    残酷的大浪淘沙缘于广州楼市的激烈竞争。

    1999年后，在经历了楼市的暴涨和暴跌后，暴利不复存在，广州开发商面临激烈的竞争。

   竞争首先来自于大量城区周边地带大盘的上马，供应量大幅增加，并对老城区楼盘形成了强烈的压力，单单在番禺区，开发量就达到了上千万平方米，规模上千亩甚至五六千亩的祈福新村、洛溪新城、碧桂园等楼盘遍地开花。激烈的竞争，促使广州开发商不得不努力在产品质量上功夫，努力让产品更新换代。

    广州著名大盘星河湾是在2000年进入广州番禺开发的，营销总监黄全敏告诉我们，当他们的项目在番禺启动的时候，这里已有四五千亩的开发量，其中一个祈福新村就有
200万平方米的供应量，并已入住1万户。公司意识到，只有做好产品才能取胜。竞争逼迫星河湾在多方面进行了独创，包括整体大环境的规划、小区配套设施的建设、户型和装修的精心设计等等。

    记者在采访中发现，和杭州近郊楼盘很不相同的是，广州大盘更注重配套设施的建设。以星河湾为例，开发商的配套已不仅仅是设个会所之类，而是修建了沿珠江的景观大道，24小时开通半小时一班的“屋村巴士”，配设了幼儿园、小学，并投资2个亿和广州名校合作设立中学，同时一个2万平方米的超市也正在建设中。黄全敏说：“如果没有好的配套，谁会来住呢？”

    在锦绣香江等楼盘，记者同样发现，这些广州周边楼盘的特点不仅环境好、房价便宜，更突出了大社区的概念，在配套上解决了人们居住的后顾之忧。

    激烈的竞争迫使开发商纷纷提高自己产品的设计水平，而价低、配套全的大盘的出现也让老城区楼盘感受到了前所未有的压力，产品的更新换代变得非常频繁，综合品质越来越好的楼盘如雨后春笋般出现。一位广州朋友说，他在去年买了套天河北的房子，价格比他3年前买的第一套房还要便宜，而且品质高出一大截。

    　记者思考：只有充分竞争，只有供大于求，才能加快一个市场的成熟。在广州楼市，城市周边楼盘对改变整个市场的格局起到了重要作用。杭州近郊楼盘也将是楼市的一支重要力量，从广州的经验中，我们要借鉴的是：如何像广州一样完善配套，同时避免目前广州大盘成“卧城”的弊端。

    　政府调控：市民享受理性的好处

    宏城广场位于广州天河体育中心地铁站附近，每天这里停着20多辆看房车，周末更是达到了四五十辆，都是载人们到各个区看房的。这里一派热闹场面胜过杭州的武林广
场，推销小姐发着楼书，刷着楼盘广告语的“睇楼车”驶来驶去，想要看房的，随时可上车。

    今天的广州楼市，已进入一个成熟发展的阶段。广州大学经济与管理学院贾士军副教授说：“广州现在的房地产就跟中国的彩电业一样。”

    贾士军是专门做房地产研究的，在他看来，因为广州楼市成熟，所以现在的房地产赢利空间已越来越小，产品之间的差距也越来越小，开发商也没什么秘密武器，最大的区别是资金。楼市的成熟，表现在民间，就是人们真的不太谈论楼价的涨跌了，买楼挑挑拣拣，非得舒舒服服才肯掏钱。

    哪怕在这样的环境下，广州市却仍在加快房地产公司的洗牌，提高进入的门槛，并保护消费者的利益。

    从今年1月1日起，广州的开发商们面临着巨大的资金压力：土地款必须一次性缴清。和杭州目前分一年或半年缴清的政策比，广州的政策显得更为严厉。

    有业内人士评价说：“对促使广州市场成熟影响最大的是政府。”广州市房协秘书长许国碧在接受本报记者采访时认为，楼市在任何时候，都需要政府的调控。

    政府的调控首先是在土地出让和管理上。1998年，广州就开始对“新增的经营性房地产用地必须以招标或拍卖方式出让”；之后，又出台“闲置土地两年内不开发无条件
收回”。在这样的政策下，零星地块的出让停止了，开发商对储备土地的开发明显加快。今年，广州市再次规定：烂尾、闲置土地都要在广州房地产交易中心中心进行公开交易。

    我们在广州最大的感受之一是：这里的楼盘大多是准现房销售。开发商告诉我们，如果不是准现楼，一是卖不掉，二是政府也不允许。

    广州市的商品房预售条件明显高于杭州：多层必须结顶，高层需达到三分之二的结构工程（杭州的条件是多层三分之一，高层正负零零，即出地面）。据悉，从1992年至
今，广州四次提高了预售标准，以降低消费者的购房风险，阻止实力不强的开发商进入。

    在商品房买卖合同上，2003年底，广州市对目前通行的2001版合同再次进行了修改，要求开发商明确注明绿化面积和配套面积，将购房人的付款与预售备案手续结合
起来，以避免重复抵押登记。

    在二手房市场上，广州市要求每个经纪人必须持有广州市颁发的经纪人证书，否则查处一例罚款两万元（杭州的规定是每家中介公司不得少于三人）。

    ……

    20多年来，广州制定和出台的房地产政策法规很多，政策似乎显得越来越“苛刻”，而开发商也更多地体会到了生存的艰难。但只有这样，才会造就规范的市场，才能离市场的成熟越来越近。

    记者思考：当然，目前的广州楼市并非十全十美：空置量每年都在增加，并已累计达到几百万平方米；市区楼盘容积率普遍偏大；单个产品的精致程度仍稍逊于杭州的顶级楼盘……但让我们羡慕的是，广州楼市政策之规范，产品选择之多却真真切切地实惠了消费者。住宅性价比之高，房价的合理、平稳让住在这个城市里的人都那么安心！

　　广州、杭州两地楼市数据比较（2003年）
　　市区面积／市区人口数量／市区批准预售住宅面积／市区住宅成交均价／经济总量／城镇居民人均可支配收入
　　广州   3718.5平方公里；586.94万人；762万平方米；4039元/平方米；3466..6亿元；15003元
　　杭州   3068平方公里；393.2万人；203万平方米（1至11月）； 5935元/平方米；2092亿；12898元
    数据来源：广州珠江中原咨询、广州市统计局、杭州市统计局、杭州市房产管理局。

    调查二:广州购房者的幸福生活 
    
   一个成熟的市场，首先受益的是消费者；对成熟的广州房地产市场而言，这一规则同样生效，房产品升级、楼价平稳，广州的消费者正享受着市场日趋理性所带来的种种幸福。从几位广州购房者的口中，我们能明显感受到广州人的满意感。
   
    房子性价比高

    虽然到广州工作才四年，赵小姐已在广州安下了家，成为新客家一族。说起自己的居所，她一脸的欣慰。

    她买的是一套105平方米的精装修房，三室两厅的设计非常实用，全装修也省却了她不少麻烦。不过，最让我们羡慕的是她所买楼盘的价格：离市中心仅一二十分钟，总价为42万元，单价仅4000元。

    她说，单就房价来看，广州的房价并不算低，在全国也排在前几名，“但广州的收入水平毕竟高啊，赚10钱花掉1元和赚50元钱花掉1元，感觉完全两样。”这样一对
照，赵小姐的心理就平衡多了。另外，让赵小姐作出购房选择的是，这个小区不仅价格合理，景观设计也做得好，散步、健身都有好去处。

    采访手记：在全国各城市中，广州房产品的性价比相当高。在房价连续五六年的下跌后，广州的房价已从当初的高价位逐渐回归理性，回到一个合乎价值的价位。去年，广州12区一手住宅的成交均价为4039元/平方米，远低于上海、北京、杭州等地。

    同时，广州房产品的性能和品质也相当高，很多楼盘是全国学习的样板。空中花园设计、架空层的绿化等在楼盘中屡屡可见。综合经济和收入水平，广州房产品的性价比之高让我们这些杭州人心生羡慕。
   
    享受郊区楼盘的惬意

    高大的椰子树、棕榈树穿插在小区中；树丛中的背景音乐舒缓柔和……刚走进位于番禺区的锦绣香江的大门，仿佛置身于一个热带公园中。在这里，我们见到了张先生，夫妇俩正陪着儿子在小区的游泳池边嬉戏。

    张先生是在2000年买的房子，单价只有三千多元。他说，这里的生活非常方便。现在，儿子被安置在番禺的幼儿园内，夫妇俩在市区上班，每天可搭乘往返于市区和小区
的巴士，平均每小时一班，周末还增加到30分钟一趟，交通不成问题。整个番禺区还有十几家医院，还有超市等。说起自己的居所，张先生一脸的惬意。

    采访手记：广州曾流行一句话：宁要珠江北（相当于广州的老城区）一张床，不要珠江南一幢房。而随着近郊楼盘的启动，这种观念逐渐得到扭转，其中配套基础设施的跟进起着很大的推动作用。如华南板快的祈福新村， 6000亩的小区里居住着10万多人。而最让人乐道的当属其配套：每天24小时有700多班次的车辆往返于祈福与广州、澳门、香港等地，发车密度最高时为每5分钟一班；小区学校教育配套、超市等也相当齐备。广州的近郊大盘目前供应量非常大，而且价格低，环境优美，已成为广州居民购房的好选择。
   
    租金回报理想

    每月光租金就能收4000元；两年中，这套房子已为刘先生带来9万多元的收益。

    刘先生所买的房子位于天河区天河城广场附近，两室一厅，有89平方米，当时的均价为7300元/平方米。尽管这里的房价这几年也跌了，但好歹租金比较高，65万元
的成本，目前已回收了近1/6。现在地铁就通到了房子门口，以后出租就更容易些，如果快的话，10年就能收回成本。

    采访手记：流动性大是广州人口的一大特点。特别是外地驻穗办事处、外企纷纷入驻，很多白领阶层和外企员工成了租房的主力顾客群。租房需求越来越大，租金由此水涨船高。低房价、高租金使得该地住房的投资回报率相当高。比如在天河或荔湾区，月租金一般在45元/平方米左右。这样的一个租金回报率使杭州的“高房价，低回报”显得相形见绌。
   
    打折优惠不嫌多

    不仅价格实惠，而且还能享受到和开发商讨价还价的乐趣，    这是杭州的韩先生在广州买房的最大感受。 

  
    韩先生是浙江某单位驻广州办事处的代表，来穗前还一度担心公司提供的200万元购房款不够用，不过，摸清行情后，他的疑虑彻底消除了，因为广州的整体房价水平低于杭州，一些所谓顶级楼盘的价格也只在7000～8000元/平方米。

    一番搜索后，韩先生便把目标锁定在天河区某高档楼盘，6700元/平方米的均价很诱人。更令他高兴的是，买房那两天适逢该楼盘促销优惠，韩先生还与销售经理讨价还
价，最后拿到了8.8的折扣，单价也滑到6000元/平方米。这些实惠让韩先生很快下了单，最后买了两套房，共250多平方米，一个用来办公，一个用作住宅，外加一个车
库，200万元绰绰有余，这个结果有点出乎他的意料。

    采访手记：在广州，消费者绝对是上帝。在各广场、车站，楼盘促销小姐的热情身影时时出现在路人面前，详细地告知近段时间的优惠措施并带顾客参观样板房；8.8折
啦、送精装修啦、送空调家电啦、送半年物业管理费啦等，促销方式非常多样……在那里，房子完全是买方市场。

    二手房价格外低

    在广州，其实大多数房产品的价格都在4000～7000元/平方米的水平，但是，如果你还嫌这个价格贵，那么就到二手市场上去买吧。在一家新闻单位工作的单身贵族
张小姐就花了27万元在老城区买了套75平方米的二手房。

    房子其实也不算太旧，1995年的房，单价3600元/平方米，二室一厅的结构。张小姐说，广州租房贵，但二手房的价格便宜。再好的房子，只要是二手的，价格都会
比一手跌很多。正因为有大量低价二手房的存在，在老城区要找出单价2000多元的房子很容易。在这里，年轻人买房好像并不太难。

    采访手记：据有关机构统计，2003年，广州二手住宅的成交均价仅为2630元/平方米，哪怕是天河区、东山区这样地段非常不错的区块，也有大量单价三四千元的二
手房存在。业内人士告诉我们，在广州，二手房价炒不起来，因为新房供应量很大，选择很多，而且越是新的房子品质越好，所以房子一旦变成二手，价格总要跌掉一些。
   
    售后服务周到

    管道塞住了，怎么办？不是急急找维修工，家住元邦航空花园的李女士习惯性地拨通了开发公司的服务热线。很快，专业维修工上门了，一番疏通，干净利索，且分文不收。

   房子十年免费保修，是元邦航空花园的一项承诺。大到门窗翘裂、五金件损坏、墙面、顶棚抹灰层脱落，小到灯具、电源开关等毛病，开发商都能帮住户搞定……如此细致贴心的服务，是李女士最为满意的，当时也是冲着这个相中这套房子的。一年多下来，她已多次享受了这样的服务。

    采访手记：一个楼盘要想在市场获得成功，不仅要在质量上、价格上把好关，还要从“售后服务”上满足购房者的需求。在这方面，广州的消费者确实幸福，他们很早就享受到了由发展商带来的服务。

    从2002年起，合生创展房产就倡导并全力推广尊贵服务、贴心管家服务、城市VIP生活服务等。同年，城建集团推出了“放心十免”活动，还有元邦航空花园也提出了
十年保修……贴心、周到，是这些开发商亮出的服务招牌，这种实在的承诺正是广大消费者所期冀的。
   
    浓浓社区文化味

   自今年初搬到海珠区的新楼盘后，张大伯的生活变得丰富起来：一大早，和几个邻居在广场上打打太极拳；下午到活动室下下棋，晚上还可到会所的剧院欣赏一下经典影
片……

    不仅如此，他还结识了不少老年玩伴；逢社区晚会、文娱活动时，他常常能跟年轻人打成一片，感觉真是大不一样。张大伯高兴地说， 大家彼此间就像一个大家庭成员一样，这种感觉非常好，住得也非常舒心。

    采访手记：随着生活水平的提高，人们对房子的要求不仅仅停留在居住地的层面上，还希望社区能营造一个良好的环境，创造一个交流的平台。在广州，社区文化的概念被开发商诠释得较为全面：各楼盘开发商经常发起成立“社区文体协会”，举办文化艺术节活动等；此外，许多业主也会发起系列活动，如举行长跑比赛、晚会知识竞赛等，在丰富社区文生活的同时，也让住户间有了沟通，相处更为融洽，一个楼盘的品质也在无形中提升了。
   
   
    和广州人相比，杭州购房者也有自己的幸福所在，比如杭州的山水资源比较好，河景房、山景房有很多；某些品牌公司做的产品也不逊色于广州的好楼盘；市区楼盘的容积率比广州要低一些。但从整体来说，广州的购房人的确在更大程度上享受了居住的幸福，因为成熟的市场带来了成熟的产品；激烈的市场竞争让更多的购房人得到了实惠。这，也是杭州大多数市民所期盼着的。