2005年与2003年对比杭州市市民住宅现状与消费、投资行为分析(上)

　　2005年年初以来，针对一些地区房地产市场发展过热的状况，国家有关管理部门出台了一系列宏观调控政策，意在控制这些地区房地产发展过热局面、使其能尽快走上稳步健康发展的道路。而杭州就是这些地产发展极为火爆的城市之一。2005年之前的杭州楼市有着多年的“辉煌”史，除了买卖市场上价格飙升外，租赁市场的租金也稳步前进。在杭州，房地产已经成为上至政府下到普通百姓都极为关注的热点。

　　如今，自本年度首次宏观调控措施的出台已7个月有余，数月的实施不仅抑制了杭州房地产市场的过热、过快发展局面，也对杭州消费者购房观念和行为产生重要影响。基于此，浙江大学房地产研究中心对欲在杭购房的数百位消费者进行了调查。本次调查旨在了解消费者目前的居住状况、购房需求、购房资金及住宅决策情况。并将此次调查结果与2003年———房地产快速发展、价格迅速上涨时期———本中心进行的同类调查作以比较，研究消费者在上述几个方面的变化，并分析可能引起变化发生的原因。

　　一、摘要

　　本文是对杭州居民住宅现状、消费和投资行为调查的分析报告。本次调查的有效样本475个，基本代表杭州城市居民的住房消费、投资情况。杭州日报告主要从住房现状、购房需求、购房资金状况和购房决策影响因素等四个方面进行说明，并将本次调查结果与2003年的调查做了对比分析。主要调研结论如下：

　　1.当前居民的住房状况较之2003年有所提高，拥有私人住房的消费者平均住房面积达到了91.2平方米；住宅面积在90平方米以上的比例提高了14个百分点，达到39.8%；

　　2.消费者购房目的单一化趋势明显，仅为改善自身居住条件而购房的消费者占60.2%，与2003年消费者具有多重购房目的的状况差异明显；

　　3.在需求的面积方面，对90-130平方米的住宅需求比例由2003年的55.3%上升到63.4%；

　　4.住宅选择区域扩大，城西依然是热点区域，有31.5%的消费者选择该区域，同时，下沙、滨江等非主城区被越来越多的消费者认同和接受；

　　5.消费者能接受的价格提高幅度较大，单价在7000元/平方米的住宅的接受比例由2003年的0.6%上升到35.4%；

　　6.从购房资金上来看，由于大部分消费者自身具有的资产与房产总价的差距较大，超过80%的消费者需要采取各种形式的贷款购房，其中商业按揭以超过50%的比例成为购房的主要资金来源和付款方式；

　　7.报刊广告是消费者最为关注的地产广告形式；在消费者的购买决策中，房屋质量已经成为其最担心和看重的因素；同时，消费者对于开发商品牌也非常看重。

　　二、调查样本情况比较

　　本次调查的居民年龄更为年轻化。25岁以下的被调查者所占比例有较大提高，从2003年的12.2%上升到今年的26.5%；而30岁以上人所占比例有明显下降。由于25岁以下的青年人是未来几年内购置住宅的主力军，更多地了解他们的需求和愿望更具现实意义。

　　本次调查人群个人基本状况与2003年的调查相比，两次调查的样本基本情况中，差别最大的应属家庭收入这一特征。本次调查的结果比2003年相比有以下特点：(1)家庭收入过低的情况大幅减少。此次调查家庭收入小于3万的比例仅为6.3%，而2003年调查的比例为20.5%。(2)中低档和中档收入家庭比例减少也有所减少。(3)中高档和高档收入家庭比例增加。消费者的购买力是影响消费者需求的重要因素，而购买力的主要决定因素即为消费者经济因素也就是收入水平。因此，消费者收入的变化对其住宅需求也必将产生影响。

　　三、住房现状分析

　　3.1租房者和投资客增多，出租为投资的主要形式

　　根据调查的情况，目前没有住房的人占总数的25.9%。近一半的人目前有一套住宅，将近20%的人有两套。住宅数目为三套或超过三套的人所占比例总计为5.3%。与前年的调查结果相比，仅具有一套住房的比例减小，其他比例均有不同程度的增加。其中，对于具有两套及两套以上住宅的比例增高现象，一种可能性是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或投机行为增加所致；另一种可能性是越来越多的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业甚至三次置业，引起持有的住宅数量增多。

　　对拥有1套以上住宅的人，我们进一步了解了目前空余房产处置形式。对空余房产，72.2%的人选择了出租，其中15.1%的人准备长期出租；19.3%的人计划在适当的时机卖掉。从分析可以看出，出租仍是居民住宅长期投资的最重要的形式。

　　3.2住宅性质多样，商品房成为主导

　　在住房性质方面，随着住房制度改革的不断深入，杭州市已打破了单一的公有制住房产权形式，形成了以居民自主产权为主，多种产权并存的格局，初步构建了住房新体制基本框架。由于长期受福利分房的影响，过去杭州市居民家庭中公有住房为绝大多数，私有住房甚少。近几年来国家加大房改力度，居民掏钱买房住的意识已经形成。住房观念的转变，加快了住房公有向私有的转变和购买商品房的进程。本次调查进一步验证了上述现象。

　　调查中发现，商品房比例明显增加而房改房比例下降较多。居民所购商品房的比例从2003年的33.3%上升到今年的42.5%。房改房的比例也降低了近20个百分点，从37.1%降到18.5%。其他性质的住房比例变化不大。这种变化的出现可能是受到杭州市房改房可上市买卖政策的影响。由于房改房建成时间较早，大部分在面积、户型结构等方面存在不足，已购房改房的消费者为了改善居住条件，很可能将原有住房出售，再购置较为理想的住房。而经济条件更好的消费者则很可能另外购置，将原住房留作他用。调查中多次出现既有商品房又有房改房的样本正说明了这一点。因此，目前仍居住在原房改房内的居民比例逐渐减少，不少房改房的性质经过市场交易后，已转变为私房。

　　在拥有经济适用房的居民中，家庭年收入没有在1万以下的情况，其中10万-20万的比例为55.6%。

　　3.3住房面积增加，房龄年轻化

　　从住房面积来看，总体样本的平均值为91.2平方米。对于有住房的消费者，每个家庭的居住面积平均达到106.44平方米，而没有住房的消费者平均居住面积仅为45.56平方米。从住房的性质上看，住宅为祖传私房和已购商品房的平均面积为121.32平方米；而房改房的平均面积仅为67.45平方米；经济适用房的住宅平均面积为81平方米，面积适中。本次调查居住面积分布情况与2003年调查情况相比，居住面积在50平方米以下、90-110平方米和110平方米以上户型的比例明显增多，而面积处于50-70平方米、70-90平方米等户型的比例有所下降。经相关分析，收入是影响消费者住宅面积大小的重要因素之一。

　　在房龄方面，有22.8%的住宅建成年份在1990年以前，年代比较久远。另有43.9%的住宅建成时间在上世纪90年代。近五年内建成的住宅比例为33.3%，这一数字比2003年调查的结果提高了16个百分点。可以说，经过两年的发展，越来越多的居民住上了较新的住宅。

　　3.4八成租金千元以下，收入、面积影响最大

　　对于租房者来说，房租的高低影响着他们生活水平的高低和资金积累的多少。本次调查的结果显示：对于目前仍在租房的居民来说，房租在500-1000元/月的比例最高，为51.3%；月租金在500元以下的比例为28.6%；租金在1000-1500元/月的比例为14.3%；月租金在1500元以上的比例较小。

　　通过相关分析发现，房屋面积是影响租金最重要的因素之一，房屋面积越大，则租金越高。此外，家庭收入对租金接受度有重要影响，收入越高，越可能接受较高的租金价格。

　　3.5住宅满意度提高，物业管理任务艰巨

　　总体来看，被调查者对现有住宅的满意度尚可。十分满意、满意和基本满意的比例总计为67.6%，比前年调查的结果增加了13.8%，这说明居民对住房的满意度呈上升趋势。不太满意的比例仍不低，为28.8%。十分不满意的比例为3.6%。相关分析的结果表明，居民的住宅面积与其满意度显著相关。居住面积越小，对住宅的满意度越低；居住面积越大，居民的住宅满意度越高。因此，可认为两年中居民住宅面积的增加是引起住宅满意度升高的重要原因。而物业管理满意度对住宅满意度的显著相关也表明，物业管理状况已经成为影响住宅总体满意度的重要原因。

　　3.6小结

　　经过2003年和2005年的两次调查对比分析，可以看出，经过两年的发展，居民的居住状况有了明显提高。首先，住宅面积在90平方米以上的比例有大幅度提高，由2003年的25.8%上升到今年的39.8%。其次，随着杭州房地产市场化的发展，居民收入的不断提高，本次调查中商品房所占比例增加明显，原有房改房的比例显著下降。在2000年以后建成的住宅中的居民比例比前年提高了16%，说明更多的人住上了较新的房子。此外，从居民对住宅的总体评价来看，满意度大幅度提高。基本满意以上的比例提高了13.8%。从住宅的个体特征来看，交通状况是杭州居民最为满意的方面；在生活配套、自然环境等方面的满意度紧随其后。

　　但问题仍然存在。首先，具有多套住房的消费者比例有所增加。两年前房价的飞涨使得具有投资目的的购买行为增加，而今年调控措施和交易税率变化造成的整体楼市疲软，又使投资者手中的住宅难以在短期内出售，短期投机变为长期投资，具有多套住宅的消费者比例增加。

　　其次，租房者比例提高且对住宅满意度较低。在被调查人群中，租房者所占比例比前年提高了5.3个百分点，这可能是样本本身年龄结构所引起，也可能是收入的增加与房价的上升相比微乎其微，不能真正提高消费者的购买力所致。租房者对目前的居住状况满意度较低，加之租房者本身比例较高，因此仅在租房者中，就有大量的人需要通过市场来改善当前居住状况。

　　再次，本调查发现购买经济适用房的家庭年收入过高的现象。在购置经济适用房的家庭中，年收入在10万以上的比例总计为72%，这一数字远高出总体样本比例的45.9%。不论造成这种现象的原因是什么，也不管这些原因是否为客观因素所引起，都应当得到相关部门的重视。有关部门应该充分重视该政策的严肃性和重要性，因为有众多的百姓仍对通过政府帮助改善住房条件寄予厚望，若处理不得当将会严重影响百姓对政府的信任度和信心。

　　最后，从对住房的整体满意度来看，物业管理仍然是居民对住宅最不满意的因素。从本次调查来看，要将物业管理的满意度提高到较高的水平，仍需主管部门和从业人员不懈的努力。

　　四、购房需求分析

　　4.1六成半购房者欲在三年内购房

　　在购房的时间上，调查结果显示，30.4%的人预计在一年内购房，35.3%的人认为自己可能在两至三年内购房。预计在三至五年内购房的比例为15.3%，五年以后购房的比例为8.3%。已经购房，不打算再次购房的人所占比例为8.5%，而目前虽没购房，但仍不打算购买的比例为2.1%。可以看出，在最近三年内准备购房的人数占被调查者总数的65.7%，因此，对住宅的需要量在近几年应不会减少。经统计分析，购房的时间与居民收入状况、婚姻状况及年龄因素显著相关。个人或家庭收入越高，已婚且年级较大的消费者预计购房时间越短；而收入较低、未婚或年纪尚小的消费者越倾向于多年以后购房。

　　4.2购房目的单一化，改善居住条件仍是购房主要目的

　　在问及被调查者购房目的时，69.3%的人购房的首要目的是改善自己居住条件。虽然该题为多项选择，但仅选此一项而没选其他项的比例达到60.2%，这充分说明，在被调查的人群中，多数人确实存在住房消费的需要。此外，购房纯粹为投资的比例不高。

　　此次被调查消费者的购房目标基本为单项，购房目的比较单一。而与两年前相比，由于当时杭州房价还处于飙升时期，消费者购房的目的带有明显的多重性，他们更希望购房既能解决住房问题又能积累家庭财富，若干年后还能出租或出售获利。前年的调查结果中，虽然所选为改善条件的比例很高，达到了85.5%，但除了这个购房目的比例较高外，其他目的的比例也高于今年的调查结果，购房目的多重性显而易见。

　　4.3主力需求户型为三室、面积为90-130平方米之间

　　本次调查发现，消费者在对住宅面积的偏好上主要有以下特征：对中等和中等以上面积需求的比例最大，而对较小和过大面积的需求的比例较小。这一特征与2003年本中心调查结果相符。但在对不同面积区间需求的比例上存在差别：本次调查对于面积为90-110平方米、110-130平方米的需求比例分别为34.2%和29.2%，分别比2003年的调查结果高出7%和1.1%；而对建筑面积在70-90平方米、50平方米以下的住宅需求比例出现小幅下降；对面积在130-150平方米之间的需求也出现小幅回落；但对于建筑面积在150平方米以上的需求比例略有上升。

　　在住宅的户型上，消费者更倾向于三室结构的住房，其中选三室两厅的比例为38.9%，选三室一厅的占16.6%，两者所占比例超过了一半。由此可见，消费者对住宅的面积、户型的需求更趋向于舒适和实用，中等以上面积、多厅室的房屋仍然最受消费者欢迎。

　　4.4高层、小高层住宅需求增加

　　从住房类型上，消费者更倾向于高层和小高层住宅，对两者的需求比例有增加的趋势，分别由2003年的8.2%和30.5%上升到今年的10.8%和40.4%。而对多层住宅的需求比例下降，从2003年的49.4%下降到今年的42.4%。其主要原因一方面是消费者考虑到近两年杭州市区土地供给状况严峻这一客观情况，市区内大量开发多层住宅的可能性降低；另一方面越来越多的消费者从观念上接受了高层和小高层住宅。消费者对于排屋、别墅等豪华型住宅的偏好比例降低，分别由前年的9.5%和2.4%下降到今年的4.9%和1.6%。

　　4.5购房区域扩大，郊区渐成热点

　　从消费者对住宅区位的选择看，出现中间向四周发散趋势。虽然城西仍是热点区域，有31.5%的人选择该项，但从总体上看，消费者对杭州主城区住宅的需求比例减少，而对于下沙、余杭、萧山等近郊和远郊以及近两年来发展态势较好的滨江区域的住宅需求比例上升。对下沙和滨江区域需求的比例分别从2003年的2.3%和4.6%上升到今年的6%和10.2%。对滨江区位的需求比例已经脱离低迷状态，而对萧山和余杭两区域的需求虽有所上升，但仍旧保持低比例状态。本次被调查居民对主城区住宅需求的比例总计为76.5%，这一数字比2003年的88.6%降低了12.1个百分点；而对近、远郊的住宅需求比例则从2003年的11.4%上升到今年的23.5%。随着杭州市交通设施、环境状况、生活配套等条件的不断完善，未来对近郊和远郊的住宅需求仍会不断增加，对市中心住宅的需求因受环境和价位的影响，将逐渐减少。

　　4.6价格接受度增加，主力需求单价在5500-10000元之间

　　价格一直是非常敏感的热点。杭州近两年价格的上涨也促使居民能接受的心理价位提高，虽然消费者收入提高的速度远低于房价上涨的速度。在消费者对价格的接受度上，可接受的价格上升幅度较大。预计价格在4500元/平方米的比例仅为17.7%，而两年前该比例为66.1%；预计购房价格在4500-5500元/平方米档的比例也比2003年减少，从前年的28%下降到今年的17.2%；5500-7000元/平方米是本次调查中消费者最能接受的价格区间，预计价格在此范围内的比例达到29.7%，而两年前最可能接受的价格区间是3500-4500元/平方米，该比例高达26.6%。此外，本次调查还表明，对于中高价、高价房的接受比例大幅度提高，选择7000-8500元/平方米、8500-10000元/平方米和10000元/平方米以上价格的比例分别为18.8%、13.4%、3.2%，而预计价格在7000元/平方米以上的比例在2003年仅为0.6%。可以看出，杭州房价现状历练了消费者的心理接受度。

　　4.7对房价走势看法不一，调控影响不明显

　　在对于杭州房地产市场3-5年的趋势预测上，两次调查的结果大体相同，仅在认为房价上涨和保持不变的比例上差别稍大。虽然国家宏观调控措施不断出台，也给杭州楼市造成了不小的冲击，但调查发现消费者中认为未来3-5年内房价走势上涨的比例却从前年的18.8%上升到今年的23.9%，增长了5.1%；预计下降的比例基本没变，前后两次调查分别为28.9%和28.6%。

　　实际上，房价的上升和下降与购房者的心理预期有紧密联系。因为心理预期会促使购房者采取相应的消费行为，而消费行为又直接导致价格的上升或下降。

　　4.8小结

　　购房意愿是整个购房消费行为的开始。本部分主要分析了购房者在购房目的、购房行为时间、购房面积、户型与区位以及购房价格等方面的偏好。

　　在购房目的方面，对于杭州大部分的购房者来说，改善居住条件仍是其购房的首要目的，此结果与2003年的调查结果相同。将本次调查的结果与两年前的结果相比较，我们发现两个变化：其一是仅从投资角度购房的比例减少，这是杭州房市正常发展的一个积极因素；其二是购房目的专一化。消费者购房目的的双重性甚至多重性被基本打破。这也说明，今年国家的宏观调控政策出台和当前杭州楼市的发展状况，考验了消费者的投资或投机心理。预计在楼市前景明朗之前，楼市中投资或投机行为仍会逐渐减少，这有利于住宅的正常消费和房地产市场的健康发展。

　　从购房的区域偏好来看，相对于萧山、余杭、滨江，购房者更偏爱老城区，但与两年前的调查相比，选择老城区和新区域的比例差距呈现逐渐缩小的趋势。事实上，消费者在购房区域方面的变化受到近年来房价上涨的影响较大，主城区的住宅价格已经远远超过普通居民的接受度，促使居民不得不选择离主城区较远的郊区或新区域。尽管如此，随着杭州交通、配套的进一步完善，选择近、远郊也不失为明智之举。在老城区中，城西仍是首选；新区中，滨江热度近两年来增加。面积与户型也是住房需求的两个重要参考指标。在购房的面积方面，本次调查显示，面积在90-130平方米、三室两厅的住宅对消费者具有更大的吸引力。

　　此外，我们还发现本年度宏观调控措施的不断出台并没有改变消费者对于房价前景的判断。预计3-5年内房价会上涨的比例有所提高，而认为会下降和保持不变的比例稍有减少。

　　购房者愿意支付的房价是购房行为的一个重要因素。这体现了房产市场的有效需求。从两次调查的结果看，消费者对于价格承受度有大幅度提高。其可能的原因一方面是两年间杭州房价上涨迅速所致，另一方面与消费者收入的提高密切相关。大部分消费者对杭州楼市的发展较为乐观，选择房价在未来3-5年内上涨或持平的比例总计为61.9%。若不考虑其他因素，从消费者对房价的走势上看，杭州的房价上升的可能性较大。