7月15日，杭州又有八幅地块出让，其中办公用地六宗，钱江新城占了五宗。在那个杭州未来CBD的商业“飞地”，如此集中地力推办公用房尚属首次。六宗办公用地出让，无疑会成为7月份杭州地产界的重头戏。
    
　　与住宅、商铺相比，写字楼也许是杭州地产界永远的“痛”。在杭州房地产一片火爆的情形下，写字楼却几乎被人遗忘。供大于求的格局使得杭州局部区域写字楼价格与住宅价格几近倒挂，而像黄龙、武林门等写字楼云集重地，租金更是步步走低。目前宏观调控之下，杭州商品房市场观望气氛日盛，二手房成交一片冷清；写字楼何去何从，更显扑朔迷离。此种情形下，六块以办公为主的用地将会卖出个什么价呢？

　　杭州写字楼市场波澜不惊

    “总体波澜不惊”，杭州中原房地产营销代理有限公司总经理章惠芳用六个字，概括杭州写字楼总体状况。
    
　　在她看来，杭州写字楼去年下半年引发了一个小高潮，包括黄龙区块、吴山区块，还有所谓的新武林区块。从售价来看，目前每平方米在7500元到12000元左右，尽管写字楼价格自身有所上扬，但涨幅远不及住宅，而租赁价格持平，个别区域有下跌趋势。她分析，这主要是供应量增加的缘故。
    
　　来自杭州“盛世伟业”的统计数据表明，2003年杭州写字楼租赁价格总体呈明显下滑态势，三季度的增长比例为负0.86%，四季度继续为负增长3.10%。而销售价格指数虽然没有出现负增长，但与住宅相比增幅很有限。
    
　　进入2004年一季度，“盛世伟业”的调查显示，写字楼市场价格处于微涨状态，为4.46%，而租赁价格涨幅为2.33%，像武林门、凤起路庆春路上涨比例为负增长11.04%和负增长4.83%。
    
　　“盛世伟业”的分析结果与章惠芳的结论如出一辙：导致价格疲软的根本原因是市场供求失衡。
    
　　杭州写字楼供过于求的矛盾自2000年开始凸显，当年许多所谓高档写字楼纷纷面市，市场供应量不断放大。据不完全统计，2001年杭州写字楼开发投资近15亿元，写字楼预售面积达到30.93万平方米，销售面积超过16万平方米。2002年则在此基础上迈进一大步，市场投放量放大至40万平方米，比上年增长两倍以上。虽然2003年市场投放量有所减速，但预计2004年又将进入新一轮供应放量周期。有人预计，2004年到2006年三年内，杭州可能将会有超过200万平方米以上的新写字楼进入市场，将超过之前10年的新楼上市总和。租赁价格的下跌也导致了写字楼销售价格上涨乏力，再加上现阶段不少被市场消化的写字楼并不是买家自用，而是经过二次包装后重新投入租赁市场，所以有限的销售增长率，对降低杭州目前写字楼偏高的空置率实际意义并不大。
    
　　截至截稿时间，本季度写字楼租赁整体均价，已经回落至去年四季度水准。一方面以嘉德大厦为代表的一批高档新盘开始交付使用，进入租赁市场，对现有市场形成一定的冲击；另一方面，海华广场、财富中心、广利大厦、东方金座等一批即将结束开发及正在开发的写字楼，对租赁市场形成了远期压力。同时由于目前市区写字楼开发集中在高档产品，产品同质化引发更为激烈的市场竞争，继而影响到写字楼租赁市场的表现：高端写字楼供应持续加大，由于竞争激烈而使得租金保持在相对稳定且较低的价位，这又迫使早期的写字楼纷纷降价以求生存。专家预测，由于写字楼产品供应短期内不会发生变化，如杭州的经济不发生大的变化，则目前的局面还将继续下去。

　　钱江新城八块用地集体亮相

    正所谓“风水轮流转”，杭州的写字楼开发浪潮自庆春路、武林门、文三路、黄龙之后，有迹象表明，目前正在钱江新城内风生水起。
    
　　最明显的迹象就是7月15日钱江新城内五宗办公用房集中出让。
    
　　此次杭州市共有八块土地出让，其中下沙一块，出让面积26163平方米，为住宅用地和商业金融业用地；下城区石桥镇华丰村住宅金融用地一块，出让面积81765平方米。剩下的六块全部为办公商业用地，且五块在规划中的钱江新城内，相当集中。杭政储出18号位于江干区人民政府东边，出让面积为6049平方米。该地段处于杭州新老城区之间，交通左右逢源，相信届时会有一些买家前往捧场。另外五块办公用地都在规划中的钱江新城之内，粗略统计一下，开发面积达12万多平方米。
    
　　杭州写字楼一直温而不火，业内对办公用地向来不抱多少热情。不过，今年年初杭州第一次出让的两块商务办公用地，倒是引起了业内人士及投资者的兴奋。占地12亩的钱江新城一号金融办公用地，经过55轮激烈竞价，最终竟出乎意料地以23359万元的高价成交，高出底价3倍，楼面地价达5500元每平方米。专业人士测算，该地块写字楼建成后，预计成本价每平方米将达8500元以上，销售价格过万元已是铁板钉钉的事。
    
　　有道是此一时、彼一时，宏观调控之下，此番钱江新城五块办公商业用地出让还能“涛声依旧”吗？杭州金澎房产副总经理沈飚认为，宏观经济调控对写字楼市场影响蛮大，现在大家要拿更多的自有资金去拿地。参与的人少了，价格也就上不去，所以对于钱江新城这五块地的招标，我不是非常乐观。

　　接盘能力有限　后市悬念丛生

    杭州金澎房产副总经理沈飚认为，宏观经济调控对写字楼市场影响蛮大，现在大家要拿更多的自有资金去拿地。参与的人少了，价格也就上不去，所以对于钱江新城这五块地的招标，我不是非常乐观。这不是说钱江新城内写字楼后市不看好，这主要是因为资金周转方面的原因。据我所知，现在大家不是在算投资回报率，而是在想如何回收资金。这对土地招投标影响无疑很大。
    
　　年初钱江新城内有两块办公用地出让，楼面地价每平方米5500元左右，每平方米7500元到8000元的售价是保本价，但是由于目前该区域还没有先导产品介入，还没有产品可供销售，即使后市每平方米可望卖到一万元以上，也因为目前该区域尚无市场“起点”，不敢贸然断言乐观。因此，此次招投标充满变数。
    
　　浙江云天房产销售总监汤平平说，个人感觉宏观调控对写字楼市场压力非常大。因为写字楼结顶工期比住宅长，销售旺季也比住宅滞后，它的销售速度比住宅慢，资金回笼时间比较长。同样的工程进度，在宏观调控之下，写字楼开发商的压力比住宅开发商的要大。再说，目前央行对写字楼贷款蛮严，有的要等交付才做按揭，同时贷款年限也比较苛刻。这意味着开发商要垫付更多的自有资金。土地款要一次付清，销售进度后推，按揭一时拿不到，资金不足的开发商吃不消开发写字楼，所以开发商拿地会非常小心。具体到钱江新城办公用地出让，在目前银根紧缩的时候，个人认为开发商出手会比较谨慎。
    
　　杭州中原房地产营销代理有限公司总经理章惠芳则认为，从长远来看，这五块办公用地看好。一方面政府在钱江新城的规划上下了很大功夫；另一方面钱江新城写字楼拥有江景概念，视野开阔，再加上它的辐射远及萧山、绍兴等地，具有较强的凝聚力。但它需要一个预热的过程，需要钱江新城其它配套先期成熟起来才能形成气候。由于目前各开发公司资金紧张，本人感觉这五块地7月开标可能有一定的操作难度，地价相对不会很高。