核心提示：合作建房一直是这个高房价时代许多人的梦想，但在永康有一个房地产项目因此惹来了麻烦。因为房产项目没有严格意义上的开发商，已经竣工的房子未能及时通过验收，房子不仅无法及时交付，房子的产权证也难以办出来，业主花了上百万元新买的房子却是“二手房”。由永康市35位自然人集资建造的房产项目———银都花园陷入了上面所说的尴尬境地。
浙江在线12月25日讯 近期，本报新闻热线96356几次接到永康市民投诉，银都花园业主忧心忡忡。24日，记者赶赴永康调查此事。幸好，永康市政府及时介入并出面协调此事，近期将组织专家对该楼盘进行验收，银都花园业主有望尽快拿到房产证。
眼看婚期到了新房却没法交付
近日，不断有业主到永康市区银都花园门口焦急地等待，他们迫切想知道他们的新房何时能交付，因为离当初约定的交付时间2012年9月30日已经过去了两个多月。
“我们也搞不清楚，有的说12月底，有的说明年1月底。”永康市民吕元亮今年6月份购买了银都花园一套150平方米的公寓，准备当作婚房，加上车库总房价190万元。首付了90万元，眼看明年正月的婚期马上就要到了，房子却迟迟未能交付。吕元亮的婚期只能无奈地推到明年5月份。
“我是为了孩子读书买的，如期交付的话，到我孩子读书的时候房产证就满一年了，到时候可以方便就学。”高女士也在今年6月买了房子，交了50万元首付，“接下来合同签到明年3月30日，对我来说已经没有意义了，孩子读书将产生其他的许多费用。”
记者看到，银都花园项目已经竣工结顶，绿化等附属工程也已完工。根据《银都花园转让合同》规定，交房期为2012年9月30日，但购买了银都花园的业主们至今没有拿到房子。
无奈下，部分业主找到了永康市建设局，希望建设局督促开发商尽快交付房子。“建设局告诉我们，这个房产项目没有开发商。”业主卢女士说，永康市建设局建筑业管理科相关负责人告诉他们，银都花园是由35个自然人联合购买了公开出让的土地，作为自然人开发房地产的形式进行开发的。
新房成严格意义上的“二手房”
银都花园位于永康市金盛路，运作这个9万多平方米商品房、35栋独体和连体别墅项目的是以叶寿福、蒋爱女等为代表的35位自然人。除了35位自然人每人拥有一套连体或独体别墅外，多余的土地开发了7栋13层共400套商品房面向社会出售。
经过多次协商，银都花园的“开发商”把交付日期改为2013年3月份，尽管大部分业主难以接受，也不肯妥协，但最终又无可奈何。
比延期交房更让业主们恼怒的是，他们在预付了40%购房款签订的购房合同不是商品房销售合同，而是房屋转让合同。这就意味着，银都花园业主购买的新房成了严格意义上的“二手房”。
“因35栋别墅是集资人自己住，因此产权证今年6月份就办好了，但7栋小高层的房子是作为商品房销售的，在没有开发公司的情况下，无法办理预售许可证，因此，这批房子的产权证一时难以办下来。”业主卢女士说，因为没有产权证，银行无法办理按揭手续。
记者在几份《银都花园转让合同》上看到，合同上的卖方，盖的都是叶寿福、蒋爱女等35人的私章，没有房地产开发公司的公章。而按照房地产相关法律规定，只有具备了土地证和房产证的房子，才能拿到市场上交易。从目前的情况来看，银都花园的房子是不可能拿到这两证的。
永康市建设局建筑业管理科相关负责人说，自然人开发商没有资质上的门槛，而且还可以不受预售制度的约束，因为买卖双方签订的不是商品房销售合同，而是适用于二手房交易的房屋转让合同。“因为没有预售，没有现房销售，就不需要办理预售许可证，或者是现房预售备案。自己按照二手房交易，进行市场买卖就可以了。”
该建房模式存在很多法律风险
合作建房或者自然人建房很早之前就有人尝试，但鲜有成功案例，究其原因是这样的一种模式存在很大的法律风险。“按照法律规定，房地产交易必须具备相应的产权证，我们也是第一次碰到这样的情况，作为自然人来开发房地产进行转让。”永康市建设局建筑业管理科相关负责人说，未取得产权证就进行交易的做法虽然违法，建设主管部门却没法进行处理，因为法律法规中没有相应的规定。
“从纯粹法律意义上，城镇居民个人集资建房，我国法律、法规与政策是支持与允许的。”金正大律师事务所律师盛小翠律师表示。但是，法律意义上的个人集资建房，有6条标准：其土地是政府划拨的；要在政府房管局的指导下成立非营利性组织即城镇住宅合作社来运转整个建造过程；可以享受国家税费减免的优惠待遇；资金来源于社员交纳的资金，银行低息贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入；住宅产权根据不同出资形式，有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等多种形式；住宅不得向社会出租、出售，当社员家庭不需要住宅时，须退给本住宅合作社。对照以上标准，盛小翠认为，“银都花园的建房模式并不是真正的个人集资建房，而是一种商品房买卖行为”。
“二手房交易的首要前提是房子必须要有土地证、房产证，而永康银都花园因未竣工验收，所以两证还没有办下来。业主们就算如期拿到房子的钥匙，也无法正常办理产权证。”金华市区一房产中介老板告诉记者。
风险背后是巨大的利润诱惑
据悉，在去年12月，银都花园的房子还没有开发的情况下，就有人私下签订了转让合同。
24日，银都花园一位别墅业主告诉记者，他的连体别墅有500平方米左右，是以1.2万元/平方米的单价从35位出资自然人当中的一位手里购买的，在今年6月，他就提前拿到房子和相关产权手续。“别墅是出资人自住的，办证比较简单，但其他的小高层作为商品房，需要竣工验收，可至今也未获得通过。”他说，当初从自然出资人手里购买这套别墅，主要是考虑价格比周边要低一些，比较划算。由于价格优势，对面7栋小高层商品房还未开发就卖光了。
“35位开发商白捡了一栋大别墅，每人今后还可从项目中获利。”他还透露，35位出资人除可享受一套500～1000平方米的别墅外，还可以参与分红该项目赚取的红利。
由于银都花园项目地段好，项目一推出就受到欢迎。但该项目让永康其他的开发商很有意见。“他们不仅逃避了政策的监管，税费方面的优惠条件也不是正规的房地产企业可以享受的，这种模式肯定会对其他正规房地产业形成冲击，如果这种模式被多人效仿，对正规的房地产业的冲击不小。”
当地政府已介入并出面协调此事
“按照城市房地产经营管理条例，主管部门只能对房地产开发公司开发的房产进行管辖，作为自然人开发的房地产，建设主管部门只能在建设过程中进行相应监管，至于后面的销售，他是作为二手房来买卖的，那就属于民事行为，不在建设部门的管理范围。”永康市建设局建筑业管理科相关负责人说。
银都花园35位自然人开发的商品房当作二手房买卖，没有开发门槛，无须向房管部门备案，不受监管，即使没有产权证就卖掉房子，也因为处罚细则的缺失，而不受法律约束，房地产管理法的相关条文被架空。这么一来，自然人开发商的管理漏洞就体现出来了。
盛小翠律师认为，这种操作方式注定这一项目可能产生法律纠纷不断。自然人自己建房，逃避了城市房地产相关法律的监管，容易使购房者的利益受到损害，而购房户在利益受到损害后，维权的难度也较大。作为一个民间社团，无论从法律地位还是权威意义上，它都将无法处理合作者之间随时都会出现的法律纠纷与法律风险。
24日，记者从永康市政府获悉，针对银都花园项目，目前有一个好消息就是，永康市政府已经出面协调此事，近期将组织专家对该楼盘进行验收，尽快为银都业主办理房屋产权证。此外，银都花园已经通过消防验收。
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