浙江在线09月18日讯 “房子是我父亲20年前买来的，现在对方上诉要求确认买卖契约无效，要收回房屋。”近日，义乌市后宅街道西关田村村民张汝平给本报新闻热线96356来电反映。12日下午，胡素琴上诉要求确认被告张介九和第三人张锦益于1992年2月24日签订的房屋买卖契约无效一案在义乌市人民法院开庭审理。
房屋是20年前买来的
1992年2月24日，张介九与张锦益签订房屋买卖协议，张锦益以5500元的价格将两间两层一弄共65平方米的房屋卖给张介九，村党支部书记、村主任等对此做了见证。
此后的20年，张介九和张锦益两家人一直相安无事。2009年8月，因为房屋破旧，张介九一家递交房屋安全鉴定申请，房屋被义乌市建设局房屋安全鉴定办公室鉴定为危房，要求立即停止使用。
考虑到如果房屋发生坍塌伤及无辜，将负有不可推卸的责任，张介九和子女商量后，递交了拆建危房的报告，经批准之后对房屋进行了改建。
20年后突然成了被告
虽然两间房屋20年来一直是由张介九一家管理，但土地证却一直没有办理过户手续。今年，为了过户手续，张介九的儿子张汝平曾上诉要求确认房屋买卖契约有效并办理证件过户手续，但实施过程中，张锦益家并未同意，于是张汝平选择了撤诉。
随后，张锦益的妻子胡素琴上诉要求确认被告张介九和第三人张锦益于1992年2月24日签订的房屋买卖契约无效。理由是张介九系退休工人，属非农业户口，房屋是夫妻共有财产，而签订房屋买卖契约时，胡素琴并不知情，事后也不同意出卖涉案房屋。
张汝平则认为，他的父亲系回乡落户的职工，和本地村民没有两样，再者，房屋买卖契约履行都过了20年，原告肯定是知情的。昨天下午，义乌市人民法院审理了此案，法官没有当庭宣判。
类似纠纷近年来多发
针对这个问题，记者联系了浙江赤松律师事务所姚立强。“现在农村建设比较快，这一类的纠纷多发。”姚立强说，农村房屋买卖有以下三种情况：一是城镇居民购买农村居民的房屋，二是本村居民购买本村居民的房屋，三是外村村民购买本村村民的房屋。
对于第一种情况，买卖合同是无效的。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，这种权利具有主体的特定性。不能随意处分。宅基地只能在本集体经济组织之间流转，本集体经济组织之外的人员无权取得。
对于第二种情况，买卖合同是有效的。宅基地使用权属于本集体经济组织共有，集体成员可以依法取得属于自己的宅基地使用权。只要买卖双方的意思表示真实，不侵害他人的合法权益，且买卖合同经本村委会批准的，是具有法律效力的。
第三种情况，如果外村村民在法庭辩论终结前未取得该村村民资格的，那么买卖协议无效。因为，外村村民不属于本村集体经济组织成员，亦不具有购买主体资格。
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