现在宁波各大在售楼盘的房价，像一个迷。
“宁波市房产交易信息服务网”官方公开的各楼盘在售房源的“一房一价”，是一种价格；
开发商给了各种优惠或直接降价后的房价，又是一种价格；
分销人员则会告诉你，跟着他们去售楼处，他们还能拿到一种价格……
在微信朋友圈里，新房分销们信誓旦旦：他们带你去买房一定会比你自己去售楼处买，更便宜……
宁波楼市由热转冷后，当下，分销已遍地开花。
因为号称能拿到楼盘底价还能额外“返佣”，做新盘分销的一大批中介以及网络博主们，这两年一直在一部分购房者不甚知晓的江湖上，被另一部分购房者“追捧”。
夹在开发商和分销之间购房者要趟过的“水”究竟有多深？
近日，我们“宁波楼市报道”两路记者，均以购房者身份，一路跟着分销中介、一路自己去售楼处，暗访了分别位于海曙区、鄞州区和奉化区的4个在售商品住宅楼盘。
佣金规则形形色色
有楼盘分销中介承诺返佣11万元
我们其中一路记者通过微信群中的推广信息，添加了一位分销中介人员，并陆续让其带看了鄞州区的云瑶和颂府、海曙区的滨建潮映府以及奉化区的东腾璟庭、桃李一品二期等4个楼盘。
带看前，该中介人员都会先向楼盘“报备”，然后会特别叮嘱记者，如果提前到了，不要进去，否则会被认定为自访客户（即自行去售楼处的购房客户），“返佣”就没有了。
那么，分销中介能给到购房者的“返佣”，到底有多少？
按该中介人员和部分楼盘销售的说法，返佣比例因中介个人而异。
比如该中介人员表示和公司商量后，愿意把“营销费用”（又叫“全佣”，即开发商方面在一套房源成交后给到分销的全部佣金）的80%返给客户——据其说应该是目前市面上最高的“返佣”比例了，但需客户帮其承担“返佣”金额9%的税费。客户网签后大概两个月左右，其能从开发商那边拿到佣金，然后会把税后的“返佣”打给客户。
而其所谓的“营销费用”，各个楼盘都有自己的一套规则。
下面是我们记者去看上述4个楼盘时获知的分销佣金情况——
云瑶和颂府给到该中介人员的全佣，据称和房源成交价挂钩，为成交价的1.2%。
记者跟着该中介人员一起看该楼盘一套约235㎡的房源，销售人员给出的总价近1270万元，并表示目前没有任何优惠。那么该中介人员能拿到的全佣约为152400元（1270*1.2%），其承诺返还客户的佣金约为121920元（152400*80%），扣除税费约10972元（121920*9%），即客户最终实际到手的“返佣”金额约为11万元。
滨建潮映府则是另一种“跳点”模式。中介人员的全佣和其当月业绩有关——当月，该中介人员如果成交一套房，该套房的营销费用为10万元；如果成交第二套，第二套房的营销费用就能“跳”为13万元。
该中介人员表示，5月份她已满足拿13万元全佣的条件。也就是说，如果客户在5月底前成交，其承诺返还客户的佣金约为10.4万元（13万元*80%），扣除税费约9360元（10.4万元*9%），即客户最终实际到手的返佣金额为近9.5万元。
至于东腾璟庭和桃李一品二期，都是固定全佣。前者给到该中介人员的全佣是6.5万元，后者则是10万元。按以上相同公式计算，客户能拿到的税后返佣分别约为4.7万元和7.3万元。
分销带看和自访，两种价格
有楼盘分销中介带看能多优惠近18万元
除了分销给出的“返佣”，开发商方面的优惠，又能否在自访客户和分销中介带看客户之间做到“一碗水端平”？
我们另一路记者以自访客户的身份，去了以上4个楼盘。来看比较。
滨建潮映府
滨建潮映府给到两路记者的同一套房源的原总价，是一致的；但各种名目和条件不尽相同的优惠叠加后，分销中介带看的记者和自访的记者各自拿到的价格，就有了明显的差异。
首先，面对两路记者询问优惠，滨建潮映府的两位销售人员都直接给出了“4个点”的优惠。
但接待中介带看记者的销售人员所谓的“4个点”，价格计算公式是优惠后总价=原总价*0.99*0.97，未提及附加条件；
而接待自访记者的销售人员所谓的“4个点”，是优惠后总价=原总价*0.99*0.99*0.99*0.99。其中的2个“0.99”，基本认购即可享受，另2个“0.99”则分别需要客户准时签约和同时购买车位。
其次，在中介带看记者的追问下，销售人员表示，如果在下定后7天内付清首付并网签，且首付比例大于30%，即可再有3个“0.99”的优惠。
但当自访记者询问如果首付达到某种条件，是否还能有优惠时，另一名销售人员表示没有，因为开发商资金充足，不差客户多交点首付。不过，在自访记者的再三追问下，销售人员说，可以再向上申请，应该还能有3个“0.99”。
最后的差距，出现在记者离开售楼处后。中介告知带看的记者，该楼盘应该还可以再申请到2个“0.99”的优惠。
我们两路记者看的是同一套房源，销售人员给出的一致的总价，也即“宁波市房产交易信息服务网”显示的含精装修的总价，约为943万元。
假设销售人员提及的优惠，客户都能享受到，两路记者的差异如下：
分销中介带看记者：优惠后总价约861.2万元
（计算公式：943*0.99*0.97*0.99*0.99*0.99*0.99*0.99）
自访记者：优惠后总价约878.9万元
（计算公式：943*0.99*0.99*0.99*0.99*0.99*0.99*0.99）
即，中介带看的客户在房价上能比自访客户多优惠约17.7万元。
桃李一品二期
桃李一品二期的优惠，似乎也更倾向中介带看客户一些。
据接待中介带看记者的销售人员介绍，今年4月1日，这个去年4月中旬交付的楼盘刚刚调整了价格。
以面积159㎡、地上三层、毛坯交付的一套别墅为例，4月1日前的实际销售总价在390万元左右；而4月1日之后，包括当前，按系统价打六折出售，即实际销售总价为285.9万元多（含两个车位）。
相当于已降价百万元还不止。
至于其他的优惠，该销售人员表示，如果“有关系”的话可以自行问问看，估计能再优惠1-2个点。
接待自访记者的销售人员透露，该套别墅系统价为476.6万元左右。但该销售人员提到的当前楼盘销售折扣，为系统价的六二折，折后即约295.5万元（同样含两个车位），如果再额外申请，有可能以290万元左右到手。
这样两套价格对比下来，忽略可能对多数购房者不适用的“关系”因素，中介带看客户在成交价部分大概也能比自访客户多优惠4万元左右。
东腾璟庭
相比较之下，在东腾璟庭，或许自访客户更有优势。
简要而言，在东腾璟庭，一套面积约115㎡、销售人员称目前实际销售总价约170万元的房源（“宁波市房产交易信息服务网”显示的备案总价接近240万元），中介带看记者还能享受到的优惠，比自访记者多大概1.6万元。
但，接待中介带看记者的销售人员面对记者追问，坚称再没有优惠了；而接待自访记者的销售人员则在记者试探性询问是否有可能申请到“10个点”的优惠时，表示可以找领导谈，直到记者试探到“10个点”以上，该销售人员明确表示“那不可能了”。
云瑶和颂府
在云瑶和颂府，同样自访客户或有优势。
两位销售人员给到中介带看记者和自访记者的同一套房源的总价，并无差异，并且同样表达了该楼盘没有优惠、都是原价卖出的意思。
但面对记者再三询问，接待中介带看记者的销售人员坚持表示确无优惠，中介人员在后续私下里也证实了这一说法，不过留了个“尾巴”，表示“有也不多”。
接待自访记者的销售人员则透露，如果申请优惠，多少还能有点。此外他提到，车位原价25万元一个，现在可以优惠2万元——这是中介带看的记者询问车位情况时，接待的那位销售人员未曾提及的。
总结
总结一下跟着分销中介去售楼处和自己去售楼处（按上述记者暗访所询的房源），在房价上的差异：
滨建潮映府：客户如果通过分销中介带看，税后“返佣”金额近9.5万元，销售给到的优惠比自访客户多约17.7万元，合计中介带看客户可比自访客户少花约27.2万元。
桃李一品二期：客户如果通过中介带看，税后“返佣”金额约7.3万元，销售给到的优惠比自访客户多4万多元，合计中介带看客户可比自访客户少花约11.3万元。
至于东腾璟庭和云瑶和颂府，客户如果通过中介带看，税后返佣金额分别约4.7万元和11万元，算上东腾璟庭销售给到的优惠比自访客户多1.6万元、云瑶和颂府销售给到的优惠（车位）比自访客户少2万元，合计两个楼盘中介带看客户可比自访客户分别少花约6.3万元和9万元。
当然，针对东腾璟庭和云瑶和颂府销售人员口中那部分可以再申请的优惠，自访客户如果分别能谈到6.3万元和9万元以上，则也有可能花和中介带看客户一样或者更少的钱，买下同一套房。
这还没完！
如果自访客户对楼盘销售人员说——知道你们盘有分销，能给我什么样的价格？
这就又有一种结果出来了！
滨建潮映府销售人员跟我们自访记者透露说，他们给分销中介的全佣是按12万元基数计的，如果自访客户在买房时提出知道分销中介的存在——我们姑且称之为“知道分销存在的自访客户”，他就可以跟领导说，直接把原本要给到中介的12万元佣金全部作为优惠给到客户——这样，比分销带来买要划算得多。
然而，如上所述，即便多了这12万元的优惠，最后计算下来，中介带看客户相较于“知道分销存在的自访客户”拿到的价格优势，也只是从约27.2万元缩小到了约15.2万元，“知道分销存在的自访客户”，依旧是那个“大冤种”……
不过，云瑶和颂府销售人员对自访记者提到的一个“潜规则”，值得购房者特别注意。
其透露，如果中介带来的客户看上了一套“好”房源，即使房源还未出售，他们也会说已经卖掉了；一般会给到中介带看客户的房源，都是低楼层、靠角落等不好卖的房源。
写在最后
在分销兴起后，围绕在宁波新房房价上的以上种种“迷雾”，究竟有多少是销售人员和中介人员表述上的误差和疏忽，有多少是各自促成交的策略和说辞，又有多少是开发商和分销商台面下的较量和盘算？我们记者不得而知。
但可以确定的是，现如今买新房，即便是买同一个楼盘内的同一套房，跟着分销中介去售楼处，与自己去售楼处，是真的会让你“遇见”不同的房价的！
这种源自开发商区别对待客户所致的“遇见”，很容易让一部分购房者沦为分销口中的“大冤种”。
如果说开发商因为种种原因，不得已要区别给出对分销中介带看客户和自访客户不同的房价优惠，那么至少，你应该让购房者知道你这个楼盘有没有开分销渠道、给购房者一个选择吧？
不少第一次买房子的购房者，或许连分销这个词都没听说过。
监管部门其实已经作出相关要求。
早在今年1月初，宁波市住建局就已发出《关于进一步规范新建商品房承销行为的通知》，并定于今年2月5日起正式施行。其中有一条内容，要求开了分销的开发商，在领预售证时一并申报分销机构信息，同时在售楼处醒目位置公示分销机构的名称、营业执照、备案证明文件以及分销人员的姓名、单位、照片、专业水平等内容。
该通知还同时明确，在通知发布前已开展销售的新建商品房项目，开发企业应自通知发布之日起15日内，完成分销机构名称等信息的补充申报。
但我们记者实地暗访的上述4个楼盘，在它们的售楼处均未看见醒目的分销机构及人员相关公示。通过“宁波市房产交易信息服务网”搜索这4个楼盘，也均未见分销机构和分销人员公示。
一个楼盘，有没有开分销？有的话，是哪家或哪几家分销机构、如何联系？这样的一些信息，购房者都了解不到的话，又如何能拿到一个公平的房价呢？
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