编者按

　　2005年的这个春天，对于中国房地产市场来说，注定显得不同寻常：自3月份以来，来自政策面上的调控“组合拳”，已经明显地影响到了人们的心理预期和楼市走向。杭州，这个近年来房价一直快速上升的城市，近期楼市的“表情”也发生了微妙的变化，出现了许多令人回味的现象。本版尝试着将近期杭州楼市的种种表现作一集纳和梳理，供读者参考。

　　新房销售速度明显趋缓

　　自七部委发出稳定房价的通知以来，杭州新房市场就进入僵持胶着状态，大部分在售楼盘无成交记录，新开盘销售速度趋缓。5月11日至18日，杭州网上房地产市场在售的100多个项目中，只有36个项目有成交记录，其中4个楼盘成交量超过两位数。八大区域一周共成交了253套新房，成交量基本上与4月份以来的每周成交量持平。但受单个楼盘影响巨大，拱宸新苑和福雷德广场两个楼盘成交量达154套，占了全部成交房源的60%以上。

　　从区域看，西湖区成交量跌落到最低谷，一周仅成交一套房源。房源大户上城区、下城区和滨江区，一周成交量也分别只有26套、24套和26套。

　　业内人士指出，目前杭州在售楼盘正面临多方压力。一方面是消费者持币待购，市场观望气氛浓厚；另一方面，二手房市场又频频抛盘；面对巨大的即将上市房源压力。

　　面对资金和土地双重压力，一些资金不足的开发商不排除“降低销价回笼资金”的可能，近年来形成的只涨不跌的“价格联盟”可能出现裂痕。

　　投资客如坐针毡

　　一位业内人士坦言：“6月1日起，对购买时间不足两年的房屋交易时征收营业税的房市新政，会把投资客全部卡牢，因为投资价值少了，而风险则大了。”

　　以一套总价100万元的房子为例，首付3成，即按揭70万元，按揭时间20年，根据年利率5.51%计算，月均还款4740.4元。如果要在拿到房产证后才能交易，那投资客必须多支付利息4万多元，这让很多投资客的投资成本和风险大大增加，炒房收益减少。

　　眼下，杭州一些中介公司正赶紧清理房源，看看哪些购买时间不足两年，哪些是在两年之外。对于购买时间不足两年的房源，准备尽快出手，将公司的损失减少到最小。

　　房产开发商坐不住了

　　对大多数中国家庭来说，购买商品房是最大的消费。但偏偏最大的消费却最缺少知情权：因为以前房子实在是太好卖了，许多房地产公司有意无意地忽略了这方面的工作。而最近，绿城、金都、贺田等开发商不约而同地做起了业主知情权的文章。

　　绿城房产为“深蓝广场”项目开了个产品说明会，开了整整半天，从规划、户型、风格，到墙体水泥钢材、智能化新风系统、浴缸、油烟机、冰箱……均作了详实说明，主要的材料及产品供应商轮流上台介绍其质量、性能，并在现场布置了厨卫的样板间。

　　在“金都华府”项目部，金都房产公司专门建了个“住宅科技馆”，科技馆内陈列了金都房产在各个住宅小区中的科技应用实例。通过参观可以明白，住宅如何通过设计实现节能，单户式通风系统如何让房子自己呼吸，墙体材料是如何实现冬暖夏凉，小区智能化系统又是如何在不停地工作以保障您的安全的。

　　“囤积”房源大量入市

　　与前两年“囤积居奇”大相径庭的是，一些曾经隐匿于楼市当中的“囤积”房源，近期开始粉墨登场。钱江南岸的“太阳国际”早已宣称：“无楼可售。”而在最近某电台的广告里，一则“我们又有新房子了”的广告语在城市的大街小巷重新传播。

　　房产开发商从原来坐等客户上门，到如今开始主动送房上门。三江·鸣翠蓝湾是位于富阳银湖区域的一个“排屋＋别墅”项目，去年人居展之前，该楼盘曾将旗下首期楼盘漏夜放出，结果搞得不少“消息灵通人士”竟然在展台前一夜未眠，只为抢上一套房子。而现在，该楼盘推出二期房源时，公司售楼部一干人等主动到位于之江大道、未来世界旁的某高校分部，向校区内的老师推介楼盘。“这个学校离我们楼盘比较近，当初一期学校里就有几位老师买了我们的房子，这次又要开盘了，就和学校进行联系，到这里推广一下。”一位售楼小姐如是说。

　　中介推出“租售两便”服务

　　二手房市场观望气氛浓重，许多房源长期高挂无法成交，这导致许多房东转向租赁市场，“能卖就卖，能租就租”，很多人都有这样的想法。

　　近日，有中介公司针对这种情况推出了租售两便的服务。房东选择该业务后，该房屋即加入房屋租赁银行，同时接受中介公司独家委托出售服务。在这一过程中，业主可以在房屋空置期间收到固定的房屋租金，以降低房屋空置而产生的损失，而找到买家后，业主可随时出售该房屋。租赁客户则由中介公司妥善安排。

　　业内人士分析，目前“可租可售”的需求在卖家中占有相当大的比重，而一些中介公司也会迎合这种需求而推出特色服务，以期在市场竞争中占领制高点。这也越来越表明，在目前市场低迷的情况下，各中介公司发力打服务品牌也许会成为今后竞争法宝。

　　“现房入住”正悄然走近

　　曾几何时，广州、深圳的“现房销售”让杭州市民艳羡不已，而今，现房销售的楼盘正悄然出现在杭州的楼市。日前，位于钱江新城对面、钱江世纪城的绿都·百瑞广场就打出了“即买即住”的广告，而位于西湖大道、刚刚开盘的精装小户型单身公寓万新大厦也打出了“拎包入住”来招徕顾客；此外，位于之江旅游度假村西湖高尔夫隔壁的“钱塘樱花小筑”也是即将开盘，这个占地50余亩的楼盘实际上已经是“准现房”概念。

　　杭州某知名开发商一位中层干部告诉记者，实际上目前有不少楼盘已经在制定“准现房销售”相关计划。她表示：“现房销售将很快在杭州铺开，这也是楼市成熟的一个必然趋势。”房产股权不再俏前后相隔仅43天，同是转让1500万股的房地产企业股权，但是两次挂牌转让的情况却有着天壤之别：就在4月6日，杭州城市建设开发总公司挂牌转让的成交价达7100万元；而5月19日，杭州市经济房开发总公司和杭州市房屋建设开发总公司各转让其30%的股权时，却十分冷清，最终分别只以1518万元与1660万元成交。

　　三家同属杭州市建委下属的国有企业，为什么一热一冷，落差如此之大？一些业内人士认为，这主要因为宏观调控开始后，投资机构对于国家宏观调控政策对房地产市场的影响有预期。因此，投资者进入房地产行业都变得谨慎起来，而参与的企业也来自一些原来就跟房地产相关的行业，且出价也很小心。

　　(本报综合报道)

　　近期房产调控大事记

　　1、3月16日，中国人民银行宣布上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率，并实行下限管理；同时要求上调个人房贷首付款比例。

　　2、3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》(即“国八条”)。3、4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。

　　4、5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，作出“购房不足2年转卖全额征收营业税”等规定。

　　财政部官员表示——

　　“两年”时限从房产证下发日算起

　　财政部税政司副司长史耀斌日前在接受中央电视台采访时指出，政策中关于“对个人购买住房不足2年转手交易全额征收营业税”中的“2年”，计算依据应为从房屋产权证下发时间算起。七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。史耀斌还明确表示，“征收营业税”的比例是5%。