小区里的监控平台
浙江在线03月22日讯 去年以来，杭城许多老旧小区开始实行准物业化管理，物业收费从无到有，虽然每户人家也就收个百把块钱，但是一年下来，不少小区物业费收缴率不到80%。
舟山东路上的伟华苑也是一个老小区，隶属于拱墅区上塘街道。让人惊讶的是，这里的物业管理缴费率居然达到了100%。而今年伊始，就已经有不少居民主动找到小区物业主管，问何时可以交物业费了。
让居民主动掏腰包缴纳物业费，这个老旧小区是如何做到的？
“三无小区”变成“三扫小区”
伟华苑小区建于上世纪90年代末，主流户型是60多平方米的2室1厅。小区不大，有8幢房子，全部为多层，一共有330户近1000人，其中有70多户是出租房。
可能是因为规模小的缘故，这里一直没有进驻过正规的物业公司。现在的小区主管马姐是这里居民，2000年搬进来的。“这里曾经是无物业公司、无主管部门、无人防物防的‘三无小区’。”
不少居民还记得准物业入驻前小区里的情景，垃圾堆积，污水横流，楼道里贴满“牛皮癣”，还经常发生自行车被盗，居民抢车位的事件。
2010年，小区进行庭院改善。2011年，七古登社区投入25万元，对伟华苑小区实施准物业化管理。按照杭州市准物业的收费标准，小区沿用了收费的下限，每户每年100元的准物业管理费。
从此，伟华苑小区发生了天翻地覆的变化，小区变干净了，变安全了，居民住着放心了。如今，伟华苑小区周围地块都在进行城中村拆迁改造，道路泥泞，垃圾成山。但是，围墙里的小区却整洁干净，闹中取静。
记者也发现，小区一共有7个车棚，每个车棚的车辆都排得整整齐齐，不少电瓶车正在充电。“七古登社区为小区新装了约60个充电站，免费供居民使用。”
走进一幢居民楼，楼道里经常肆虐的“牛皮癣”，现在看不到一点痕迹。从1楼到顶楼，没发现一处堆积物。保洁人员汪玉林说，我们小区是“一日三扫”，道路、楼道、垃圾房、绿化带，每天都要清扫三遍。
监控全覆盖，小区“零案发”
小区实行准物业管理后，安装了16个电子监控器，做到红外线监控探头全覆盖无死角。在门卫值班室里，就可以对小区进行全监控了。
另外，社区还聘请了5名保安，分时分片负责制、考核奖励制、信息反馈制等。如小区实行24小时巡逻检查，重点时段，两人一组的安保小队加强巡逻。
小区还专门制作了小区治安公开栏，将每月小区电瓶车盗窃、自行车盗窃、入室偷窃、火情等情况公示，提高保安工作的警惕性。
小区附近的舟山东路上，最近几年每年案发在100起以上，而从去年至今，伟华苑小区是“零案发”。“去年以来，小区没有发生过一起自行车和电瓶被窃案件，也没有发生过一起入室盗窃案件。”
除了保安，小区保安还管理着车辆的通行安全。每天下午5点左右，小区入口的车流量就会进入高潮。但是，狭小的入口虽然有点拥挤，却从来不会造成拥堵。
“每天，门口都有两个保安在维持小车进出秩序，门口的大显示屏滚动着温馨提示，车辆依次排队，耐心等候，十分有序。”
居民对服务的满意度是100%
七古登社区干部周锡麟是浙大城市学院毕业的，应聘做起了社区干部。“伟华苑之所以得到居民的认可，主要有两条：一是管理人员的服务贴心贴肺，赢得了居民的信任；二是，社区高度重视，舍得资金投入，实实在在地为民办了实事。”
伟华苑采取的是社区自主管理模式，是目前在杭城准物业管理中普遍应用的管理模式，就是日常维修人员、物管站人员由社区内部借用或对外招聘，主要依靠社区自己的力量开展物管服务。
这样的模式对于社区管理人员的责任心要求比较高。比如，小区主管马姐熟悉每家每户的人头，小区保安对小区内的每辆车都了如指掌，对租房子住的房客也都能对得上号。
去年一年，物管已经为小区居民提供服务700余次。这些服务包括，为居民免费修理更换灯泡，上门免费更换保险丝，疏通地面积水，屋顶漏水等等，大部分都是免费的。
比如，住在1幢的徐大伯，有天下午急着去接孙子放学，忘了炉子上正炖着肉。幸亏巡逻的保安魏夕培及时通知了徐大伯的家里人，还叫来了消防车，避免了火灾的发生。
比如王大伯以前在小区设摊修自行车，影响小区卫生和交通。物改以后，按规定，维修点要被取消。后来，小区物管考虑到老人家靠修车为生，以及居民的需求，主动把王大伯的维修点改造成便民服务点。
对于小区物业服务，伟华苑小区经常进行摸底调查，反馈的信息是“居民满意度100%”。有居民说：“我们社区的维修人员，比叫‘三替’更方便。”
而这一些也有赖于小区物管人员的配备充足。过去一年里，小区保安从原来的3个增加到5个，保洁从1个增加到2个，再加上维修和主管人员，管理队伍增加了不少人。
马姐说，其实每户上交的物管费，和车位管理收来的钱，再加上区政府补贴的经费，也就15万元左右。而小区管理的人头开支就达到20多万元，所以社区每年还要补贴七八万元。
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拱墅近百小区完成物改准物业管理呈3种模式
到去年年底，拱墅区共累计完成物改接管面积达401万平方米，小区98个，1328幢住宅、57836户，涉及9个街道45个社区。接管总量在杭州市五个老城区中占首位。
经过大量实践，全区已经形成了3种准物管模式：
一种是社区自主管理模式，像七古登社区的伟华苑小区那样的，日常维修人员、物管站人员由社区内部借用或对外招聘，主要依靠社区自己的力量开展物管服务。这也是准物业管理中比较普遍应用的管理模式。
一种是街道集中管理模式，如米市巷街道采取以街道为中心，利用其下属的物业公司，设立街道准物业服务大厅的模式，形成系统的管理网络，并在各准物业小区设置管理处，实施准物业管理。小区的保安、保绿、保洁、水电维修等服务全部由街道物业公司负责。
还有一种是外聘专业物业管理模式，如半山街道杭钢南苑小区，通过聘用专业物业公司进行管理。
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