浙江在线05月03日讯 今年三四月份，在新开楼盘接二连三降价抛售之际，以南苑二手房为代表的金华优质学区房却迎来了一波逆势上涨行情。这也引发了一些刚需购房客的猜想：难道旧的二手房比新商品房更抗跌？现在是购买二手房好还是新商品房好？哪个更划算，更保值？
二手房整体降幅
在5%至10%
“在调控压力之下，二手房价格也不可避免地出现下跌，但跌幅总体不大。”金华房贸联盟机构负责人金伟军估计，有议价空间的二手房房源整体降幅在5%至10%。
国家统计局4月份公布的金华二手住宅价格指数显示，3月份环比、同比分别为99.5和93.8，定基比(与2010年12月相比)为94.9。金伟军的判断与国家统计局数据基本吻合。
据业内人士透露，二手房成交价格主要受市场预期影响，房东心理价位跟着预期起伏，变化很快。去年土地一级市场价格大幅回落，市区住宅用地出让频频出现“拍转挂”甚至流拍现象，成交地块也大多以接近保留价的“地板价”成交，二手房价格明显松动。
从新建住宅市场看，3月份以保集蓝郡为代表的多个高端楼盘大幅让利销售，带动了房价新一轮跳水。这对部分急于出售套现、需要资金周转的房东心理影响较大。比如一些小微企业主，生产资金借贷成本高，宁愿多让一点利，盘活不动产。也有的前两年买了两三套房，房贷利率高，还贷压力大，加上房价整体处于下行通道，一方面房价在贬值，另一方面房贷成本居高不下，也有抛售的愿望。
不过，金伟军认为，急于抛售的房源在二手房市场上总体占比较小，对二手房价格总体影响有限。“二手房房东的预期是紧跟市场，对风吹草动很敏感，前一阵子有学区房行情，最近又传闻住建部要放松并刺激首套房消费，房东的信心一下子又上来了”。
房子批发比零售
压力更大
“如果说开发商新建住宅是批发的话，那么二手房则是零售，在整个楼市下行过程中，批发的降价压力远大于零售的压力。”金华华之家房产中介负责人徐景阳说，新建住宅是靠开发商一家的资金在支撑，而二手房几乎是全社会的购买力在支撑。
他分析，开发商受制于销售不畅，资金链趋紧，高房价现在已成骑虎之势，“以价换量”是开发商唯一的选择，降价压力日益沉重，而“下毛毛雨”式的降价已无法打动购房者，新建住宅降幅往往会比较大。
二手房则不同，急售的房源比例小，大多数挂牌房源可售可不售，售价如果不符合心理预期宁可放着不卖。因为从人们的投资理念看，房子仍然是最保值的资产，一旦低价卖掉想原价再买回来并非易事。而且，在一来一去的交易过程中，营业税、个人所得税、契税、佣金等一大笔费用就要10%左右，如果不是已看好特别中意的改善性住房，房东宁可捂着，低价抛售可能性并不大。
市中心二手房
价格最为坚挺
随着城市扩张，主城区可开发土地和新楼盘日益稀少，二手房就成了想住市中心的购房者的主要选择。
“相比新建住宅，二手房最大的优势是地段好，优质教育资源集中，上学、生活、出行样样方便，而且近几年政府对主城区加大投入‘精耕细作’，这成了二手房价格坚挺的主要因素。”徐景阳说。
比如，时代花园沿江房源地处市区最繁华的商业中心，东面通济桥拼宽后交通出行环境大为改观，而江对岸五百滩景观带正在加紧建设，二手挂牌房源价格在宏观调控下仍然非常坚挺，甚至还出现上涨。再比如江北的明月京华，紧邻江北商业中心和金师附小，不仅房源紧俏，房东要价也很高。而在江南，南苑中学、五中、江滨小学、东苑小学、十五中、宾虹小学等附近的学区房价格也很抗跌，尤其是南苑中学学区房，小户型房源4月份价格竟达到了每平方米9300元至9500元，少数装修质量不错的房源直逼万元。
金伟军仔细分析了市区二手房挂牌数量，发现调控前后相差并不大，这与大批量上市的新建住宅迥然不同。他认为，在通胀的大背景下，各种生活要素价格轮番上涨，现金不断贬值，在投资渠道偏窄的情况下，购房者持有房子的意愿更强烈。有的网上挂牌二手房，仅仅是房东用来试探一下市场价格，并无出售意愿。有的尽管开价偏高，有价无市，房东却毫无降价意愿。“供应量没有放大，而对市中心的房源，尤其是学区房的需求却比较旺盛，这在很大程度上对主城区二手房价格起到了支撑作用”。
二手房大小户型
出现两极分化
近日，住建部官员表态，尽管遏制房价过快上涨的成效已初步显现，但抑制投资、投机需求的调控主要目标不会放松。
展望未来房价走势，从今年剩下的8个月时间看，情况仍不明朗。随着三四月份第一轮刚需释放接近尾声，业内普遍担心，如果没有实质性利好刺激，接下来“春暖行情”可能会冷场，国内一些大城市已显现这样的苗头。在金华的几个房产论坛上已有人直言，仅靠刚需支撑，楼市不可能有大的行情，而且也不可能持续太久。
“接下来，如果新建商品房市场出现冷场，那么二手房不可避免也会波及，但像前期一样，由于有众多抗跌因素支撑，影响并不会太大。”市房协中介专业委员会有关负责人分析。一些中介机构也持同样观点，认为二手房最坏的情况也就像前期一样有价无市、有价无量，出现大跌的可能性很小。
从细分市场情况看，金伟军表示，在抑制投资需求的调控背景下，二手房未来会出现两极分化，即90至100平方米的小户型相对更受刚需购房客欢迎，而144平方米以上大户型则比较难脱手，价格下行的压力更大。“三四月份成交的二手房，绝大多数是144平方米以下的中小户型”。
大户型二手房总价高自不必说，交易环节各种税费成本和今后物业费等使用成本也高得多，房贷利息成本也水涨船高，因此，首次购房的刚需族很少会考虑。对他们来说，宁可在市中心买个小户型的学区房，也不愿在偏的地方住大户型。从现行的调控政策看，二次购房的改善性需求也属抑制之列，对二套以上住宅，政策并没有丝毫松动，大户型滞销几乎成为定局。
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