浙江在线02月07日讯 由于2011年行情持续低迷，今年春节过后，陆续上班的业内人士在展望龙年楼市时，难以显现出特别积极的心态。不过，来自中介的说法称，节后房地产市场的带看量高于预期，这让心情复杂的他们，仍对行情抱有憧憬：不管怎么样，想结婚、子女要上学的人还是很多，积压了近一年的刚性需求若能释放，去年至今成交量低迷的困境或能得到一些缓解。
中介看房者虽有成交率暂低
回顾2011年，很多业内人士说，义乌楼市几乎呈现了倒“V”字形变化曲线。去年上半年，住宅市场延续了2010年的行情，投资者仍然存在，成交率还算可观。然而，此后在高地价项目市场遇冷等原因影响下，楼市掉头向下，到了去年第四季度，特别是去年11月份，市场成交几乎可用清淡来形容。
很多房产经纪人抱着忐忑的心态回家过年，龙年上班之后，一些人并未到岗。所以，近期一些房产中介公司忙着招人。
“我们正在招聘新的业务人员，已上班的老员工也在积极调整自己的心态。”昨天，坐标不动产总经理方星这样告诉记者。
春节过后，这家公司几天前恢复营业，从目前情况看，其成交率并不高。方星称，这也是预料之中的事情，一方面节后一些商户忙着开业事宜，另一方面目前的楼市行情也让多数需求的心态处于观望期。
不过，观望归观望，前去看房的人仍然存在。“带看量还不错。”方星说。在义乌信义房产，总经理吴国伟也称，自从公司正月十二正式恢复营业以来，他们已带了10多组客户去看房。
据这些中介机构负责人介绍，目前跑去看房的人，多数是刚性需求，其中以想买婚房、学区房以及改善性房源的人居多。
业内人士说，投资客的远去，让包括中介、开发商、代理商在内的销售主体，把龙年提振营业额寄托于刚性需求的释放。
就连中国科学院专家陈锡康也说：“在持币观望气氛较浓的前提下，购房者将以刚性需求为主。”然而，问题是，现阶段的房地产市场如何才能让刚性需求者迈出观望心态，真正下订单买房子。
“开业之后，我发现前来卖房的人比之前有所增加，这意味着市场上会有更多性价比较高的房源，这将成为吸引刚性需求者的一个因素。”方星分析。
“经历了去年的房价调整，目前还是有一部分人想‘抄底’，他们买房既为自住，也想保值增值。”吴国伟说。
刚需价格、交通、区位都得考虑
然而，记者了解到，在许多刚需眼中，除了房屋价格，交通、区位等也是左右其心态的因素之一。
“房屋结构差点没多大关系，关键是价格我能承受，位置也别太偏。”昨天，在义乌工作的白领小马这样告诉记者。
小马大学毕业后，进入义乌一家国有企业工作。几年下来，他攒下了大约三十万元钱。他想着再向亲戚朋友凑点，在义乌买房结婚。不过，去年至今，他一直在看房，却始终没有下手。
“我的心理价位是100万元以内，房子不要太大，100平方米以内，可是义乌城区这样的房源太少了。”小马说。
小马也曾想过去金东区、东阳等地买房，但东阳离义乌较近的几个小区近年来价格也呈现了接轨义乌城区的态势，价位仍偏高，而金东区虽有低价房源，但位置上离义乌毕竟有些远。
思考再三后，小马决定今年再到中介处多走走看看，兴许可以找到位置和价格都相对合适的房子。而一位业内人士告诉记者，像小马这样的刚性需求者目前市场上还有不少。
在他们看来，只有出现更多性价比较高的房源，让这些刚性需求者选择的余地更大，市场才能真正出现回暖迹象。
信贷首套房贷未回基准利率
“另外一个我们必须去考虑的问题是信贷，如果首付比例较高，利息太贵，我们买房后压力肯定很大。”小马说。
近期，有媒体报道称，在北京，工商银行、农业银行和中国银行、建设银行的首套房贷款利率都已经降回到基准利率，广东一些股份制银行以及外资银行的首套房贷利率甚至可以享受九折优惠。小马从网上关注到了这一消息，托记者了解一下义乌的情况。
昨天，记者从一些银行了解到，目前，义乌的情况和一线城市不同，个人住房贷款额度仍然较紧，首套房房贷即使能办，利率一般情况下也需要上浮，当然这还得视贷款者的具体情况而定。
此前，深圳发展银行义乌分行通过与房产中介深入合作，个人住房贷款业务办得较好。昨天，该行个贷主管黄国军说，目前，他们的信贷政策并未出现松动，办理首套房贷，首付需要40%，利率一般情况下需要在基准利率之上提高20%；二套房房贷则首付需要60%，利率约为基准利率的1.3倍。
“个人住房贷款仍然偏紧，目前为响应相关政策，银行在信贷政策上倾向于扶持小微企业，正推广经营性贷款。”一位不愿意透露姓名的银行业人士说。
他还说，目前由于政策导向和市场成交量不大等因素，银行的个人住房贷款办理的业务量也远不及去年上半年。
观点积极、消极因素均存在
看来，目前义乌楼市面临的情况仍然较为复杂。单从提升成交率考虑，积极因素显然存在：部分房源价格下跌正让部分刚需跃跃欲试。而在政策上，记者获悉，目前义乌“限购令”暂处“空窗期”，政策是否延续尚无明确说法，市民买房暂无套数限制。消极因素也有：个人住房贷款仍然偏紧，观望气氛仍然存在。
是否能打破僵局或许还得看看市场的整体预期。《2012和讯预测中国经济白皮书》近期发布，其中，针对100名经济学家进行的问卷调查显示：高达69.9%的受访者认为，2011年国内多个大中城市房价均出现不同程度下降，房价拐点已经到来；2012年，国内房价走势将继续呈现下行趋势；仅有1%的受访者认为，房价仍将维持上行趋势。这种普遍预期或许会进一步加重市场的观望气氛，延长包括义乌在内的房地产市场走向复苏的周期。
另外，出于对房地产开发商资金压力的担忧，不少购房者对今年房产消费安全也有顾虑。第三方理财机构诺亚财富最新的一份针对房地产行业的研究报告也显示：2012年到期的房地产信托产品高达1172亿元，上半年成为兑付高峰期，虽然房地产信托市场风险整体可控，但也不排除个别产品会在时点上出现兑付危机。
“可能还要再等一等，义乌房地产市场才会出现些许可喜变化。”不少业内人士这样预计。浙中新报 陶后夫
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