浙江在线02月23日讯 撤，撤，撤。物业服务企业本是小区的管家，可自去年年底以来，管家抛弃主人的事却屡屡上演。
市区玫瑰园小区物管撤了，江滨小区物管撤了，假日城市花园小区物管最近也有了撤离的打算。平时习惯了进出大门有人看着、扔出的垃圾会自动消失的日子，有一天这些突然消失了，才发现慌了的不是管家，却是主人。人们不禁想问，金华的物业怎么了？是物业服务企业果真不堪，还是小区业主太过刁难？
“恶性循环”
成物业行业的魔咒
面对不断出现的物业矛盾，记者走访了市区多家不同层次的物业服务企业，并采访了物业行业的主管部门，试图从中寻找物业纠纷的症结所在。调查中，记者发现一个怪现象：服务质量一般、物业费收缴率低的企业，存在亏损状况；服务质量高、物业费收缴率高的企业，也很难赢利。亏损，是物业抛弃业主的直接原因，而“恶性循环”则是整个物业行业最可怕的魔咒。
市区已有110家物业企业
一级资质企业一家都没有
记者从市建设局房地产管理处了解到，目前市区在册的物业服务企业共有110家。数量不少，但是物业服务总体水平却不高，本土110家物业企业中拥有一级资质的一家都没有，拥有二级资质的也只有5家，其他都是三级资质或暂三级资质物业公司。
在金华经营的唯一一家一级资质物业企业，却是来自杭州的，即绿城物业。
物业服务企业亏损率达60%
陷入“用工难、收费难、赢利难”的困境
据市建设局房地产管理处潘嘉敏介绍，不久前市房协物业专业委员会开了一次会，会上很多物业企业老总都表示企业运行成本不断上涨，生存陷入困境。
婺城区已经上报有关数据的37家物业服务企业，有25家去年亏损，一家保本，8家盈利，亏损率达到60%以上，形势相当严峻。
潘嘉敏说，造成企业亏损的原因很多，但比较集中的因素是近两年人工成本上涨过快，而物业收费标准调整滞后，并长期存在收取困难的问题。
物业行业存在诸多难题
“恶性循环”是最可怕的魔咒
物业行业，从长远来看，是与人们生活最为密切的朝阳行业，但眼下确实也存在诸多问题。
1.发展环境欠佳。许多物业公司尚未成为真正意义上的自主经营、自负盈亏的现代化物业服务企业，有的依附于房地产开发商而存在，有的依附于企业为维护社会稳定而存在。
2.物业知识普及不够，行业地位低下。很多业主认为，物业的工作无非就是看看门、扫扫地，属于“可有可无”的行业。
3.物业费收缴困难。九成以上的物业服务企业都碰到了这一难题。
4.物业企业职责不明。很多物业服务企业将大量精力投入到收费上，荒废了管理和服务。
5.专业人员缺乏，从业者队伍不稳定。任何问题都逃不了人的问题，物业服务企业很容易陷入这样的恶性循环：服务质量差-业主不满意-物业费收缴困难-企业利润下降-难提升服务质量。
物业行业，路在何方？
市建设局房地产管理处潘嘉敏表示，由于近两年运营成本上涨过快，金华市的物业服务行业正进入一个比较严峻的时期，接下来一段时间，物业矛盾可能会更多地凸显出来。
物业矛盾爆发，受害的最终是广大业主。物业行业如何脱离“恶性循环”，找到出路，她提出了几点看法。
1.形成更为合理的物业收费指导标准调整机制，是否可以考虑与工资涨幅、物价涨幅等因素挂钩。
2.物业服务企业积极适应市场环境，树立品牌意识，以高质、高效、多元化的服务求生存、求发展。
3.健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。
4.政府、开发商、物业公司要积极配合业主成立业主委员会，让物业管理与业主民主自治和谐共处。
5.政府应对物业企业提供政策法规上的扶持，并引导人们养成正确的物业消费观念，普及权利与义务常识。
尤其是最后一点，潘嘉敏说，根据《物权法》规定，业主享有对小区共同管理的权利，物业管理不是物业公司单方面的工作，而应当是业主和物业公司共同的事业，只有双方一条心，小区物业管理才能走上正轨。
不同层次的物业公司 各有高招，各有烦恼
佳润物业———
做好基础服务也能赢得信赖
成立时间：2010年，持有物业管理三级资质
服务区域：绿城花园、紫城花园等小区
物业费标准：0.5元/平方米·月(多层)
物业费收缴率：90%左右
佳润物业成立时间不长，但其前身从事物业服务时间已有10多年时间了。
相比香格里花园、当代华府，在佳润物业掌管的绿城花园小区，走近大门，记者就有一个明显的感受，即门卫年纪要大很多，而且也不伫立在门口站岗。他们会在大门附近守着，比较随意，不过要是有人找，仍会第一时间应答。
佳润物业负责人戴明红说，跟一些高层次的物业公司不太一样，他们主要是认真做好基础服务，治安、保洁、绿化养护以及设施维护，是他们的主要工作。
虽然服务档次不是很高，但他们做事认真，业主满意度还可以，因此物业费收缴率差不多能达到90%，就是收缴比较困难。
戴明红说，一年下来，他们需要腾出大量精力来向业主催收物业费，以致没有更多的精力来提供更好的管理和服务。她说，要是业主会像支付水电费一样，将物业费主动交付给物业公司，那该多好。
戴明红还说，金华的物业行业发展相对其他城市比较落后，大部分企业都局限在提供基础性服务上，服务质量一般，收费标准较低，很难赢利。她说，佳润物业能维持收支平衡，她已经很满足。
“管家”心得：业主的眼睛是雪亮的；金华物业行业没有竞争的氛围，入行门槛低。
绿城物业金华分公司———
“零物业费服务”的理想
来金时间：2004年，持有物业管理一级资质
服务区域：香格里花园、米兰花园、三江国际花园等10多个小区
物业费标准(香格里花园)：0.8元/平方米·月(多层)，1.2元/平方米·月(高层)
物业费收缴率：95%左右
杭州的绿城物业，是全国最好的物业服务企业之一，很多人都有所耳闻。事实上，它扎根金华也有多年了。
目前，绿城物业金华分公司已入驻市区香格里花园、米兰花园、三江国际花园、清风隽府、紫郡山庄及浦江、义乌、永康等地10多个小区。
在绿城物业管理的住宅小区，业主不仅可以享受到优质的基础服务，包括治安、保洁、绿化养护、车辆秩序管理等，还能享受到其他许多延伸服务，比如健康咨询、装修设计、家政服务、物品采购等。
绿城物业金华分公司经理潘旭说，在物业服务中，这些延伸服务、增值服务，既可以帮助业主解决很多需求，企业也可以从中获得一定的赢利。目前，绿城物业旗下拥有健康咨询公司、培训学校、景观设计公司等各种专业化的企业，为业主提供专业周到的服务。
潘旭说，这些年，绿城物业之所以能获得较好的口碑，是因为企业始终把业主的满意度放在最高的位置。据第三方调查机构调查，绿城物业金华的几个小区去年满意率最低是86%。
因此，香格里花园小区的物业收缴率每年保持在95%左右，大部分业主会主动缴纳物业费。可尽管如此，企业依然比较困难。2011年香格里花园小区主营业务收入与支出差额达到40多万元，通过其他延伸服务收入仍无法填平这一亏空。
潘旭说，绿城物业的理想是“零物业费服务”，即不收一分物业费，企业通过多元经营免费为业主提供基础物业服务。他说，这可能是物业行业将来的趋势，但要实现这一理想，任重而道远。
“管家”心得：外立面控制(如禁止外装防盗窗、雨篷、空调支架)是物业企业赢得口碑的基础；业主满意度是物业企业的最高准则；物业服务应该“优质优价”。
当代物业———
多彩活动的背后却是亏损
成立时间：2006年，持有物业管理二级资质
服务区域：当代江南小区、当代华府小区
物业费标准：0.5元/平方米·月(多层) 1.1元/平方米·月(高层)
物业费收缴率：90%左右
兰溪街上的当代江南、当代华府小区，算是金华市区比较上档次的住宅小区。这两个小区的“管家”是由小区开发商兴办的物业服务企业———当代物业。
本月20日，记者走进当代华府小区，除了干净整洁，总感觉有点不习惯，仔细观察才发现，原来在这里几乎看不见一处防盗窗、一个私搭的雨篷及空调支架。
除了做好治安、保洁、绿化、装修管理等工作，当代物业还有自己的撒手锏，就是让业主走出家门。小区里，一年四季有许多文娱活动，春游、啤酒美食节、重阳登高、趣味运动会、摄影展、棋牌比赛……丰富的活动把孩子、大人、邻居都引出房间，聚在一起。
该小区物管经理柳祖辉说，他们之所以搞这些活动，是想在业主之间、业主与物业之间架起沟通的桥梁，让业主住在小区里更有归属感、幸福感，“当然也可以提高业主们对物业的满意度”。
说到这，你一定会以为物业服务企业赚了不少钱，否则怎么可能贴钱给业主找乐子？可柳祖辉却告诉记者，据初步统计，去年他们可能要亏60多万元。这两年，物业费收缴率都能达到85%至90%，但两个小区一年也只能收240多万元，而公司110余名雇员，一年工资就花去200多万元。
“人工工资年年涨，这笔开支差不多要占总支出的70%以上。”柳祖辉说，五六年前，保洁员工资才五六百元一个月，现在已经翻了一番。若不是开发商每年贴钱，物业服务很难维持下去。
“管家”心得：物业矛盾在于部分人“不知物业为何物”，业主与物业之间的权利义务应该是对等的；业主的事，物业并不能“全包”。金华晚报 方跃镇 实习生 盛瀚潇 黄冠
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