浙江在线10月25日讯 首设物业保修金制，防止开发商赖账；设立业委会候补委员，应对“集体请辞”……今年8月，市房管局在市政府门户网站登出一纸《杭州市物业管理条例(修订草案)》，引来关注无数(本报8月17日A2版进行过报道)。
近日，杭州市法制办对条例(修订草案)送审稿进行修改完善后，再度公开征求社会各界的意见和建议。于是，本报96068热线接到了不少对草案带“问号”的电话。大家纠结的都是一些很实在的问题：比如，是不是业主在这个小区不管买几套房子，都只能按一票计算？物业如果突然撤出，谁来善后？……
昨天，我们请来了杭州市房管局物业处的工作人员一一解惑。
物管突然撤出，居委会来填真空
事例说明：杭州茅廊巷社区丰家兜8号、10号、12号，是三幢18层的高层建筑，目前这3幢大楼已经出现9个月的物管真空状态。
业委会请辞、物业服务企业退出，大楼目前的运转，可以用几近瘫痪来形容。为了保障居民日常生活，街道、社区做了大量工作，仅今年支付该小区各项费用已达10余万元。面对这样的管理真空难题，怎么办？
情况解读：居委会负责先挑6个月担子
物业处工作人员表示，为解决类似的问题，草案明确由市、县(市)房产行政主管部门制定物业管理应急预案，经市、县(市)人民政府批准后，由所在地社区居委会负责组织不超过6个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。但是像丰家兜这样超过6个月还不能选好物业服务企业解决问题的，就只能业主自行管理小区了。
“航母小区”要开大会，可推举业主代表
事例说明：业主大会，代表着一个小区里最高的话语权，但现实问题是，往往很难召开。
就拿杭州的东新园小区来说，这个规划住户5000多户的万人居住区，当年业主委员会的成立就是历经波折。对这样的“航母小区”来说，按相关规定，开个业主大会至少要有2500多业主以上到场才行。但不要说凑时间、送四五千份意见征求表、会议安全等问题，头一件找会场这事儿，就难。
情况解读：同一单元可以推举一人代表
针对像东新园这样的情况，《条例(草案)》也作了明确规定：业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表，业主代表可以接受业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
比如小区里的方大姐是个热心肠，很愿意为大家服务，而这一幢的其他业主都很信任她，那就可以给她出具书面授权。有了这个授权，方大姐就可以代表这一幢的业主行使权利。
另外，如果业主委员会成员辞职需要重新召开业主大会选举，现在看来，很费时费力。《条例(草案)》借鉴深圳等地的模式，增设了业主委员会候补委员制度。当出现委员辞职等原因缺额时，可从候补委员中直接递补。
同一小区拥有多套物业，也是一票，但含金量不同
事例说明：说实话，民间的隐形富翁其实真不少。杭州滨江一楼盘里有一位温州客商李先生，他就一口气拿下了楼盘的好几层。可昨天他打来电话，觉得很委屈：“我有这么多套物业，为什么只有一票？”
情况解读：同是一票，但含金量不同
针对李先生的情况，杭州房管局物业处的工作人员如此解释：业主的投票权数既要计算建筑面积也要计算人数。
按照新的草案规定，说得通俗一些，在一个小区里，不管你住的房子有多大，或有多少套房，业主人数上只能按一人计算。
但这个规定有需要进一步说明的地方：大户型和小户型，一套和多套，虽然都是按一人计算，但专有面积部分的投票权数可不一样。比如李先生一个人就有小区里的10套房，小区现在要动用住宅专项维修基金，根据《中华人民共和国物权法》和建设部《住宅专项维修资金》规定，使用住宅专项维修资金，要经过“双2/3”同意(专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意)。
如果在人数上，2/3以上的业主同意了，但这些业主物业面积总和却没到建筑总面积的2/3的话，基金也不能动用。从这一点来看，李先生拥有10套房，使得他这一票就变得很有分量。
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