住宅市场出现反常“金七银八”，杭城商业地产却未能延续这一火热行情。尤其是二手写字楼市场，由于受整体经济基本面影响很大，今年买卖行情堪称惨淡；与买卖相比，租赁行情则要略好一些，租金也有稳步上扬，但在差形势下也出现了一些前所未有的怪现状：一直以来二手街铺出现很多的“转租”现象，七月起也开始频繁出现在二手老写字楼市场上。“从业十年，我还从没碰到过这样的情况。”中原地产写字楼部高级经理张永平有些惊讶地说。
正如戴德梁行9月最新公布的数据显示，受经济增长持续放缓及外部不确定因素影响，全国写字楼总净吸纳量已连续4个季度低于最近3年的季度平均值，在2012年第二季度达到42.2万方；而在高度集中了出口导向型产业的二线城市，吸纳量的锐减尤为明显，像杭州2012年上半年的净吸纳量为全国14大城市最低，仅为1036方。
自用兼投资的买家多
明显低于市场价的损盘多
一般来说9-11月是写字楼市场的旺季，9月至今已过大半，杭城二手写字楼似乎还没回过神来，买卖行情并未真正活跃，其中标的小的写字楼交易起来相对容易些，标的较大的写字楼成交起来很慢。
“今年经济形势确实差，写字楼市场上也出现了一些新特点。和以往自用客户占主导不同的是，今年自用兼投资的客户比例明显增加，占到买家的六成左右。以前很多人可能只是单纯觉得租不如买，现在更多是冲不错的投资回报率来的，把购买写字楼当成了一种投资手段。的确，目前杭州写字楼的回报率普遍为4%-5%，高的可以达到6%以上，这基本是投资商铺所达不到的。而且写字楼回报率还有上升空间，由于近年来租金涨幅应该会快过写字楼房价涨幅，预计两三年后，写字楼回报率有望达到8%。”张永平对未来的写字楼出租市场比较有信心。
同时，上半年至今，二手写字楼市场上出现了很多“损盘”。“所谓损盘，就是明显低于市场价、卖出去比较容易的盘，比如原本市场单价为20000元/平方米，最终15000元/平方米抛出的盘。”张永平解释说，这一类损盘大多是客户碰到资金问题才无奈甩卖的，价格明显偏低，因此去化很快，一般一周内就能迅速出手；投资回报率也能达到6%左右，这是一般商铺想都不要想的。“比如黄龙板块某知名写字楼，前阵子就交易了两张损盘单子，一间500方的写字楼卖了32000元/平方米，一间1000方的写字楼卖了34000元/平方米。”
此外，今年7月28日起正式开始征收的商业物业交易税费新政，也让总价较高的写字楼交易有些动弹不得。“公司名下的写字楼进行交易，土地增值税须强制征收，并且比例较高，多达十几个百分点。初步估算了下，一套总价400万元的写字楼，交易时新增土地增值税达60万元。因此最近高总价写字楼交易市场近乎冰冻，单单据我所知，8月就谈崩了四笔大额交易，都是面积上千方总价几千万的写字楼。”
去年至今租金普涨一成
钱江新城出租热度明显升温
和一向不温不火、今年更惨一点的买卖市场相比，写字楼租赁市场则要场面好看一些，但也未能独善其身，出现了一些以前闻所未闻的新现象。
“今年最明显的一个现象就是，以往商铺中常常出现的转租，首次大面积出现在写字楼出租市场上。这一情形从7月起开始集中爆发，广泛出现在投入使用已有三五年的写字楼项目里，城西、城南、城中各个片区都有，面积也从百余方到上千方不等。值得一提的是，转租单位的行业集中在能源、制造和外贸业上，占比达七成左右。”张永平数了数他9月正在经手的出租单子，新增挂牌量中有15家单位都是租期未到要求转租，面积并且都在500方以上，小面积写字楼转租的就更多了。“应该说苗头之前就已经出现了，这一两年由于经济处于低谷持续恶化，累积之后今年下半年终于集体爆发，随着不少企业裁员、缩水、关门或是老板出逃，要求转租的写字楼也越来越多。”他分析说。
而在区块方面，今年钱江新城的出租情况明显好转，板块认可度越来越高，这也和今年市政府搬迁至钱江新城的预期较高大有关联。“钱江新城去年写字楼平均租金在3元/平方米/天左右，今年已达到3.5元/平方米/天以上，而且业主都不愿意签长约，最多和租户签三年，对未来租金增长预期普遍较好。租户的认同度也高了起来，去年跟一些客户提钱江新城对方还常常有点抗拒，今年大多表示接受，尤其是保险、财务公司等一些金融业外延型本地企业，入驻意愿较高。”张永平举了个例子说，8月中旬，庆春广场附近同时有四五个写字楼有面积出租，一下子去化了2000多方，这也意味着随着钱江新城热度升温，处于它和老城区连接带上的庆春广场也连带受捧起来。
虽然经济环境不好，但杭城二手写字楼从去年至今半年多来，租金仍然稳步上扬，约有一成的涨幅；而随着租金水平的上升，写字楼市场事实上也步入较为明显的两极分化、淘汰整合期。和很多业内人士对目前市场表示担忧不同的是，张永平对杭城写字楼继续持乐观态度。“有行业、有企业退出，本来就是市场优胜劣汰的正常过程，等到经济环境一好，需求一增加，它们又会卷土重来快速扩张的。杭州写字楼市场其实一直处于价值低估状态，不存在泡沫，这两年市场有所好转，接下去自然将步入一个发展期。”
每日商报 记者 陈贲 詹逾
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