浙江在线01月12日讯 2012年刚到，楼市走向依旧扑朔迷离：先是首套房贷利率下调，再是浙江省房地产监管分析平台的启用。住房信息系统启用标志着房产税等后续调控手段的即将跟进，调控会长期坚持；而首套房贷利率下调和准备金率下调却预示着银根的松动。一反一正两种信号让人捉摸不定。
2012年上半年，由于存量继续高企，调控持续，价格战的继续似乎已是不可避免，但房价会否在上半年见底？如果降到底，底部离现在还有多远？
猜想1
上半年，更大范围的价格战也许不可避免
虽说2012年刚过了没几天，但刚刚出炉的《浙江蓝皮书·经济卷》已对今年的房价走势作出了判断。据该报告预计，2012年，国家针对房地产行业的调控政策仍将维持从紧取向，地方限购政策到期也将继续延续，形势总体不容乐观。
该报告还判断，2012年的房价将走出上半年以降价为主、下半年趋于稳定的L形走势。房价将呈现出一定的区域差异。以2011年上半年为基准，部分地区房价下调幅度会超过30%，甚至个别楼盘会达到40%，但是均价下调不会超过30%。
双赢机构总经理章惠芳认为，蓝皮书30%的降价幅度判断还是比较客观的。其实，2011年底的一波价格战中，少数楼盘的降价幅度已经达到或者接近这个范畴，但跟进楼盘不算多。2012年，大多数之前在价格上没有大动作的楼盘可能会在上半年选择大力度促销。元宵后的3月份可能就是年后第一波价格战的开始。
其实，一月份，一些楼盘已做好了降价的准备。只不过，因为临近过年购房者已无心购房，担心签合同来不及所以推迟到年后。一位营销负责人的话反映了他们复杂的心态：很想马上行动，但最担心的就是定价不准，或者定了价但成交量达不到预期的回笼标准。就在这犹犹豫豫之间，降价行动从年前拖到了年后。
某楼盘营销总监则坦言，大多楼盘年前不降是因为资金还扛得牢，但这并不代表其上半年不会降。一般来说，一二月份是地方两会召开的密集期，三月份则是全国两会召开的时间。大多数年前没公开降价的楼盘希望两会后会有松动的政策出台。如果没有松动政策出台，可能就是大范围价格战的开始。
猜想2
上半年，房价也许会见底
2012年，大家最关心的也许就是，上半年房价会否见底？
其实，一个区域房价是否见底，一个最简单的判断标准就是降了价后，单盘成交量有没有达到7~8成。去年年底，虽然桥西、九堡、金沙湖有10%的楼盘铆足劲大力度促销，但成交量平均也就在四五成左右。以这样的成交量看，房价的底显然没有真正筑牢。
那么，2012年上半年，房价会否真正见底？接受记者采访的大多数业内人士认为，房价很可能在今年上半年见底。
某品牌房企营销老总认为，去年底的促销，个别楼盘的去化量已达到七八成。这批降价楼盘房价已在成本线徘徊，进一步再降的可能性已不大。但多数楼盘降得并不多，导致成交没有大的起色。2012年上半年，周边楼盘跟着筑底楼盘“跳水”的空间非常大，等到大面积的降价开始了，底筑稳了，购房信心恢复了，购房者也许就跟进了。
还有一位营销老总则认为，年前，虽说成交量不如意，但个别促销楼盘价格已达到成本线。再接下去，如果再降个10%，能换回八九成的成交量，开发商也许愿意，但如果再降个20%，倒不如直接卖项目了。反正亏钱，不如卖项目，还可省去开发的投入和精力。所以，现在的房价离底部已不远。2012年上半年，应该各板块都会建起新的价格体系。
猜想3
转让项目或股权大量出现
2012年，调控政策究竟会如何演绎？谁也不知道。但毋庸置疑的是，虽说不少房产公司老总寄希望于全国两会后的政策放松，但采访中，不少大牌公司的老总还是做好了长期准备。
野风集团有限公司董事长兼总裁俞强认为，2012年，房企最重要的事情就是保证现金流通畅。年前，野风·现代中心市中心精装私寓以18300元/平方米的起价开盘，现网上实际成交已达247套。“现在的财务成本太高，就连银行开发贷款年利率也在10个点以上。一个项目推迟一年卖财务成本每平方米就会多出一两千元，这完全不夸张。”
野风旗下共有5个杭州项目，今年年中野风山预计就会开卖。“2012年，现金流是最要紧的。也许，过两个月，政策变化市场也可能突然回暖，但我不抱这种侥幸心理。这两年，开发商亏本卖房不再是稀罕事。只要影响到现金流，该亏本卖就得亏本卖房。调控再长也不会超过5~6年，我会做好长期准备。”俞强说。
章惠芳则认为，2012年上半年，房企转让项目或股权现象可能会集中出现。年初，绿城四个项目集中出售股权总金额接近3亿元，加上土地款，涉及到的资金额达几十亿元。接下来，可能有更多房企也会以这样的方式来改善现金流。今年初开始，首套房贷利率虽说已下调，刚需购房者购房压力减轻可能会在一定程度上促进成交量，但从目前来看房地产开发贷款依旧没放松，而开发贷款才是缓解开发商资金链的关键。限购政策短期内放开的希望也很小，假如两会后房产税试点城市再增加，一些房企在降价不能换来满意成交量的情况下，不排除转让股权缓解资金压力的可能。
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