大关、德胜一带是杭州城北最热闹的居住区。由于居住人口多，那里的商业也红红火火。假山路、德胜巷20平方米一间的商铺，年租金可达到2万元左右，接近体育场路的商铺租金。近期，蓝色霞湾、红石·中央花园、现代城、锦昌文华一批楼盘的底商将进入销售期。有人问，6月1日起，房产新政正式实施。住宅投资降温，商铺投资会否迎来新机遇?

　　城北商铺进入集中销售期

　　湖墅一带属古运河区，自隋唐以来就是杭州最繁华的区域，如今更是商铺林立。

　　招商银行、建设银行、工商银行等银行及证券机构在城北均广布营业所，永乐家电、景福百货、潮王大酒店、新花中城大酒店、文华大酒店等餐饮酒店设施，下城体育中心、拱墅工人文化宫等休闲娱乐设施营造了一个基本的商业氛围。信义坊商街的开业使城北商业热点更是延伸至卖鱼桥一带。

　　近年来，一向以工业为主的城北在向住宅区转变，一大批住宅新盘选址城北。德胜大关一带、拱宸桥一带最早开发，后来又向西延伸至和睦，向东延伸至半山，基本遍布整个城北区块。这一大批住宅新盘的入驻为城北带来了新的居住人口，也为城北商业的兴旺作了铺垫。经过两三年的建设开发，城北新盘将面临首次集中交付，这批新盘的底层商铺也顺势进入销售期：现代城继去年一期住宅交付后，二期住宅将交付，商铺5月起开卖；红石·中央花园130000平方米建筑面积的住宅将交付，10000平方米沿街商铺开始招商；总建筑面积达220000平方米的锦昌文华刚刚交付一期住宅，沿街商铺也进入销售期；蓝色霞湾300多套住宅明年也将交付，6000多平方米商铺即将开卖。

　　大关德胜商铺唱主角

　　不难发现，这批商铺都集中在大关德胜一带。这一带是城北一直以来居住人口最密集的地方，德胜小区、德胜东村、大关南苑、大关西苑、长乐新村、杭氧新村、杭锅新村等城北的老住宅区都集中在这里，社区商业也最为成熟。而新楼盘的交付将为这儿的社区商业再添一道人气。

　　就商铺位置来说红石中央花园相对较好，离武林商圈较近，紧邻的湖墅南路为杭州城北的主干道，商业氛围也相对较浓；其次是锦昌文华，位置在丽水路上，其商业氛围在逐渐形成中，人流量也相对较多；再次就是蓝色霞湾，商铺的位置在支干道假山路上，人流量相对较少。现代城在主干道绍兴路上，那儿较偏，商业氛围也在形成当中。

　　从类型上看，这批商铺都属于住宅底商，面积从30~300平方米不等，但商铺定位还是各不相同。如蓝色霞湾商铺位于假山路德胜巷之间，面积在40~250平方米不等，业态定位建材、便利店及一些休闲商业，面向周边居民服务。红石中央花园的商铺类型虽说也是单间的商铺，但面积较大，最小面积也有300平方米，因为直接沿湖墅南路，人流量大，吸引了不少国际品牌。必胜客已签约，星巴克、屈臣氏等一些休闲食品商家也有意在此设点。其高定位超越了社区商铺的概念，而可能成为一个区域商业中心。

　　蓝色霞湾开发商发展房产发展营销部经理沈健华认为，德胜一带还有新青年广场、清水公寓3期等楼盘还未交付，等这些项目都建设完成后，周边居住人口大大增加，德胜社区商铺的商业氛围就可“瓜熟蒂落”。

　　开家小店，年租金2万元

　　相比武林门等杭州传统商业中心，城北商业氛围应该说尚在形成当中，自然售价、租金都比较实惠。像蓝色霞湾商铺定价为18000元/平方米起价，底层商铺5.7米高，还可以自由分割，割成两层用。锦昌文华商铺售价也在20000元/平方米左右。

　　近日，记者围绕蓝色霞湾周边的社区商铺进行了一番投资调查，发现这一带商铺出租情况不错，一间20平方米的商铺年租金约在2万元左右。

　　德胜巷、假山路一带住宅密集，已开业的商铺有天时苑底商、清水公寓底商等，都是为基本生活配套的小店，月租金因面积和承租时间不同而不同。天时苑假山路段20平方米左右的商铺有小超市、水果店、文印店、干洗店等，月租金在1300~1700元，一年约2万元。清水公寓商铺整体的出租情况也不错，仅有1～2间在转让，其业态特色以休闲为主，在不到30家的商铺中美容美发、足浴、推拿就超过10家，40平方米左右面积，月租金在3300元左右。天时苑德胜西路段，大面积尚有2间未出租，业态以休闲娱乐为主，包括酒吧、良子足浴等，40平方米左右面积，月租金在3000~4200元左右。

　　本区域现有商业氛围主要为基本生活配套和休闲娱乐两大块，而且除人气外，租金因商铺面积、品质、新旧也有所差别，像天时苑商铺因为建成年代早于清水公寓，品质稍差，虽是邻居，租金却要低一些。

　　理性对待商铺投资回报

　　商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值，不太会遇到一般住宅用房的折旧问题。相反，好的商铺因其稀缺性，会随着商圈的成熟不断相应升值。无论开发商还是投资者，都应给商铺投资一个培育的过程。

　　一般来说，按收租金算，杭州住宅投资回报率在3%左右，商铺投资回报率在4~6%，像天时苑20平方米的商铺，二手商铺售价2万元/平方米左右，按年租金2万元算，年投资回报率为5%。

　　专家认为，对待商铺投资，投资者应抱一种理性的心态，不要急于求得回报。一般来说，由于周边居民的入住率是逐年提高的，从常规商业经营看，第一年亏一点，第二年持平，第三年才会开始赚钱。同样，开发商也应调整自己的心态，看好商铺的前景，但在前期制定销售策略时，不要急于回笼资金，为投资者减轻前期经营成本，为商圈的成熟创造条件。

　　城北商铺开发商也意识到了这一点。如红石·中央花园商铺尝试“先出租后销售”的策略，先出租给大商家，视经营情况再定合理售价。蓝色霞湾商铺则采用“低开高走”定价策略，并在按揭上提供优惠措施，首付四成，等交房时再办按揭。

　　德胜大关商铺不完全档案

　　楼盘名称商铺位置销售价格面积范围楼层情况备注

　　蓝色霞湾花园德胜巷、假山路1.8万元/平方米起价40~250平方米 二层，一层5.7米，二层3.5米自由分割

　　红石中央花园湖墅南路未定最小300平方米二层不能自由分割

　　锦昌文华丽水路、紫荆路1.8万~2.6万元/平方米30~200平方米一层，层高6米自由分割

　　房产新政，冷了住宅投资——

　　专家预测，资金可能流向商铺

　　6月1日起，住宅转让开征营业税，消费者纷纷持币待购，无论是二手房还是新房成交量都大幅萎缩，相对来说，未被纳入征税范围的商铺受影响不大。

　　相对杭州，上海的市场对政策的导向反应更为灵敏。据悉，上海5月份的房交会上，住宅成交明显萎缩，而商铺成交却影响不大。一些房产中介也开始将代理业务向商铺倾斜。那么，这笔闲置的投资资金会不会流向商铺？

　　一直从事商业地产代理的商务兴房地产交易网董事长孙世樑看好这一政策对商铺市场的影响。他说，这次房产新政还是比较有弹性的，“有保有压”，只是打击个人对住宅的投机行为，非住宅如商铺写字楼没有被列入抑制范围，这说明相对商铺投资，国内的住宅投资趋向非理性，到了非调控不可的地步了。投资资金从住宅市场撤出，很有可能流向商铺。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，这次房产新政之所以只针对住宅市场，是因为不属于投资品的住宅目前已出现被当作投资品来炒作的现象，而商铺本身就属于投资品，投资是正常的。住宅市场部分投资资金的撤出是必然的，但“城门失火，殃及池鱼”，从住宅市场撤出的资金是否流向商铺，还要看投资者对未来的心理预期，如果投资者对整个楼市前景失去信心，商铺投资也不会趋热。