浙江在线10月11日讯 被套，这原本是股市里的一个术语，可如今越来越多的楼盘也陷入了“被套”的窘境。由于当初高价拿地，这些被套楼盘大多数的命运是“割肉”——亏本销售，但也有一些楼盘通过调整产品定位、延期开盘等方式，寻求成功解套之路。
佑康紫金府：调整规划迎合市场
2010年3月25日，18号申花地块被佑康以13.3亿元总价拿下，折合楼面价15953元/平方米。据当年参与竞拍的人士回忆，现场竞争并不算激烈，仅经过4轮竞价。在当时的行情看来，这样的价格并不算太高，甚至还有人认为捡了便宜。
然而一年之后楼市风云突变，这个被佑康寄予厚望的项目，也成了烫手山芋。去年5月份的人居展上，佑康置地营销负责人对外透露该项目定名为紫金府，并且预计2011年底会亮相，但时至今日连售楼处都还没建起来。一个不容回避的尴尬现实是，以紫金府的楼面价，如果是在今年上半年开盘，那无异于是“找死”。保利香槟国际年初的“喜春”行动，将申花板块房价标准线拉低到了2万元/平方米以内，随后绅华府起价15678元/平方米、均价17800元/平方米震撼登场，相对坚挺的申花房价彻底沦陷。即便是最近几个月，申花房价也刚回升至2万元/平方米出头。
“我们测算出的成本价是2.2万元/平方米，不过由于紫金府要到明年下半年才能开盘，届时综合成本要2.4万元/平方米以上。”佑康置地总经理助理杨婷婷向记者坦言，在当前这样的市场环境中，紫金府的处境确实有些尴尬。
考虑到限购政策短期内还不会取消，总价高的大户型销售普遍困难的现状，他们已经对紫金府最初的设计方案进行了调整，其中一个方向就是“大改小”。原规划中最大户型面积为200多平方米，按照最新规划最大户型面积将控制在160-170平方米，并且适当降低大户型的比例。由于变更规划，直接导致紫金府开盘日期延后。
当然，紫金府也有很多加分因素，比如周边有多所名校，医院、购物中心等也较为齐全。紫金府最终能否解套，还取决于明年楼市能否进一步回暖。
中粮方圆府：延期开盘避开低谷
2010年8月3日，中粮地产以9.79亿元竞得三塘一地块，即现在的方圆府。根据规划，这一地块住宅建筑面积6.2万平方米，商业配套3.8万平方米。方圆府折合楼面价10358元/平方米，但根据业内人士测算，如果考虑到商业配套用地，方圆府实际楼面价超过1.2万元/平方米，很可能已接近1.3万元/平方米，成为这一区域名副其实的“地王”。
方圆府的开盘之路似乎也有些好事多磨。最早传出开盘的消息是在去年下半年，但是迟迟不见开盘。今年上半年过去了，方圆府仍不见开盘动静。7月份，中粮方面透露开盘日期定在9月中下旬，就连户外广告也打出去了，然而还是没有开盘。最新的消息是将于国庆节之后开盘，然而直到10月10日中粮仍未对外透露方圆府确切的开盘时间。
方圆府一再延期开盘，其难言之隐不言自明。方圆府是中粮进军杭州主城区的首个项目，同时也是中粮地产产品系列中的高端品牌项目，确实是花了一些血本，再加上拿地成本高，卖不出好价格的话自然必亏无疑。方圆府所处板块今年上半年价格一度受到很大冲击，万家星城二手房跌破2万元/平方米，如果那时候开盘想保本很难。
已经成功避开楼市最低谷，这对方圆府而言或许是值得庆幸的一件事。但就此说方圆府已经成功解套，似乎还为时过早。方圆府即将首开的房源仅33套，数量如此之少一定程度上也表明开发商对市场的不自信。开多了卖不出去怎么办？价格定多少才能被购房者接受？虽然中粮是一家有实力的央企，但是在杭州楼市它却是一个新面孔，品牌知名度并不具备太多优势。方圆府周边楼盘房源还比较充裕，如香石公寓、铁建城以及尚有尾盘可售的万家星城，如何寻求利润与销量之间的平衡，这是一大考验。
多个楼盘：先“割肉”以待后市
延期开盘避开楼市低谷，事实上并非所有开发商都能做到这一点，这必须要有强大的经济实力作后盾。为数不少的开发商，只能像股市中的散户一样，忍痛“割肉”。当然，他们中的多数人还是相信，“割肉”只是暂时的，只要后市出现转机还是有机会翻身。
宝龙城市广场是“割肉”者的代表。2010年11月，宝龙地产接连拿下下沙高教园区三宗土地，其中一宗为住宅用地，两宗商业用地，综合楼面价高达10081元/平方米。下沙楼市价格战最残酷的时候，世茂首府起价仅7000余元/平方米，将下沙房价拉回到了万元区间，宝龙城市广场无疑陷入了“面粉比面包贵”的尴尬。今年3月宝龙城市广场住宅首次开盘，折后均价仅1.2万元/平方米，被不少业内人士称之为“亏到肉里去了”。不过开发商方面表示宝龙城市广场的重点是商业项目，住宅部分亏一点完全承受得起。
“割肉”的还有荣安望江南。荣安望江南的楼面价为14230元/平方米，足足比毗邻的东方郡高出了1万元/平方米左右，保守估计成本为2-2.1万元/平方米。今年上半年滨江楼市价格战正酣之时，钱塘帝景起价1.5万余元/平方米，均价也仅1.7万余元/平方米，这对荣安望江南是致命一击。不过荣安望江南成功选择了合适的开盘时间6月份，此时滨江楼市价格战已经偃旗息鼓。望江南首开2万元/平方米以内，这一定价显然是亏本的，但是第二次开盘的价格调整到了2.5万元/平方米。望江南得以成功“解套”，除了选择了一个合适的时机之外，还与学区房、地铁房概念有关。
但也并不是所有“割肉”楼盘，都能够成功“解套”。比如城北的阳光郡，拿地时间是在2010年3月，楼面价达10210元/平方米，目前售价1.6万元/平方米左右。当其他“割肉”楼盘热卖的时候，阳光郡却一直不温不火，最大的问题是缺少卖点。
欲“解套”必先自救
楼盘开发成本中，楼面价可以说是最刚性的一部分支出，这就好比是工厂的原材料进货价，价格定死了就没办法变更。因此，楼面价的高低很大程度上决定开发商的盈利空间。
土地竞拍时，没有人会认为自己买得贵了，否则就不会举牌。但问题是有时候市场变幻莫测，要准确把握市场走向确实是很困难。当初并不觉得贵的楼面价，回过头来看却贵得有些离谱。这时候开发商如果只是一味等待市场回暖，而不去顺应市场变化，就有可能等不到春天来临就冻死了。
高地价压力之下，欲“解套”必先自救。佑康紫金府调整规划迎合市场的做法，虽说以延期开盘抬高财务成本为代价，但也不失是一种值得称道的方式。产品生产者就应该时刻顺应瞬息万变的市场，什么样的产品畅销，就生产什么样的产品，而不是有了产品然后把大量精力花费在营销上。宝龙城市广场则善于算大账，善于通盘考虑，着眼于整个项目而非某一批房源的盈亏，这也算是一种“丢卒保帅”的策略。
当然要自救，开发商必须抛弃“以成本论价格”的观念。激烈的市场竞争，价格始终都是跟随市场随波逐流，什么样的市场产生什么样的价格。只有审时度势，把握市场变化的趋势，开展自救的种种努力，才能最终等来“解套”的那一天。
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