近年来，全国很多城市出现了温州购房团的身影，与此同时，一些地方的房价持续高涨。最近，上海、南京等多个城市都出台了限制“炒楼”的规定，更有人撰文认为“不能温州炒房团听之任之”，从而将矛头直指“温州购房团”。一时间，对“温州购房团”的斥责鞭挞之声不绝于耳，一些媒体甚至指责温州人是导致国内部分城市房地产市场价格上扬的“罪魁祸首”…… 那么，房价真的是温州购房团炒高的吗？长三角地区房价高涨的真正原因是什么？温州人在这些城市的房地产市场到底扮演了怎样的角色？连日来，本报记者转战上海、南京等城市，以探求其中的真相。    
    
    上篇：长三角房价是怎么涨上去的

    新闻  沪杭宁先后出台“禁炒令”

    2004年4月7日，一股强冷空气挟杂着暴雨长驱南下，那气势就像当年的温州购房团，浩浩荡荡直抵上海这座东方大都市。奔波在高楼林立的街头，雨中的上海让记者明
显感觉到了乍暖还寒的凉意。这一天，“限制期房转让”成为上海市民的一个热门话题。当天，上海市政府新闻发言人焦扬透露，作为一个阶段性措施，上海市政府拟考虑作出“预购人购买的预售商品房在未竣工并取得房地产权证前不得转让”的决定，并提请上海市人大考虑对相关的法规进行修改。

    而就在一个星期前的4月1日，南京市《关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展的意见》正式开始实施，限制期房转让。房地产开发企业销售商品房时需采取认购方式的，必须实行实名制。

    几乎与此同时，上海、温州两市分别开通了商品房销售网上备案登记系统，当地新建商品房的预售和销售，都将进行合同网上备案和登记，其中包括即时发生的已售房屋和可售房屋信息。

    而较早前的2003年9月15日，为有效控制房价上涨过快，杭州市就出台了二手房交易征收20%的个人所得税的政策，并已经从今年1月1日起开始施行。

    外界认为，长三角地区这一系列举措意味着各地政府正式向“炒楼”行为开刀。
    
    调查  长三角：房价涨得有点快

    近两年，城市房价全面上涨是长三角的普遍现象。

    事实上，上海近年来房价一涨再涨，现平均每平方米已涨到5118元。去年，上海市新建商品房价涨幅高达20%，而2002年，这个数字只有8.2%。上海市政府新闻发言人焦扬坦陈，根据有关调查，该市投资性购房大约占16%左右，接近国际上通行的20%的警戒线。

    据南京市房管局公布的数据，2003 年南京商品房均价为3676 元／平方米，较2002 年同期增长14．4%。主城区内商品住宅均价在每平方米5000元左右，市中心少数高档公寓达到8000元/平方米，高档别墅价超过了15000元/平方米。而南京抉策地产研究中心日前发布的《2003 年度南京房地产市场的调查研究报告》显示，2003 年南京商品房均价达每平方米4537 元，上涨幅度居全国第四，平均每平方米上涨1000 元。

    长三角房价高涨的当然不止上海和南京两个城市。2003年浙江省房价也是一路狂涨，全省房屋销售价格比前年上涨13.7%。杭州市经济信息中心房地产研究中心抽样
调查数据表明：杭州市区的二手房成交均价从2003年1月份的4782元/平方米，到12月份的6200元/平方米，全年涨幅近30%。杭州市区新建商品住宅价格也再创新高，均价达到每平方米6060.2元，而市中心的房价更是接近10000元/平方米。
    
    南京：禁炒令与温州人无关

    4月8日下午，记者抵达江苏省府所在地南京。鳞次栉比的城区，夹杂着一个个建设工地。在华侨路房产一条街上，南京市房管局产权交易大厅里的人流熙熙攘攘，与热火朝天的建设工地形成呼应。

    “我从来没有见过那么多的人就一个问题讨论得那么激烈。”南京市房管局产权市场处党办主任舒建红说，虽然温州购房团成了眼下全国上下谈论的话题，但“从我们目前掌握的情况看，并没有发现温州人团体性的大宗购房。怎么可能针对温州人出台什么政策？！”

    “有关‘禁炒令’是应对温州购房团的说法纯属无稽之谈。”舒建红说得很直接，“‘禁炒令’是基于我们自己对期房转让的控制而出台的。”今年3月8日，南京市房管局召集开发商和销售商，第一次对外透露将“限制期房炒作”，并定于4月1日正式实施。舒建红说，“炒房是市场行为，与股市一样很正常，我们要遏制的是期房炒作。”

    据了解，从去年8月到今年2月，南京市产权交易中心平均每月的购房合同变更量为120件。3月8日之后一直到3月31日，每天变更量大约30多件，一个月就达近千
件之多。而到了4月1日，商品房的合同变更量为零，这个数据一直持续到记者前往南京采访的4月8日。

    “合同变更的数量，我们一般可视为炒房数量。”舒建红说，期房交易目前已经完全得到遏制。

   “这里面有多少温州人？”记者追问。但舒建红的回答难免让我们有点“失望”：“我可以负责任地说，一张温州身份证都没有。”
    
    分析  房价高企四种原因

    供需矛盾紧张是根本

    既然“禁炒令”的出台和温州人没有任何关系。那么南京房价上涨的原因是什么呢？“主要在于土地供应不足，房源不足。说白了就是供需矛盾紧张。”舒建红坦言。

    2000年至2002年，南京市总共出让土地还不到3150亩。南京市房管局产权市场处发展研究中心向记者提供的《2003年南京房地产市场运行情况与2004年展望》显示，这一年全市新批上市商品房面积为598万平方米，其中市区新批上市仅395.8万平方米，供需矛盾十分突出。

    舒建红还透露，目前南京市部分楼盘土地价格已经占到开发成本的40%，甚至超过50%，这也是促成南京房价增长过快的动因之一。

    杭州房地产市场的情况与南京十分相似。根据2003年国土资源部的统计，杭州、南京的地价分别是全国老三和老四，紧跟在北京、上海之后。即便地价不断攀升，杭州市
出让的土地也并不多。1999年土地出让仅492亩，其后两年的供应量也在1800亩左右，直到2002年，才上升为2300亩。

    而上海市有关人士也分析认为，构成上海房价持续攀升的主要因素是地价的上涨，而不是温州人“炒房”的结果。专家指出，上海房产价格中地价因素占五成以上，去年上海中心地价甚至爆出每亩15270万元的天价，楼面地价达到每平方米9162元。

   杭州、南京、上海近年来房价的一路走高，与北京、广州楼市的波澜不惊形成了鲜明的对比。在寻找答案的过程中，土地供应作为影响楼价的一个主要因索清晰可见。

   北京在1998年至2001年间，楼市需求增长迅猛，但由于供应及时跟进，北京住宅市场的平均价格多年来基本稳定在4700元／平米左右。由于需求增长趋缓、低端应的比重增加，2002年至2003年北京住宅市场的平均价格结构性下调。在土地供应充足的基础上，尽管拥有珠三角这一富饶的经济腹地，到2003年，广州市的房价已连续5年下跌。

    有专家指出，一个城市的房价，归根结底的决定性因素是供求关系。

    城市拆迁造成巨大需求

    在南京的出租车上，当闻师傅听说我们来南京是为采访温州购房团一事，露出惊讶的表情。反问我们，温州购房团？怎么来南京了？他说并没有听说温州购房团来南京的事。房价上涨，那是拆迁造成的。”闻师傅说，南京这几年拆迁量很大，造成对房产品的大量需求。

   这个说法在南京市房管部门得到了印证。南京市房管局的舒建红告诉记者，这几年南京市政府城市建设和旧城改造的力度很大，2003年全年完成的国有土地拆迁和集体土
地拆迁共计7.4万户，预计2004年的拆迁户数不低于5万户。记者算了一笔账，仅以2003年的7.4万户计算，如果其中50%的拆迁户要到市场上去购买商品房，以平均每户80平方米的需求计算，仅拆迁户对市场的需求就达到300多万平方米，而2003年南京市区新批上市的商品房面积为395.8万平方米。这还不算中高收入阶层将原有住宅进行更新换代，购买第二、第三居所，以及每年新增的11万常住人口，还有数十万计的外来经商者。

    上海市房地局有关人士介绍，据他们统计，对市场需求的人群中，1/4是有改善住房条件要求的本地居民，1/4是外地购房人，剩余一半是拆迁户。

    南京金居房地产开发有限责任公司总经理汪经武认为，除了拆迁户的需求之外，政府对拆迁标准的提高，开发商的拆迁成本增加也是房价上涨的因素之一。

    房地产商恶意炒作

    除了土地供应有限导致的供需矛盾，开发商人为制造饥饿的市场也不容忽视。

   “现在新楼盘开盘，只向市场推出少部分的套房，等到价格被炒高后，再逐步推出其他套房，开发商显然在进行有意识的操纵”持这种说法的不是一两个人。

    由于供求失衡造成房价持续上涨，进一步吸引了投机资本进入市场炒作房产，而开发商的“惜售”现象进一步加剧了市场供求矛盾。

    今年2月底3月初，重庆突然出现了一拨接一拨的温州购房团，在中心城区的新开楼盘都是几层楼面几层楼面地买房，房价随之“飙升”。重庆温州商会副会长黄良明告诉记者，前段时间，重庆当地报纸大量出现“温州人来渝买房”的宣传广告，往往几个版面，详细到具体日程安排。几个月来，重庆商业区的楼盘已经涨了近千元，每平方米均价已到4000-6000元。重庆房产因此被炒起来了。而业内人士十分清楚，在诺大的房地产市场里，温州购房团的购买力十分有限，他们的“广告效应”被重庆房产商狠狠地放大了。

    这样的例子在南京也出现过。“大概就在3月份，南京的一家报纸突然出现了大量关于温州购房团要来南京买房子的报道。”南京的一位同行告诉记者，“其实我们一看就知，这是房产商和媒体合谋在造舆论，他的潜台词就是：‘大家抓紧买房呀，温州人要来了，房价要大涨啦！’”，有趣的是，温州购房团最终并没有出现在南京。

    本报特约评论员邹云翔对此一针见血地指出，要警惕房地产商们炒作温州人。邹云翔认为，现在不是温州人炒房，而是某些地方的房地产商在炒温州人。一方面喊着温州人来了，一方面在拼命地将房屋涨价，于是温州人得了炒乱全国房地产的恶名，而这些房地产商却获得了大量的真金白银。

    南京市房管局的舒建红认为，长期的房价上涨和投机资本的炒作，令市民普遍担心房价进一步上涨，一部分本属于未来的需求在当前加速释放，这种从众心理加剧了市场供求矛盾。

    下篇：房价高涨不是温州人的错

    纵深　温州购房团真的能左右房价吗

    有结论认为，杭州、上海的房价就是被温州购房团的民间资本炒上去的。“10万人，1000亿资金。”这是国内媒体对温州购房团规模的一个概括。“温州购房团每到一
地，房价就直线上升。”这是媒体对温州购房团威力的最常见的形容。

    对于温州购房团出击外地房地产手中握有1000个亿资本这一说法，不少人提出了质疑。温州市有政府官员说：“可以肯定的是，这个1000亿元的数字是夸大其词。”

    扬子晚报金融商业部主任陈志龙得知我们的来意，第一句话就说，“温州购房团的能力被人夸大了。”

    2001年8月18日清晨，一列温州至上海的特快列车经过一夜的奔波徐徐驶入上海站，这趟车上有157名特殊的温州客人，这就是有据可查的第一个“温州购房团”。
当时的名字叫“沪上看名楼”。两天时间，48人签约下单，总成交额5000万元。

    据了解，作为温州购房团的主要操办者，温州几家报社购房俱乐部的会员都在五六千人，一些房产中介机构的会员数还要小一些。

    专门负责房产广告的温州晚报广告实业公司副总经理李海彦告诉记者，两年多来温州晚报共组织了50多个“温州购房团”，近4000人到上海、北京等地看房、购房，成
交楼盘数目300多个，现场成交金额达10多亿元。

    温州晚报是温州购房团的始作俑者，也是温州购房团的最大操盘手。如此算来，哪怕我们把温州购房团的操盘手假定为50个之多，也就是说，即便把温州晚报“10多亿
元”这个数字放大20倍，温州购房团投入各地房地产的资金也只有200多个亿，更何况，这些钱是投入到全国各地数十个城市，分散之后根本不足以左右一个城市的房价。

    这里不妨让我们来回顾一下这几年来各大媒体报道的温州购房团的“壮举”：

    2002年春天，温州购房团20多人北上横扫北京城，第一单生意就成交了2000万元。

    2003年8月，温州购房团30人在徐州买下价值3200万元的房产。

    10月，40个温州人在武汉下注4000万元。

    当月，40个温州人奔赴青岛，两天成交2500万元。

    11月，由80个人组成的温州购房团浩浩荡荡奔赴深圳，投入6000万元开炒深圳楼市。

    ……

    还有报道称，在杭州，购房者中温州人的比重一度达到两成；在上海，高峰时每年有20亿元以上的资金主要来自温州。

    以上这些实例虽然都充分说明了温州人在投资置业方面表现出其强大的购买力。但一个极为显眼的数字是，奔赴各地的温州购房团通常都是几十个人，成交金额也在几千万元上下。相对于中国巨大的房地产市场而言，温州人投到房地产市场的资金无异于九牛一毛、沧海一粟。在一个单价动辄五六十万元甚至上百万元的商品面前，几千万元也就是几十套房，要“左右”房价无异于天方夜谭。

    温州购房团从诞生之日起，就似乎与媒体结了缘，从大红大紫到恶名缠身，温州购房者一直是媒体聚焦的热点。然而，媒体爆炒“温州购房团”的一个结果，客观上导致了温州人“炒房”效应的放大。
    
    投资商铺是主流

   超然房产营销策划有限公司是一家专业从事楼盘代理的房产中介机构，三年来一直为温州人和开发商们做红娘。4月8日，总经理徐电与记者就温州购房团的是是非非进行了一个多小时的探讨。据他介绍，他们目前代理的项目有十余个，从住宅、写字楼到商铺不一而足。

    “高端投资是我们代理的主体。”徐电说，绝大部分由他们组团到上海投资的客户都倾向于商铺的投资，而住宅代理已经逐渐淡出了他们的经营范围。

    据了解，2001年和2002年，超然公司代理的上海住宅项目多达80多个，但他们代理的只占总项目的10-15%。徐电说，这个比例就是上海本地人无法消化的剩余部分。换而言之，就是上海本地卖不掉的房源才落到超然公司进行代理。

    “外地人购房无论在消息来源还是社会关系上都不及本地人，反应速度上也要落后。”徐电说，当时温州人过来，往往只能找到一些户型差、采光不好的房子。而且投资住宅市场动态掌握的及时性要求很高，正是在这种情况下，温州人的投资转向了商业地产。“毕竟高端投资更需要眼光和资金。”他说，“而对商铺、写字楼的投资对当地住宅房价的影响并不大。”

    在上海、南京置有多处商铺的温州某大型企业老板陈先生告诉记者，现在各地房价已经高企，买住宅还不如买商铺。

    这在温州近一两年的房交会上也可以得到印证：几乎清一色的外地楼盘，而其中楼盘形态又以商铺、商住楼、酒店式公寓占多数，纯住宅、别墅很少见到。

   多次参加温州购房团的瓯先生也表示，温州购房团买房的目的就是为了投资，侧重于商铺和写字楼，因此可能会对个别商铺或写字楼项目产生影响。温州人大都买商铺和高档豪宅，对普通住宅影响较小。
   
    说法　房产投资是市场行为

    今年3月，中国社会科学院金融研究所的尹中立博士大声疾呼，政府“到了对房屋投机商们出手的时候了”。尹博士说，温州购房团利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙，构成了《刑法》中的操纵市场罪，应该用该条款约束类似温州购房团操纵房地产市场的行为。

    记者在上海采访过程中发现，不少普通的上海市民确实对温州购房团表露出极大的反感之情，认为温州购房者的进入，抬高了购房门槛，对无房者的利益会形成冲击。

    然而，众多专家对此却不以为然。国家发改委宏观经济研究院的常修泽在接受记者采访时表示，温州购房团把购房作为一种投资行为，只要不对宏观层面产生影响，我们应该允许它做。

    华远集团董事长任志强近日专门撰文为温州人伸冤：温州人有什么错？既然法律没有禁止，就是可以的。至于控制市场风险，那是炒楼者自己的事。温州人到外地购房，增加了当地的税收，有利于刺激经济，政府应该支持这种行为。一个人拥有几套房子，那是正常的，温州人购房，也是正常的投资需求。

    温州市民李先生表示，阻止炒房的说法就如同阻止经济要发展一样荒唐。资本要向最能产生效益的地方流转，这是基本的规律，就如同经哪一个行业能够产生较好的效益就有人去投资一样。为什么要购房？因为有钱赚！利用手里的资金买房、卖房赚取利润并没有违反国家的任何一条法律，为什么要阻止？阻止的依据在哪里？

    “一个简单的道理是，只有在看到一个城市的房价有上升空间的时候，温州购房团才会进入到这个城市里面去投资。”超然公司的徐电认为，这种在市场中发现并把握获利机会的能力，就是企业家的才能。从根本上来说，通过炒房获利的才能与开工厂、办实业获利的才能并无二致，都是社会财富增长的源泉。

   兴港房地产有限公司董事长刘汉发对记者表示，温州人之所以能在上海大获全胜，主要是因为上海楼市本身就存在机会。在三年前，上海的商品房均价要比北京低三到五成、甚至更低，而上海是一个国际性城市，这本身就意味着巨大的市场机会，温州商人把握、利用了这一机会。是上海楼市的自身特点成就了温州炒房者，但这并不意味着温州炒房者已经有了足以撼动上海这样大规模城市的资金实力。

    从记者了解到的情况看，就算上海这样一个温州购房团频频光顾、资金进入相对集中的城市，温州人“炒”房的比例也不高。温州人自认为“乡下人”，从心底深处对上海这个大都市充满了向往，在上海拥有自己的房子是一个梦想，将子女送到上海私立学校求学的温州人不在少数，其中很大一部分都是为了居住需要而在上海买房。此外，温州晚报的李海彦也告诉记者，“我们组织的是购房团，而不是‘炒’房团。投资的房产出租，或者转手获利，难道能叫‘炒’房吗？”

    有业内人士指出，当前大多城市的楼市处于市场化初期，基本是卖方市场，楼价持续走高，温州购房团只不过顺势而上，起的是催化剂的作用。

    温州购房团并不能主导整个房市的走势，但它造成了“鲶鱼效应”。

    “温州人没有采取不健康不道德的手段从事房地产，我们应该以理性和宽容的态度看待他们。”中国超然不动产营销机构董事长吴昊说，“温州人捕捉商机的本领值得人们学习。”
   
    链接　一群寻找利润机会的人

    说起温州人购房，已有点历史了。上世纪九十年代中期，一些早一步富裕起来的温州人买了几套房子之后，就开始转手出卖，从中第一次尝到了购房的甜头。后来，越来越多温州人跟着加入了购房的队伍。多年摸爬滚打的市场经验，也成就了一批投资房产的行家里手。

    王小姐是温州某单位的职员，这个开着一辆丰田佳美轿车的单身贵族是一个典型的房产投资受益者。4月6日晚上，在美丽的西子湖畔的金庸茶馆，王小姐品着龙井的清香，说起了她的房产投资经历。

    “其实我前后只炒过两套房子。甚至算不上炒，因为我买房的时候都是想拿来自己住的。”王小姐说，她在杭州念的大学，虽然毕业后回温州工作了，但在杭州拥有一套自己房子一直是她的梦想。离开杭州四年之后，1999年初，她以每平方米1600多元的价格买进杭州城西一个150平方米的大套，没想到过了两年，单价涨到了3000多元，王小姐就转手卖了出去，一下子就赚进20多万元。此时她发现有利可图，又以每平方米3000多元的价格买进另一个小区的大套，结果去年10月转手每平方米单价高达6000多元，一次性进账40多万元！

    王小姐现在看中了一套上海的商铺，她向记者算了算自己的投资账。这个商铺总价是60万元，首付40%。而且对方还有代租，保证月租4000元。我用10年贷款，算下来每个月是3100元，拿回来还有900多元。

    有人说，温州购房团是由商人组成的，或者用一个更准确的词来说，他们是一群寻找利润机会的企业家。这两年，他们闻到了炒作房产的利润机会，于是，迅猛扑了上来。

    “我们是投资者，不是投机客。”针对温州购房团的骂名，首次赴渝的购房团成员高先生认为，购房团不但购房，而且会在当地装修、委托出租。异地投资不仅可以带动当地消费，而且还会给当地楼市带来新的发展契机，特别是辐射功能和带动作用是显而易见的。温州人在当地置业，也带去了新的投资理念、新的置业模式，甚直包括新的生活方式，这些都是促进当地楼市良性发展的新动力。

    温州晚报的李海彦认为，一个城市的房产会不会涨价，不是几个温州人所能操控的。温州人对商铺的运作，通常是买下商铺，搞活市场，把地段炒热了之后再转手。所以说，温州人赚的钱并不只是一个“差价”这么简单，其中还有一部分是市场的自然增值。这就是温州人给当地市场带去的经营理念。

   尽管全国各地的“质疑声”不绝于耳，但只要哪里的市场有赢利的空间，温州人投资的的脚步并不会放缓。    
    
    南京万科置业有限公司总经理张长征认为，2002年到2004年，建材成本上涨大概在50%左右，这势必会影响到房价。此外市政的规划、环境的建设、学校、生活设的建设等小区生活品质的元素都是小区的成本构成。

   上海经济研究中心秘书长肖元真教授在接受记者采访时表示，与上个世纪上海楼市起步时相比，2000年之后开发的楼盘“含金量”有了显著提高，在上海这个寸土寸金的
城市中，绿地、轨道交通、水景都是房地产保值增值的一个组成部分。房价的增长与此也有很大程度的关联。

　　废品收购站抓获偷车大盗 □通讯员何景楠 早报讯金华市金东公安分局近日在一废品收购站内抓获3名汽车盗贼。一个有组织的偷车团伙浮出水面。昨日，3名嫌疑人已移交上海警方处理。 犯罪嫌疑人陈雨红、陈国清、王明星，均系浦江人。3人交代，自去年6月以来，他们先后伙同他人在上海闵行、南汇区，浙江嘉兴秀城区、海盐、杭州萧山等地盗窃奥拓汽车、三菱面包车、金杯面包车、自卸车9辆。他们用随身携带的钥匙撬开电门、搭线的方法盗走晚间停放在工地、路边的汽车。车辆大多送到异地废旧物品收购点销赃。该团伙成员较多，目前大部分在逃。 风雨无阻“雷锋渡” 昨天一大早，温岭市龙门渡口，风雨交加，能见度极低，温岭市礁山边防工作站龙门警务区的官兵们借好救生衣，早早就等候在龙门渡口，接送横门、南港、北港等4个岛屿200多名小学生安全过渡。 5年来，官兵们一直这样风里来雨里去地接送孩子，被当地老百姓誉为“雷锋岗”。见习记者叶恒珊/文通讯员黄旭堂/摄