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浙江房产市场聚焦三大问题

www.zjol.com.cn  2005年05月13日 06:39:37  浙江在线新闻网站

  闲置土地怎么办、非普通住房怎么定、营业税怎么征

  房产市场聚焦三大问题

  昨天一早,浙江省建设厅、国土资源厅等各个与房地产有关的政府部门紧急召开联席会议。此时,距离国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(下简称“意见”)不到48小时。如何制止“炒买炒卖”土地行为?普通住房与非普通住房如何界定?营业税等相关税收的征管怎样操作?这些问题,无论是购房者、卖房者、投资客,还是开发商、房产中介……几乎每个人都在密切关注着。

  焦点1如何保证存量土地尽快上市

  七部委“意见”中提出,加大土地供应调控力度,严格土地管理。业内人士分析认为,除调整住宅土地供应结构,加大中低价房供应比例外,加大对存量土地的严格管理是眼下稳定住房价格的重要手段。

  “意见”指出对严格存量土地管理的两大措施:不符合法律规定条件的房地产开发项目用地,严禁转让;加大闲置土地清理力度。严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发满一年未动工开发的,征收土地闲置费,满2年未动工开发的,无偿收回土地作用权。

  记者从省国土资源厅获悉,继4月份“全省稳定住房价格推进住房保障体系建设”会议的精神之后,“国八条”、“七部委意见”又相继出台,浙江省会在此基础上很快出台稳定房价的相应细则。目前土地调控方面的细则草案已拟就。

  省国土资源厅土地利用处处长冯洪山说,违规转让土地现象在我省并不多见。按照相关规定,投资达到25%、开发面积达到1/3的土地才可依法转让,杭州市场一般很少见到一拿到地就转让现象。即使民间储备土地资金短缺,一般也会寻求合作开发,而这种合作开发是合法的。而闲置土地的查处将加大存量土地的供应量,将是一个有效的措施。

  据冯洪山介绍,自去年下半年起,省国土资源厅就对全省闲置土地进行了摸底,查出9万多亩闲置土地。今年,近一半数量的闲置土地将查处完毕,未动工的土地促使早日动工,收回的土地将重新招拍挂出让。届时这批住宅用地的上市将缓和土地供应紧张状况。

  杭州市国土资源局相关人士也表示,杭州市今年土地工作的重点是集约用地,查处闲置土地,加大违法用地执法力度。今年杭州市将加大闲置土地查处力度,查处次数将由去年的一次改为多次,最近的一次在5月份就要启动。

  杭州市的囤积土地行为会否因此消失?采访中,开发商普遍认为,这些措施表明了政府的力度,土地存量市场会规范起来,但这些措施在省市一级政府出台相关细则时还需加以完善。

  金都房产负责前期拿地的副总陈岚认为,“意见”的出台让土地市场的悬念终于有所破解,政府的措施基本明朗。开发商要囤地的确是越来越难了。但如果在政策上进一步完善,对竣工时间也加大管理和处罚力度,囤地现象才能真正消失。杭州有些数千亩占地的大盘,从开始动工到整个项目操作完毕,需要长达5-7年的时间。这种大盘钻了“合法囤地”的空子,即首期开工时间符合规定,但整个流程被拉长,竣工时间遥遥无期。

  专家点评:这次的政策对限制土地炒卖的力度确实很大,给人的感觉与以往完全不同了,但顶风作案的人不会绝迹。比如说土地转让,现在一些房产公司的做法就是转让项目公司,这样土地就作为固定资产被转让了,目的达到又不违法,而且相关部门很难区分这与正常的土地转让的差别。这是一个难点。再比如,期房限转,现在私下买卖期房的做法就是退房然后再卖,也很难区分这与正常退房的不同。所以我们还需要更多更具体的措施来管住、管好土地与商品房销售。

  ———赵杭生浙江大学房地产投资研究所所长

  焦点2普通住房与非普通住房如何界定

  普通住房,这是七部委“意见”中提出的一个新概念,而它又直接关系到房产品交易者是否需要缴纳、缴纳多少营业税的问题,因此成了人们关注的焦点。

  “意见”中对普通住房的定义是:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。且3个条件必须同时满足。

  “浙江需要根据实际情况制定普通住房的具体标准,单套建筑面积和价格标准可能会有适当浮动,但向上浮动的比例不会超过国家标准的20%。”浙江省建设厅相关负责人表示,在七部委“意见”出台前,浙江省未曾对普通住房有过明确定义。

  专家点评:提出“普通住房”这样一个概念,在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面给予普通住房优惠,个人认为只是短期政策,而且操作起来也不容易。一则各地的具体情况有差异,二则按照开出的这些条件谁才能购买普通住房恐怕又是一个问题。

  ———贾生华浙江大学房地产研究中心主任

  焦点3营业税征收线从何时算起

  昨天凌晨1点,看完网上关于七部委“意见”的消息,顾奇几乎一夜没有合眼。“如果按照三证办出的时间作为2年的起始日期,那真不用做了。”与很多炒房者一样,他也在担心征收营业税的2年期限。

  以一套买入价80万元,卖出价为100万元的住房为例,如果全额征收营业税就需要缴纳5.5万元的税金,如果按照售房收入与购房款的差额征收营业税只需要缴纳1.1万元。房子的价值越高,差额越大。

  那么征收营业税的2年期是从什么时候开始计算呢?记者咨询了杭州财政局农税管理局。相关人员表示,在七部委“意见”出台以前“一直是按照立契时间算起”,但目前新政的具体细则尚未出台,不排除变更的可能,也不排除往前追溯的可能。

  谈起交易年限,外滩房产老总陈梦月预测说,今年下半年二手房的交易量可能会减少两成,但是“如果能逼退短期投机者这也未尝不是好事情。”捧得越高摔得越痛,房地产市场平稳发展才是各方所乐见的。“赠予、继承的房产,以及拆迁安置房怎么划归还是未知数,相信从今天起中介也好,开发商也好都会密切关注事情的进展。”

  专家点评:如果从6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税,那对炒房者,特别是短期投资行为的杀伤力是相当大的。其实,消息面上对此早有传闻,所以前段时间二手房市场才会出现挂牌放量的现象,而现在政策面已经明朗了,相信两年内二手房挂牌量会逐渐减少并维持在一定水平线上。

  ———赵杭生浙江大学房地产投资研究所所长

来源: 钱江晚报  作者: 本报记者张卉卉詹丽华  编辑: 何始玉

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