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一路高涨的楼市会出现拐点吗?房博会三大猜想
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   浙江在线10月22日讯 从年初的看不出希望,到年中的行情突然爆发,楼市的“V”形反转,幅度实在是大得太离谱了。不过,正如前两年人们已经领教过的那样,任何市场都不可能是只涨不跌的,当房价到达一定高位,总是会休整一下,只是,大家还不能断定,这种休整是否已经到来,或者要什么时候才能到来。

  在明天即将开幕的浙江省第16届房博会上,也许可以找到些答案。

  银行放贷政策收紧,楼市会否降温?成交量会上扬,还是冲高回落?房价这匹脱缰的野马能否止住脚步?与其说这是对房博会的疑问,还不如说是对10月杭州楼市的一次拷问。

  对于杭州楼市来说,这两天最让人关注的,无疑是“二套房贷”收紧的消息。由于大部分银行今年信贷指标提前完成,加上监管部门严格监管,银行包括一些之前肯通融的小银行,也开始严格执行首付四成的政策,这意味着购房门槛有所提高。

  对此,一位业内人士指出,二套房首付提高会增加购房压力,但只不过是把购房款提前支付,市场对此并不会更敏感。真正会给购房者特别是炒房客带来影响的,显然还是利率,这会大大提高炒房成本。但现在银监部门并没有将二套房利率统一上调为基准利率的1.1倍,一些优质客户仍可享受房贷利率7折等幅度优惠。

  “四季度二套房贷收紧,很大程度上还是银行已完成任务、防范风险的自发行为,还看不出是国家有意调控房地产,所以从目前来看,它要扭转楼市走势的可能性还不是很大。”他说。

  猜想1.二套房贷收紧会否带来寒意?

  楼市将向哪里走?成交量变化无疑是比较重要的因素。而其中,楼盘去化率最能说明问题。对此,采访过程中专家纷纷表示,房博会后,楼盘去化速度或将分化。一些之前受到市场关注度比较高、地段比较好的楼盘,还将延续热销势头,而价格已经到一定高位,市场短时间内接受度不高的楼盘,走得会比较慢。

  事实上,10月以来,楼市的这种迹象已经比较明显。东方郡、和美家这种楼市的成交明星,近段时间虽然推盘非常“隐秘”,但光是通过之前积累的客源,就消化一空;相对来说,下沙的金沙阳光等楼盘,已经相对之前区域的价格提升比较快,去化就比较慢。

  猜想2.成交速度会否放缓?

  今年3月份楼市回暖,伴随着成交量不断走高的,是房价的节节攀升。别说市中心,就是近郊板块,目前也难觅单价万元以下的房子。一些楼盘跟年初相比,价格一下子涨了70%-80%,有些甚至翻了一番,虽然一开始购房者“追涨”现象明显,但跟风的阵营显然越来越小。

  “房价已经涨到这个程度,不如再继续等等。如果房子好可以考虑,没得挑的话,就再看看吧。”准备去房博会逛逛的小俞,抱着这样的想法。

  在房价经历过一轮暴涨之后,楼市的升值空间不可避免地缩小。不断降低的购买力在高房价面前,已经少了许多之前那样毅然决然投入楼市的信心和底气。况且经历过2008年楼市的低迷,无论是购房者还是开发商,都会变得谨慎许多。相信开发商在探测清楚购房者的底线之后,不会盲目涨价,而房价也会在一定时间内保持这样的水平。

  猜想3.价格会否继续攀升?

  ●专家发言

  政策或将影响明年楼市行情逆转

  赵杭生(浙江大学房地产投资研究所所长)

  本次房博会不但具有风向标意义,更是一个检验器,房博会的成交行情,可以检验出供需双方对时下房价的态度,从而直接关系到楼市热销行情是否会延续。应该说,此前楼市行情是有些疯狂的,特别是房价已经超过了不少刚需的承受能力,而且二套房贷收紧了,对投资需求肯定是有影响的,也就是说,今后行情的走势,到了一个出现争议的阶段,需要通过房博会的成交量来检验。总的来说,房博会上的热情会比较高,但是行情可能还是平稳而不是爆出天量,特别是房价也不可能像之前那样疯涨。

  房博会后的楼市行情,关键要看政策的走向,年内房地产方面的政策不会出现过大调整,所以行情还是会平稳向上的,但是到了明年就很难说。今年上半年的楼市行情好转,一定程度上也是通过政策包括银行银根放宽才实现的,而眼下的行情应该说开发商对后市信心很足,而一些买家也有买涨不买跌的心态,但是政府还是冷静的,会根据供需双方包括市场变化出台相关政策,从而改变楼市的方向。从目前的行情来看,应该说,投资甚至投机的购房需求比例较大,而供应量稀缺也有不少人为因素,如果这两点愈演愈烈,到了一种有价无市的地步,有效购买力跟不上房价涨幅,打压政策也就会出台。尽管时下的开发商回笼的资金都非常雄厚,但是基于拿地的巨大资金压力,一旦观望情绪出现,一般房地产企业的资金链也熬不过半年,到时候很可能出现3至6个月的短期降价行为。

  至于眼下是不是买房的好时机,毕竟现在是房价高位阶段,除非是急需自住,否则也不鼓励大家买房,特别是投机性需求,高位买入还是有不少风险的。

  房博会有效成交量至关重要

  章惠芳(双赢置业营销机构总经理)

  这次房博会的有效成交量或者说真实成交量对后市的影响会很大。因为现在的市场已经和五六月份的时候不一样了,对于市场的理解也要打一个问号,这个问号从房博会的行情中可以找到答案。现在不少楼盘的销售量还是好的,但是价格的上涨速度减慢了,客户摇号或者排队购房没有以前那么疯狂了,但有效购买还是有的,不过二套房贷政策全面收紧了,一些投资客已经拿不到贷款了,总的来说,行情就是和五六月份的时候已经不一样。因此,房博会的成交量到底怎么样,实际上可以检验出行情的走势。

  值得关注的指标有两个,一个是有效成交量,除了一些来房博会上试水的楼盘,究竟有多少楼盘推出了多少有效房源,而这部分供应量又有多少比例是被消化了,这些数据很重要;另一个则是价格,究竟是继续疯涨还是开始走平甚至略跌。经过把上述数据和往届房交会、现在的日成交状况以及五六月份楼市销售创天量时作比较,可以为看懂现在的行情提供有效参考。

  明年肯定会有一波调整

  短期内的行情,由于可售房源较少,所以销售量还是会不错,但价格由于已经处于高位,不会再出现此前的大幅上涨走势,不过基于可售房源较少的背景,价格下调的可能性也不大。现在的房价,继续上行已经有压力了,购房者的消费热情也可能因为高房价而有所下降。特别是那些高端房源和低端房源,受到的影响可能会比较大,高端房价格太高显然会影响销售,而那些低端房源,在现在的行情下,价格一路上涨已经超过不少刚需的承受能力,所以销售量也会出现一些变化。与此相比,那些中端房产,由于购房者的通胀预期,可能会保持现有的销售量。

  不可否认的是,现在的行情是不健康的,因为可售房源少,目前不会有问题,但是到了明年,随着供应量的增加,市场肯定会出现一波调整。除了供求关系的影响,楼市还会受到通胀预期、人民币汇率升值等问题的影响,比如现在的二套房贷明确收紧,对于投资需求是有影响的。

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