案由：房产买卖合同纠纷情况提供：浙江五联律师事务所案情实录：

杭州人小刘签约向温州人小尤买期房，6个月后交房时，房价涨了不少，小尤说不卖了。因为合同有问题，小刘连讨说法的地方都没有。期房买卖合同蛮有讲究，大家要注意哪些合同是无效的。

2002年5月，小尤在观音塘小区买了期房，建筑面积130.45平方米，3690元/平方，总价48万多元。首期付了10万多，剩下的办了按揭。

去年5月，想买房的小刘通过中介找到要卖房的小尤。5月20日，双方签了合同，转让价4636元/平方米，总价60.5万元，小刘先付18.2万，剩下的按揭。11月，房子造好了，小刘却接到小尤的通知说，合同不算数了，把预付的钱拿回去，至于合同上写明的“谁违约谁赔5万元”，可以赔给你。

小刘一听傻了眼，合同都签了，他怎么敢不算数？房价已升到了5000元多/平方米，预计还会涨，只拿5万赔偿是不合算的。向律师咨询的答复是，这个合同真是无效的，因为小尤还没有取得房子的产权，应该叫上有产权的房产公司一起签三方合同，否则不受法律保护，官司很难打赢，还可能连赔偿金都要不到，最好还是和小尤私了。

律师说法：

期房买卖在杭州蛮火爆，但为防止炒房，相关限制也多。大家买房子时千万注意，有近十种合同是无效的。

浙江省五联律师事务所童松青律师说，《房地产管理法》规定，非法转让房产，签了合同也不算，下列房子不能买———被查封的的房子；土地使用权被收回去的；房子共有，但卖房时，其他共有人没签过字的；房产权有争议的；卖房人还没领到产权证的（和有产权的房产公司一起签合同就没问题了）。

无效房产买卖合同，还有以下4种：1.买房时，如房产权和土地使用权没有一起转让给你，你可以随时请法院判决合同无效。

2.卖房人必须是房子的所有权人。如果产权还未登记过户到卖房人名下，或者房子的主人不止一人，共有的其他人又不同意的，都无效。

3.如果房子是共有或出租的，卖房前，卖主要通知共有人和承租人优先购买，如果没通知，他们可以请法院判决合同无效。（也就是说，你的租户如租期未满，卖房前要通知租户）

4.机关、企事业单位、部队要经县以上政府批准，才能买私房。享受国家或企事业单位补贴的廉价房，只准卖给原补贴单位或房管部门。把房子卖给这些单位或买廉价房，也要留神。