自2005年6月1日起，新房产政策开始实施，140平方米以上的大面积房被视为非普通住房而不能享受税收优惠政策。浙江省政府办公厅确定了杭州市区普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

　　于是，自5月初到现在，大户型房源陷入成交困境。我们委托商务兴房网市场部将最新的约2000套挂牌房源作了梳理，发现，虽说同属非普通住宅，但不同地段、不同价位的大户型的遭遇还是不一样的。

　　近郊大户型公寓：本来成交就淡，现在更淡

　　挂牌价格：单价多在8000元/平方米以内

　　挂牌房源特征：

　　主要分布在三墩、下沙、余杭、临平、萧山等杭城的近郊，楼盘交付年代近，其中58%为2003年及之后建造交付的，九成以上房源为未经过装修的毛坯房，投资客出手现象明显。很多楼盘的交通、购物等配套设施不齐全，入住率低，房屋目前居住的现实性不强。

　　历史交易情况：交易量极少

　　成交变化：

　　2005年6月1日前，主要购买群体为经济条件受限的中低收入人群，也有少部分客户在市中心有房，郊区买房带有度假性质。因受客观居住条件的限制，二手房市场购买近郊房源的需求比例比较小。

　　6月1日后，受居住条件的限制及房价未来预期值的下降，尤其是非普通住宅这一定义带来的二手房交易成本的明显上升，这部分房源交易成功的可能性将更低。

　　中档大户型公寓：成交量下降七成

　　挂牌价格：单价一般在8000~15000元/平方米之间

　　挂牌房源特征：

　　基本分布在杭州主城区的各个区域，相对来说建造年代要早些，多为2002年及之前建造的，其所占比例为56.7%。楼盘品质较好，已经形成了良好的居住氛围，是目前大面积房源的主力军。

　　历史交易情况：在总体成交量不大的大户型房源中，这类房源的成交是重头戏，成交比例占到约60%。

　　成交变化：

　　购买者具有一定经济实力，投资客占有不小的部分，自住者中有很大一部分是为改善居住环境(增加居住面积)而进行房屋置换，且其在某区域已经生活或居住习惯了，具有一定的地域情结，因此经常会选择在原区域附近买房。

　　由于这类房源有近一半是建造于2003年及之后的，因此与6月1日前相比，今后的选择余地会相应减少。一则房东不大会愿意在两年之内出售，而从买者来说虽然营业税是由房东承担的，但也怕会受到税费间接转嫁而不愿意选择两年以内的房屋。5月份以来，这类大户型成交量下降了70%。有一套仙林苑的二手房，150平方米以上，原本已找到买家，但就因为要交契税，买家另找了一套130多平方米的户型成交。

　　6月1日后还有个变化就是，即使是购买两年后的房屋，因契税和营业税的原因，购买者很有可能会在“140平方米”左右进行精确选择。同时，投资客离市现象将更为明显，购买者以自用为主。

　　高档大户型公寓：成交量下降三成

　　挂牌价格：单价在15000元/平方米以上

　　挂牌房源特征：

　　多为高品质、景观资源房，比如西湖边的房源、江景房、吴山旁的房屋等，代表楼盘有元华公寓、黄龙雅苑、吴山鸣翠苑、西湖花园、春江花月等，与中档大面积房源相比，其最大的特色就是地段佳，居住环境更加好。

　　也有部分高档房屋是因为带精装修、带全套家电家具而出现的高价房。比如商务兴房网曾有位万安城市花园西苑的房东，因全家移民出国而售房，房里除了家人的衣服之外，统统都不带走。由于这位客户具有相当的经济实力，因此家里的装修及家电非常上档次，即使在装修折价的情况下也价格不菲，这样折合到房价就会比较高了。

　　历史交易情况：交易量少，由于此类房源成交总价都在200万以上，因此可以承受此价格的购买者不多。

　　成交变化：此类型房源属于公寓类房屋中的佼佼者，在二手房市场的此类购买者非常注重居住的地段和环境，购买者对于自己想购买哪个区块甚至是哪个小区的房屋，非常有目的性。只要找到合适的房源，需求者大多不会因为契税(与总价相比并不高)而放弃购买。5月份以来，此类二手房成交量下降30%。两年之外的此类二手房，购买者的需求行为因6·1影响的变化不大。

　　别墅、排屋：基本不受此政策的影响

　　挂牌价格：价格不等，因品质的不同价位有明显的差异。5000~30000元/平方米都有，以单价在万元左右的为主。

　　挂牌房源特征：

　　这类房源多在近郊，其中以银湖板块、之江板块、西溪板块等几大区域为主为主。无论是从容积率还是面积上来看，别墅、排屋都属于非普通住宅。此类房源品质上乘、居住环境幽雅、物业管理完善，基本上所有的业主都有车，有部分业主在市中心有公寓，买主以享受居住为主要目的。

　　历史交易情况：在成功交易的大户型房源中，所占的比例约一成；在所有的二手房交易记录中所占成交比例约为2%。。

　　成交变化：别墅属于高档住房，6月1日之前交易就需按照全额缴纳契税、按差价缴纳营业税；余杭的排屋在之前也是按照高档住房的标准来交纳费用的。因此两年后交易的别墅、排屋基本不受此次政策的影响。且别墅、排屋的购买者均为真正的需求者、有相当经济实力者，税费与总价相比起来，数额也并不大。因此总的说来，其受“6.1”政策的影响很小，购买者基本也不会发生变化。