户型设限争议蛮多

　　任坚刚：本次新政实施最具有新意、或者是最意想不到的，应该是“三限制”的规定、谁也没有想到，会以90平方米作为面积限定，70%作为比例限定，这是比较有震撼力的。

　　关于90平方米的限定，是比较明确的。6月1日之前没有取得施工许可证的项目，都要按照90平方米的面积占开发总面积的70%以上来做,以这个硬杠杠来衡量的话，有一些疑问现在还无法解答，有待于进一步的细则说明。

　　比如6月1日前没有取得施工许可证的，是不是包括已经审批完成、还没有开工的项目，或者说一期已经开工，二期规划已经通过了、施工图还没有取得的。这条政策的出台，我个人的理解，对未来住房的产品结构、成本、开发进度的影响是重大的，今后整个市场的供应量、价格都存在变数。

　　小鱼：国家鼓励中小户型，并且通过行政手段调整房产供应结构，初衷是好的，但是这次《意见》中“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定在执行上有些难度。比如现在的高层建筑得房率一般在80%左右，90平方米的房子实际使用面积只有70多平方米，如果在同一个小区里比例要达到70%，这在建筑规划上难度比较大；在已经规划好的小区，小区车位配比都有个标准，而现在由于户型变小，实际户数增加了，使得车位配比大大下降，地方政府要根据实际情况重新设定合理的车位配比，开发商也要重新设计。

　　陈瑞：任何行业都有规律，以前在一些城市，两梯六户、八户的筒子楼很多，后来逐步被板式楼和点式楼替代。为什么会出现这种情况？

　　从居住的舒适性出发，板式楼和点式楼更加合理。还有经济成本的考虑。我们测算过，一个点式楼或者板式楼，如果做1梯2户或者2梯2户，它的平层面积在300平方米以上，是比较合适的，也就是每套的户型面积在150平方米左右，从行业的角度来说这是比较经济的。

　　张思平：我个人认为，从全国来讲，90平方米的限定是合理的。一个家庭3个人，90平方米，人均居住面积有30平方米。不过杭州比较特殊，因为全省的人都来买，外地人来买房一般要求大面积。

　　从建筑设计上来看，一个项目里中小户型要占70%，虽然比较难做，但也并非完全不可以。其实现在每个有经验的开发商，手头都有经典户型，户型设计除了受地块特点、容积率等限定外，主要还是看开发商对产品的定位，比如郊区楼盘或高档楼盘开发商就不愿做成小户型。

　　大量新盘面临调整

　　张思平：这几天来，不少开发商都不知道怎么办好，纷纷托我们向有关部门打探进一步消息。嘉兴一个项目是杭州一家开发商做的，总共20多万平方米设计图纸已经拿出来，原来打算近期上马的，刚好没有拿到施工许可证，只好停了下来。

　　这一政策的直接影响是大量即将启动的项目不得不暂时停下来，因为目前市场上绝大多数楼盘的户型设计规划都不符合新规定的，相当于原有的规划要全部推翻重来，这大约需要半年时间。

　　任坚刚：这次调控带有非常强烈的行政色彩，意在传递一个信号：政府已经意识到住房问题不是单纯靠市场就能解决，更多的还需要依靠行政命令进行调控。中央的这一认识，对未来的房地产市场的影响会比较深远。

　　程伟明：“九部委意见”对房地产商提出了新的要求。开发商要做好从暴利到薄利的转变，利润的平均化是行业发展的必然。以往，由于杭州楼市的持续热销，开发商把户型越造越大。今后，满足居住的基本功能和精致舒适的户型将成市场主流。

　　“九部委意见”具有较强的针对性。首先能稳定价格，要求重点发展满足当地居民自住需求的中低价位和中小套型普通商品住房、明确新建住房结构比例、调整住房转让环节营业税、调整住房消费信贷政策、控制被动性住房需求等。

　　其二，调整结构，调控商品房面积越来越大的发展趋势。

　　其三，理顺秩序，严格房地产开发信贷条件、加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为，都是为了形成一个健康、合理的市场秩序。

　　其四，保障权益。解决好低收入家庭和城市居民中居住困难者的住房问题。解决这方面问题主要靠政府而不是市场的力量，即使可以借用市场的力量，也需要政府进行强有力的引导。

　　任坚刚：这次新政对开发商的影响比较大。一是加大了对闲置土地的处置力度。在意见里非常明确，在一年内没有实施的项目怎么处理。二是调整新建住房结构比例。这两条对开发商的杀伤力比较大。势必会促使开发商加快开工，以及大幅度地调整市场定位，甚至直接考验开发商的资金链问题。从长远来看，对房地产市场的格局会有一个比较充分的调整，还会加速行业洗牌。

　　可以预见的是，这两年拿地的开发商，所有的开发都会暂时停下来，起码要观望一阵子；开发商在收缩战线的同时，会花更多心思做产品创新；此外，新政策对分期开发的大盘影响将很大。