楼市，在等待一个来自市场的信号。
从北京，到上海，楼市调控政策似乎还箭在弦上。3月14日，杭州全面放开二手房，一时间，市场的目光聚焦杭州，这次调控带来信号了吗？
“签约室爆满”“房东涨价试水”“外地客户当场下单”……如果单看线上消息，杭州楼市似乎一夜“回春”。但以7天为一个短周期看，实际成交数据有所增长，但没有迅猛放量。
数据显示，截至3月21日晚10点，杭州新政出台后共成交二手房2145套，日均成交约268套。看似意外，又不意外。
风，徐徐地吹。新政施行的效果如何？它能不能带动整个市场流动起来？这些问题都被追着要答案。
试探
从贝壳、我爱我家等主流中介机构的先行监测指标来看，市场活跃度在攀升：新政首周新增客户咨询量环比增加15%以上，新增挂牌房源增长18%，下定环比增长超18%。
数据中有所体现。从3月14日杭州全面放开二手房限购后，杭州二手房日成交量总体呈现上升趋势，最高的一天是3月18日，达316套。
受新政影响，杭州楼市开始产生微妙的张力。
3月18日上午10点多，我爱我家滨盛路店店长鲁江正在替一位房东更新报价，这套年前挂牌450万元的二手房，刚刚被提价到460万元。尽管鲁江并不赞成房东这么做，但对方还是决定试试水。
“看房的人多起来，房东心态也有所变化。”鲁江说，新政出台后，门店带看量有变化，“之前一个中介一天带看一两组，现在一天约有三四组。”
正说着，走进来一对老夫妇。鲁江热络地迎了上去，显然已经不是第一次见面。老胡夫妇俩住在彩虹城，想置换一线江景房或者中式合院，一直在看房，但始终没找到合心意的。“新政出来么，灵灵市面，说不定有合适的新房源。”
鲁江赶紧安排经纪人，上午就带老胡夫妇去看了滨盛路附近一套153平方米的江景房和富阳的一套中式合院，下午反馈来了，“江景房不新但单价不低”“富阳那套配套不好”，两套都没看中。
这是新政出台的第四天，有房东涨价试水，有购房者探路新房源，相同的是——买卖双方都在提高预期，市场试探意味愈加浓重。
从业12年，鲁江经历过几轮调控，作为经纪人，他的心态很稳：“年前，一套二手房成交从首次看房到签约，短的两三个月，长的要一年，今年二月底开始，当月看房当月成交的量变多了。”鲁江说，今年门店成交最快的一单前后只花了一个礼拜。
但是，很难说这是不是新政“立竿见影”的效果。因为每年春节过后，楼市都有一波传统“小阳春”行情，2023年3月的“小阳春”甚至创下了近两年来杭州二手房成交量的峰值：10190套。
“如果真想验证，最直接的就是看近期成交房源的买家户籍和社保。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长金细簪说，新政明确在杭州全市范围内购买二手住房不再审核购房人资格，如果新成交中非杭州户籍的购房者占比更高，那么基本可以判断，新政对激活市场效果明显。“当然成交需要时间，在这短短的一周内不会很快出结果，更多还是表现在带看量和挂牌量上。”
二手房市场成交曲线起伏平缓，尚未出现迅猛放量的迹象。倒是调价房源数量较前一周增加了17%，涨价房源占比也略有提升。这个变化与市场供求双方表现出的试探、观望情绪高度吻合。
组合拳
“每次政策出台，前期因为政策限制被积压需求肯定会释放，但它的持续性有多强呢？”这是研究城市经济与房地产经济的金细簪最关心的问题。
施策效果如何，持续时间多长？这也是现阶段市场各方最关心的话题。
如果把观察期拉长，问题不难找到答案。
3月新政出台，业内猜测其根本原因在于：楼市大环境不乐观，而且杭州二手房挂牌量偏大。截至2024年2月底，杭州二手房挂牌量为14.99万套。事实上，杭州二手房挂牌量近十年的最高位出现在2022年，挂牌量一度突破22万套。
更让市场紧张的是成交量收缩。从2021年7月开始，二手房成交量进入明显下降通道，到2022年，全年月均成交约4400套，若以此速度测算消化库存周期得三四年。
2022年5月17日，杭州发布楼市新政，以放宽限购和调整税费来调动二手房市场活跃度。当月，杭州市区（不含临安）二手房成交量达到4877套，紧接着，6月成交6732套，创下2022年全年单月成交最高纪录。
然而，政策对市场的强刺激仅维持了两个月。2022年杭州市区（不含临安）二手房全年成交约5.4万套，成为二手房市场成交量近五年新低。直至当年12月底，二手房存量仍接近20万套。
2023年杭州发布六条楼市新政，这次选在了10月16日，抓住“金九银十”的尾巴，在年末拉起了一波翘尾行情。
两年内第三次发布楼市新政，这次是3月14日。纵观近十年的杭州楼市，一年成交量的最高峰出现在“小阳春”的比例超过50%。这次，杭州明显是趁着传统成交高峰期打了一波“组合拳”。新政第二天，新挂牌8宗宅地，除新街、江南科技城取消限价，还有两块主城板块价格也往上提了提。限价涨了，对有拿地计划的房企是个好消息，对二手房市场也是个利好，尽管幅度不大，但基本面上的托底效应有了。
与此同时，热门新盘相继领出预售证。有媒体统计，3月12日之前，杭州十区仅领出4张预售证。而3月14日~22日，杭州市住保房管局官网公示已核发和公示中的预售证有13张。官方数据显示3月新批准预售房源有5566套，约占今年以来新增供应总量的一半。
“目前看杭州楼市小阳春持续到4月是大概率事件。” 杭州贝壳研究院院长上官剑认为，杭州针对二手房市场精准施政，而没有对新房放松限购，在全国有其示范意义，“或许其他库存较高的城市，也会跟进。”
温差
杭州发布的新政“温和”，但一套组合拳打得虎虎生风，后续是否仍有余力？
“政策走势是底线不失，趋向宽松。”杭州相关监管部门负责人表示，楼市政策“工具箱”尚未清空，是否追加看市场行情。
从全国范围看，北京、上海等少数楼市“风向标”城市中，还没有放开核心区限购的先例。
2月6日，北京优化了执行八年多的通州区购房“双限”政策，明确“一区一策”方式由房山区试点，但核心区域并未放开。
上海则另辟蹊径，今年以来已两次调整楼市政策，一次放开了外环以外区域（崇明区除外）的限购，而后在3月15日对执行了18年的“7090”政策正式松绑，推动市场供应结构的变化，同样未触及外环以内核心区的限购。
即便是在楼市优化调整方面走在一线城市前列的广州，目前也仅仅放松了非核心区限购等政策。
一贯谨慎，且市场表现“还算体面”的杭州，实在没有必要在此时争当“出头椽子”。
更何况，杭州核心区域的新房市场，还是一片火热。
在杭州市住保房管局综合办事大厅记者遇到了来办过户手续的卢晓。卢晓外婆有一套市中心老破小挂牌了一年多始终没成交，打算先过户给她。卢晓也一直在关注楼市行情：“最近老刷到成交火爆的消息，还以为这里要排长队，没想到挺空的。”
排在卢晓前面的大姐是来咨询限购核查的，她的目标是新房，上周末刚去看了余杭和拱墅的两个楼盘。“人山人海。”她觉得市场还是很热。
同一个杭州楼市，在他们眼中呈现出不同面貌，这是个体感受的“温差”。
虽然杭州还未放开核心区域的一手房限购，但一手房与二手房的温差，似乎越来越近消弭。
“在这一波楼市走势里基本是刚性需求在主导行情，新房和二手房的成交比原本是7∶3，现在差不多是5.6∶4.4，接近持平。”在金细簪看来，这意味着曾抑制二手房交易活跃性的重要因素——新房和二手房价格倒挂，在很多地方实际上已经趋于平衡。
一二手市场之间人气值虽仍有高低，但温差正在缩小。随着调控工具箱进一步打开，这个温差不再，以时间换空间的就会来到一个最佳位置。
（应采访对象要求，文内鲁江、卢晓为化名）
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