浙江诞生首例预制板小区自主更新！居民“不差钱”的背后是方案创新

　　老旧小区自主更新原拆原建之风，刮到了绍兴。近日，绍兴市越城区长城教苑小区273户居民全部完成签约，计划在两年内完成小区重建。

　　据了解，这是浙江首例预制板小区自主更新，重建费用由居民100%自筹。这也是继杭州浙工新村之后，又一个规模较大、户数较多的自主更新项目。

　　绍兴模式有两大亮点：首先是出台了自主更新工作实施细则，让居民有章可循；此外还提供了灵活多变的资金解决方案，居民可选择按揭贷款，甚至可以选择和国企共有产权，即便是经济困难家庭也能够享受自主更新带来的居住改善。

　　长城教苑

　　预制板老小区自主更新

　　居民最低出资7.8万元

　　长城教苑是绍兴市越城区城南街道的老旧教工宿舍小区，建成于上世纪90年代初期，由13幢5层预制板楼幢组成，共273户，面积从44㎡到72㎡不等。由于房龄已逾30年，墙体开裂、渗漏及管线老化等现象较为严重，居民生活饱受困扰。

　　7月24日，记者实地探访长城教苑小区。

　　长城教苑

　　长城教苑

　　“房子实在太老了，不仅墙体有裂缝，有时候天花板上的石膏块还会掉下来。我现在腿脚不好，家住4楼，平时进出都要拄拐杖，没电梯实在是不方便。”81岁的陈许芳是长城教苑的第一批住户，她打心里觉得老房子重建是件大好事。

　　“我家渗水问题很严重。楼上卫生间的漏水渗进我家主卧墙面，衣柜受潮之后都霉烂了，一直修不好。”长城教苑小区1幢居民刘培英说，由于渗水问题无法解决，她搬进小区都快20年了，一直不敢重新装修。记者走进刘培英家，虽然开着窗户，但还是可以闻到从衣柜散发出来的浓浓霉味。

　　长城教苑

　　长城教苑

　　2025年6月，街道和社区启动第一轮自主更新意愿调查，表示同意的居民比例就已超过95%；2026年5月自主更新委员会成立；2026年7月23日完成签约。

　　“前后进行了四轮意愿调查，自主更新方案一次比一次清晰和完善。”越城区住建局局长王宝金告诉记者，除了电梯费用由政府专项资金予以补助（共约10部电梯，每部补助30万元）之外，长城教苑其他重建费用全部由居民根据方案分摊。就连重建期间的租房费用以及后期装修费用，也无任何财政补贴，算得上是完全意义上的自主更新。

　　那么，居民要花多少钱？长城教苑的出资方案与杭州浙工新村类似，原产权面积和扩面按照不同的价格进行结算：原产权面积1780元/㎡，扩面部分8680元/㎡。以长城教苑小区55㎡主力户型为例，居民可选择66㎡（未计入楼道、电梯等公摊部分）新房，扩面约11㎡，预计出资19.3万元。若居民经济拮据可选择不扩面，如最小44㎡户型换同面积新房，仅需出资7.8万元左右。

　　长城教苑西侧约300米开外是在售楼盘宝业春映堂前，目前售价1.8-1.9万元/㎡（毛坯），最小户型115㎡三房，起步总价约200万元。相比之下，自主更新是长城教苑居民而言改善居住条件的最经济方式。

　　长城教苑

　　提供多元资金解决方案

　　创新提出产权共有

　　根据初步设计方案，长城教苑小区重建后户均可扩面20%以上。

　　该小区整体地块呈三角形状，西侧、南侧紧邻已搬迁的长城中学，东北侧紧沿凤江支流，与周边小区间距较大。因此，新建楼幢对周边小区的采光影响微乎其微，这也为其容积率提升创造了便利条件。

　　长城教苑初步设计方案

　　“长城教苑重建后由6幢11层楼的小高层组成，新增了绿化、公共车位、物业用房等配套设施，居住环境将得到很大改善。户型方面，原本设计了55㎡、66㎡、78㎡、83㎡四种户型，但是签约过程中部分居民表达了不扩面的意愿，为此我们将对户型进行调整，增加44㎡户型。”长城教苑重建工程建设方越城区城发集团工程二部副部长陈作成告诉记者，根据目前最新方案，长城教苑重建后一共285套房源，多出来的12套作为调剂房源可为居民提供更充裕的户型选择，按规定今后将用作保障房，收益用于平衡项目支出。

　　居民签约现场

　　“273户居民的家庭经济条件各不相同，为此我们提供了多种资金解决方案。前期我们还曾考虑过产权共有方案，即居民只出资原产权面积部分，扩面部分由越城区城发集团出资，产权由双方共有，如此一来居民的经济负担就会大大降低。不过由于没有居民选择，产权共有也就没有纳入最终方案，而是根据居民意愿增设了44㎡户型。此外，我们还对接了多家银行，向居民提供贷款。”越城区住建局党委委员马群说。

　　记者了解到，多家银行针对长城教苑居民推出了自主更新贷，年利率为3%，与房贷利率基本持平。针对部分居民房贷尚未还清的情况（按照规定须先还清贷款，后续再将新房作为抵押物重新办理贷款），银行推出了便民举措，居民不但可以不用还清贷款，后期还可以增加贷款额度（新房评估价比老房高）。

　　“我们两口子已经退休10多年了，退休金不高，手头并不宽裕。这次一共要出20多万元，打算向银行贷款10万元。”刘培英对记者说。

　　出台了自主更新实施细则

　　让更多老旧小区有章可循

　　作为浙江首个预制板小区自主更新案例，长城教苑的居民在签约之前，绍兴越城区已出台了自主更新工作的实施细则。

　　越城区于2025年11月发布《越城区预制板小区自主更新工作实施方案》，并于2026年6月出台《越城区预制板小区自主更新工作实施细则（试行）》，明确了居民自主更新的相关流程和规定。比如，居民同意自主更新比例达95%以上即可提交申请；允许重建后适当扩容；重建并增设楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温层等不计容积率。

　　实施方案还允许部分居民选择“异地置换”：老房子由国企按照评估价收购，再置换该国企开发的商品房。据悉，这一举措已在长城教苑实施，已有个别居民选择了异地置换。

　　细则的公布以及首个案例的实施，也让绍兴的老旧小区自主更新有章可循。据悉，越城区下一个老旧小区自主更新项目将在近期启动，沿用的正是长城教苑模式。

　　“长城教苑自主更新，是‘政府引导、居民自筹、国企参与、金融支持’的重要实践，有很多创新举措，解决了居民‘想改没有能力’的问题，为全省乃至全国老旧小区自主更新原拆原建提供了极具推广价值的基层样板。”住建部科技委社区建设专委会委员、浙江省建筑科学研究院城市更新首席专家王贵美这么说。