限购前后甬城楼市成交状况比较(据透明售房网监测数据)
“限购”一年来甬城房价走势(据国家统计局公布数据)程旭辉 制图
浙江在线02月20日讯 一年前的今天，宁波发出《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，在全市范围内正式开始施行新版住房“限购令”。
这一年里，甬城楼市的变化有目共睹。购房者买房，再不用托关系或者漏夜排队了。众所关心的房价，也已经“转头向下”，且跌幅逐月扩大。不少商品住房和二手住房的售价，已经和2010年底持平甚至更低。
如果说，一年以前的甬城楼市，确实有些“发烧”，那么去年2月20日之后的甬城楼市，则是“虚火”渐退，已渐渐走上了理性回归之路。
现象
楼盘：从月售近百套到只卖掉一套
位于宁波国家高新区的一商品住宅楼盘，其开盘时间是2010年底。该楼盘开盘首月取得了相当不错的业绩——据透明售房网监测数据，2010年12月，其购房合同完成备案的房源多达99套。
因为卖得太好，有知情人士透露，这个楼盘当时还有意做了“销控”，把一部分房源“捂”到了2011年春节后再卖。但就在2011年春节临近之时，2011年1月26日，“国八条”出台；春节一过，2011年2月20日，甬版“国八条”也祭出，新“限购令”正式实行。随后，该楼盘的销售业绩就一落千丈。
透明售房网数据监测结果显示，2011年3月即新“限购令”施行后的第一个月，这个楼盘的备案房源套数只有可怜的1套！
随着“限购”影响的越来越明显，该楼盘于2011年夏天，主动调价以求拉动成交。透明售房网监测数据显示，该楼盘开盘之初，房源备案均价约1.85万元/平方米；而到了2011年6月份，其备案房源的均价已经只有约1.45万元/平方米。
房产中介：
售房提成从每个月上万元到零
老王是本地一家知名房产中介的业务员，在二手房市场上摸爬滚打了“将近10年了”。“这是我经历过的生意最差的一个年份了。”说起刚过去的这一年，老王这样感叹。
2009年甬城楼市火得发烫，老王那时几乎每天晚上都要陪客户去看房——经常是晚上9点多还在外面跑。2010年，楼市调控政策一波接一波，老王的生意虽然“坏一段时间又好一段时间”，但总体还不算太差。
但过完2011年春节，老王发现市场明显起变化了。“这一年里经常是一个月都卖不出一套房，连看房电话都接不到几个，闲得人心里发慌。”老王说，原先的那些“炒房客”，一下子不知道躲到哪里去了。
真正来买房的人，则砍起价来一个比一个狠。“在房东挂牌价基础上砍下5万元、10万元，那是最起码的，要是房东接受不了，人家房子都不乐意去看。而放在市场火爆的2009年，看房的在看完房、谈完价、付好定金后跳上公交车回家前，房东没有打电话来说要涨价3万元5万元的，已经算不错了。”
市场的变化，直接影响到了老王的收入：“2009年、2010年平均下来，每个月能卖掉五六套二手房吧；卖房的提成，每个月1万多元差不多是有的。而自限购政策出台以来，我这里就没卖掉过几套房，主要靠租赁生意撑着——好几个月业绩都是‘鸭蛋’，一分钱卖房提成都没有。”
购房者：
等了一年，省下20万元
昨天，在21世纪不动产宁波区域一家门店内碰到陈阿姨时，她正准备签购房合同。聊起来，陈阿姨说：“买房子已经等了整整一年了——幸亏一直等着，不然20万元就省不下来了。”
陈阿姨和老公，在二号桥批发市场做小买卖，因此夫妻俩一直想在周边买套房子。2010年底，夫妻俩看中了二号桥附近樱花小区内的一套二手房，房源面积在100平方米左右，单价大约在1.6万元/平方米。然而，由于夫妻俩对该房屋质量有点疑虑，同时房源价格又高出了夫妇俩的心理价位，因此一直迟迟未决，想要再看看有没有更合适的房源。
这一犹豫，就到了2011年初，新版“限购令”很快就出台了。“去年年初的时候，看政策那么紧，就想说不定房价会下来一点，所以索性就再等等，暂时先不买。”陈阿姨说。这一等，等了足足一年，结果如陈阿姨所料，房价还真的下来了。
“今年过年前，还是在樱花小区，我又看了一套二手房，面积大约95平方米，价格1.4万元/平方米多一点——这一年等下来，可以少付20来万元钱呢！”陈阿姨颇有点得意。
盘点
“限购”一年间甬城楼市成交遭“腰斩”房价跌回2010年
新版“限购令”施行一年，辅以银行的“限贷”和房产交易税费的相对提高，甬城楼市再不复前两年“一房难求”、房价飙涨的非理性之状。
结合房管部门透明售房网数据以及中国指数研究院监测数据，从2011年2月份至2012年1月份，市六区销售商品住宅10000余套，成交二手住宅约8800套；而同样的统计周期内，即2010年2月至2011年1月和2009年2月至2010年1月，据市房产交易中心数据资料，市六区销售商品住宅套数分别是17450套、32334套，成交二手住房分别是20285套、42422套。
也就是说，“限购”一年间，甬城楼市内住宅总成交量遭“腰斩”，同比降幅高达约50%。
楼市成交不佳，可售房源自然也大增。统计显示，目前，市六区商品住宅的可售房源套数已经超过2.5万套，创有统计以来的新高。
在促进房价合理回归方面，新版“限购令”收效同样甚为明显。据国家统计局数据，在新版“限购令”出台的当月即2011年2月，宁波新建商品住宅的销售价格同比涨幅还高达4.3%，但此后涨幅逐月回落。至2011年10月，新建商品住宅销售价格首次出现同比下跌——这也意味着，此时宁波新建商品住宅的房价水平已经低于2010年同期。2011年最后3个月，宁波新建商品住宅的房价，不管同比还是环比，都一直在跌且跌幅逐步扩大，并在2011年底跌幅首次超过1%。
这一年里，因为销售遇阻、资金链日趋紧张，开发商普遍选择对旗下在售楼盘进行降价促销。如镇海新城内有楼盘的联排别墅房源总价，先是比“限购”前降了50万元、后又再降了70万元。奉行“低价入市”策略而开盘的楼盘，更是比比皆是。如鄞州新城区内有原先准备均价3.5万元/平方米开售的楼盘，最终成交均价只达到2.5万元/平方米左右。
相比较而言，因为二手房房东各自的资金状况、心态状况差异大，“限购”一年间，甬城二手住宅的整体挂牌价格水平跌幅，要小于商品住宅。但最终成交的二手住宅，其实际成交价较“限购”前普遍要低10%以上。由于一、二手房“价格到挂”以及肯降价出手的房东少，这一年里甬城房产中介日子难过，减薪、裁员、关店的中介不在少数。有本地大型房产中介，今年春节之前就关掉旗下十几家门店。
最新动向
房贷露“松绑”迹象
“限购”满一年之际，最受关注的楼市动向，当属银行房贷政策的似有松动。
2011年1月26日新“国八条”出台之后，随着“限贷”政策升级，加之信贷额度趋紧，甬上各大商业银行普遍开始收紧首套房贷。首套房贷利率的优惠折扣，渐次从7折降至8.5折以上，后来则一度以基准利率为主，部分还上浮至10%，甚至15%以上。一些股份制银行还曾由于额度原因明确表示暂不受理首套房贷申请。
但开年之后，尤其是在本月初召开的中国人民银行金融市场工作座谈会上，央行提出将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”以来，宁波建行、中行、农行等银行已重新亮起了首套房利率优惠“绿灯”。部分银行，甚至已悄悄将“既认房又认贷”的标准降至仅“认贷”一项。
“对于购买首套房的刚需客户，只要银行信贷额度充裕，我们目前可以给予最高9折的利率优惠，如果采用组合方式贷款，其商业贷款部分可享受8.5折优惠。而对于改善型购房者，如果其在银行还没有贷款记录，不管其当前有无住房，首次贷款即可认定其为首套房客户，享受3成首付和利率优惠。”一家国有银行信贷员向记者直言。还有银行向记者表示，即便是已有贷款记录的客户，只要之前其以纯公积金贷款方式贷款买房，若其贷款已全额还清，并已将所购住房出售，再次购房亦可给予首套房客户待遇。
按照银行这样的操作方式，满足条件的购房者，不但首付比例可从原来的6成降低到3成，贷款成本也可大幅降低。
据一些开发商、房产中介反映，受银行房贷政策松动的影响，兼之“限购”一年来房价的有所下调，年后看房的人明显比年前多了起来。“年前一个月，基本没有来店里看房的人，电话也接不了几个。而这段时间，每天都能接到四五个看房电话。”百丈路上一家房产中介门店经理这样说。
但房产界人士普遍不认为今年楼市会明显回暖。“从近期中央表态以及芜湖楼市救市政策被叫停等消息看，楼市‘限购’政策今年要取消的，可能性几乎没有。而现在，市区商品住宅的库存量，按近3年平均成交水平算，也足够开发商卖3年左右的了。”本地一家房产代理公司总经理分析认为，在“限购”和高库存的双重因素影响下，甬城楼市的成交水平想有大幅度的提升，“难度很大”。
此外，考虑到住建部表态今年6月底前全国主要城市住房个人信息要联网，今后楼市调控的精准度应该会更高。同时，宁波此前大力建设的公租房等保障性住房，将于今年年底起陆续批量供应市场，其对楼市内购房需求的分流以及对房价的平抑作用，也会逐步显现。甬城楼市的理性回归之路，或将持续。
新闻链接
宁波住房“限购令”具体内容
2011年2月20日，宁波发出《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》规定，对于这3类居民家庭——在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停其在本市购房；违反规定购房的，不予办理房地产登记。
而对于两类家庭——在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明且在本市无房的非本市户籍居民家庭，暂定限购1套住房。
宁波晚报 记者 程旭辉 朱一丹 崔凌琳 实习生 王凯艺
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