浙江日报4月10日讯已经付好款、签好合同的房子,竟然在购房者不知情的情况下,又被卖方违规卖给了另外的人——类似“一房二卖、一房多卖”的房产纠纷案例,近些年时有发生。
今后,宁波购房者完全可以通过预告登记的方式,对此类行为加以防范。今天起,宁波市在海曙、江东、江北三区和宁波国家高新区范围内全面推行商品房预告登记制度。这一制度的实施,使市民在购房时多了一把“安全锁”。
所谓预告登记,就是在购房者签订购房合同后、办出房产证之前,到房屋登记部门预先申请、主张自己对所购房屋的物权。预告登记可以视作一项准物权,购房人办理预告登记相当于给自己拿到房屋产权加了把“安全锁”。对此,宁波市房产交易中心方面解释说,购房者办理了预告登记手续后,其所购房屋的产权人即具有了排他性;同时,在办理预告登记时,房屋登记部门会把购房人的影像资料扫描进电脑系统,在注销预告登记时则会将之与购房人本人面貌进行核对。
据介绍,尽管目前宁波市已经有较为完备的商品房合同备案制度,但开发商“一房多卖”可能性依然存在。由于市场上在售的商品房大多数是期房,从合同备案完毕到最终交房,一般需要1至2年时间。在当前楼市调控严厉背景下,开发商资金链普遍紧张,生死存亡之际铤而走险去搞“一房多卖”、以谋求更多资金的可能性增大。
宁波市房产交易中心有关负责人解释说,由于商品房合同备案后,购房人的影像没在电脑系统中留存等原因,开发商仍有可能通过假冒购房者身份等方式撤消、变更合同,甚至“一房多卖”。而不管出现上述哪种违约的情形,购房人最终或只能获得开发商的违约赔偿,而无法获得所购房屋的产权,“因为合同是保障债权而不保障物权。”
而当购房者和开发企业订立商品房合同后,如开发企业未按照约定与预购人申请预告登记,预购者可以单方申请预告登记。若购买的商品房已经交付的,不能办理商品房预告登记。需要提醒的是,“预告登记”是有期限的。根据物权规定:“预告登记后,自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。”这也是为防止买方有意拖延。
办理商品房预告登记的收费标准为:住宅每套登记费为80元,非住宅每套登记费为550元。办理预购商品房预告登记,房屋未共同购买的,每增加一个共有人增加工本费10元。办理商品房预告登记注销的,免收手续费。预告登记转为正式登记时,不需要办理预告登记的注销手续,登记机关在登记时将预告登记转成正式登记,但办理正式登记时预告登记证明须作为申请要件。
与预购商品房预告登记同步推行的,还有预购商品房抵押预告登记。其中,预购商品房预告登记是办理预购商品房抵押预告登记的前提。“预购商品房抵押预告登记,可以防范开发商把一套已售出的商品房在银行处重复抵押、套取资金。”宁波市房产交易中心负责人表示,待条件成熟,二手房预告登记也会择机推行。
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