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浙江在线03月05日讯 在降价、首套房贷重现利率折扣、控制择校新政催热“学区房”等因素的综合影响下,甬城楼市的温度似乎正在悄然发生变化。
“我们近两周的成交量,每周都超过百套,比过年前一个月的成交量都要高很多。”一房产中介负责人反映称。而一些售楼处的售楼小姐也向记者表示,近期前来看房的客户比过年前有明显增多。
甬城楼市成交真的迎来“小阳春”了吗?
“刚需”推动楼市温度由冷转暖
春节前后那段时间,甬城楼市的成交形势可谓“极度深寒”。据房管部门“透明售房网”监测数据,今年1月,市六区商品住宅的成交套数只有区区370套左右,当时各大售楼处几乎都是门可罗雀,鲜有看房、买房的人。二手房市场成交更为低迷,1月份市六区总成交套数不过300套出头,很多中介早在春节前一个礼拜就放假歇业了。
但最近这段时间,市场成交明显回升。“上周,我们总成交套数超过100套,比1月份全月还要多30多套。”昨天,南天房产总经理助理薛敏强告诉记者。透明售房网及中国指数研究院监测数据显示,2月份市六区商品住房成交套数超过450套,环比升幅超过20%。
包括首次置业者、购置婚房和“学区房”者等在内的所谓刚需型购房需求,是近期甬城楼市出手买房的主力人群。包括21世纪不动产宁波区域、南天房产等本地大型房产中介的统计分析均表明,最近购置二手住宅的人群中,“刚需”占比超过70%,另外的三成购房者也属于自住型的改善性需求。
“投资、投机的客户,现在依然绝迹。”南天房产运营中心总监杨明说。“荣安心居”专案经理过虹虹也表示:“这段时间来我们这里看房的,基本上都是买了自己住或者给小孩作婚房的。抱着半投资心态的有,但很少。投机的则一个都没有。”
价格合理才下单,“坐地起价”行不通
“经过去年一年的调控,部分房源的价格确实有所下降——这是最近这段时间成交好转的关键原因。”南天房产运营中心总监杨明表示。据其介绍,南天房产最近成交的二手房源中,多数的价格相较2011年初有15%—20%的下调;而且,73%的成交房源是购入时间超过5年、没有营业税的。
而首套房贷重现利率折扣、控制择校新政等因素,则进一步推动了甬城楼市成交。据记者从房产中介处了解,近期成交的二手房中约有20%是“学区房”。
往年,一旦市场成交形势好转,一些二手房东、开发商就会乘势涨价。但今年“坐地涨价”的房东,往往会被购房者难看掉。“我们遇到过在签约的时候房东想加价的情况,但一听要加价,客户转头就走。”杨明说。
21世纪不动产宁波区域总经理施建益介绍说,当前在二手房市场上,“砍价”则是普遍现象。“一套100多万元的房子,购房者往下砍两三万元,如果对方是诚心想买的,房东一般也愿意接受。”
同样,在商品房市场,降价楼盘也是主流——位于镇海的一楼盘,其剩余的200来套多层房源,年前单价在万元左右、去年初甚至最高卖到1.2万元左右,近期开发商称要降到8000元左右“清盘”。
市场暖意会否持续尚待观察
“现在成交好转的这种局面,感觉还是比较脆弱的。”薛敏强认为,如果市场有风吹草动——比如某个楼盘忽然大幅降价或涨价,“刚需们说不定很快又会重回观望状态。”
事实上,和楼市火爆年份相比,当前甬城楼市的所谓回暖基调,是颇难成立的。“2009年时候,我们曾经一周成交了将近250套二手房,和那个时候相比较,现在的成交量算不了什么。”21世纪不动产宁波区域总经理施建益说。在2011年2月20日房产新“限购令”实施前,市六区商品住房1月份的销售套数高达3158套——对比这样的数据,今年2月份市六区销售商品住房450来套的成绩,也显然是小儿科。
本地房产代理机构恒略地产的总经理薛鹏程认为,只要“限购”、“限贷”等楼市调控政策继续,那么甬城楼市成交量想要恢复到2009年甚至2010年的水平,“难度很大。”在薛鹏程看来,已经丧失了购房资格的,以及虽有购房资格但再购房只能一次性付款或首付要60%以上的购房人群——主要是改善性需求和投资投机需求,在楼市火爆年份,占比应在30%—40%。“限购、限贷政策之下,这部分购房需求再入市的门槛很高。”
另外,据房管部门数据,市六区商品住房的可售套数超过2.5万套;考虑到今年会新开盘的房源以及老盘加推的房源,则这个数字还要扩大很多。而即便是2009年的楼市“巅峰”,全年市六区销售商品住房成交套数也只有3.2万余套。
“一方面是去库存压力很大,另一方面是开发商资金紧张状况依然没有太大改观,今年宁波商品房市场应该还会是‘降’字当头。”薛鹏程分析说。
采访中,不少本地房产界人士认为,以价换量,应该是开发商明智之选。“看现在成交有点好转就涨价,即便只是搞搞噱头、想通过这样的营销策略来‘逼’购房者出手,也是不合时宜的。”有不愿透露姓名的房产公司营销副总表示。
宁波晚报 记者 程旭辉 实习生 王凯艺 文/摄
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