杭州灵隐大安停车场位于灵隐寺东侧，灵竺路38号，土地面积20854平方米，现已有建筑面积为11000平方米，用途为停车场及商用配套用房，二期待建项目可新建3900平方米地下停车库、新建地面大型客车停车场(约3900平方米)及1433平方米管理用房。

　　拍卖将于4月7日上午举行，拟起拍价8800万元。

　　灵隐最大的停车场谁接盘？

　　首度1.1亿元起拍遭遇流拍，这次将以8800万元再度开拍，它会是鸡肋还是香饽饽？

　　景区稀缺物业投资再起悬念——

　　在土金寸土的西湖边拥有一个属于自己的物业，尽享商业经营的成功与喜悦，这是很多人的投资梦想。然而，这种梦想正遭遇着考验：灵隐风景区内最大的大安灵隐停车场，好不容易一期主体工程建造完毕，二期工程又中途搁置了，而且一停就是3年。而在1月份的拍卖会上，由于应者寥寥，再度搁浅，其中，1.1亿元的高价成为一道很难跨越的门槛。4月7日，该标的将再次被推上拍卖席。与第一次拍卖相比，起拍价调低了20%，现价为8800万元。

　　在这个频繁起波折的拍卖背后，究竟有什么原因？该停车场究竟处于怎样的状况？黄金地段的黄金物业，究竟能否产生期待中的黄金效益？带着种种疑虑和期待，日前，记者特意对灵隐风景区内的停车场和商铺进行了实地探访。

　　NO.1实地调查

　　停车费收益：估算很可观

　　2月底的一个星期天下午，乍暖还寒的天气，并没有阻挡游人和市民出游的步伐。风景秀丽的灵隐风景区内，迎来送往一拨拨游人。

　　顺着来来往往的车辆，目光聚焦到指示牌上的标志——灵竺路38号，杭州大安停车场，也就是日前被推上拍卖席的标的物。“平时还好，周末人会多一点。”地下停车场门口一位姓田的工作人员告诉记者。

　　根据告示牌上，该停车场小车泊位有81个。“一般双休日，一个车位的周转频率是2～3次/天，高峰期间4～5次，主要集中在五一、十一、春节这三个黄金周上。”负责管理该停车场的杭州大成物业管理有限公司工程部有关人士介绍。

　　2000年10月，灵隐停车场项目第一期工程通过竣工验收。停车库投入使用后，车流量一直还不错。据杭州大成物业管理有限公司提供的数据，加上夹层、过道等，目前该停车场的实际容量可达140个左右，年平均停车量在20多万辆次。

　　这还只是一期的数据。按照规划，二期续建(未建)工程包括新增3900平方米地下停车库和3900平方米地面停车场，建成后

　　NO.2投资者的顾虑——

　　买还是不买？焦点是商铺

　　既然经营有利可图，那缘何还是没有买家，问者多而参拍者少，最终迎来流拍的结局？他们到底有什么顾虑？业内人士道出了个中原因：对于商业用房的经营前景把握不准。

　　灵隐停车场项目包括地面商业用房和地下车库两大块，据主拍方浙江广源拍卖有限公司介绍，自第一次拍卖公告登出后，很多省内外民营企业看好这块风水宝地，但就是对商铺经营定位举旗不定。因为属于法院处置财产，按照程序，必须整体销售，对于有意向投资者来说，商铺的估值一直是一个心结。

　　在灵隐的入口处，五幢黄色的裙楼跳入眼帘，掩映在翠绿的树木中，透出喧闹景区中难得的一分幽静。然而，如此独特的风景，却没有化为相应的商业氛围。在采访停车场时，记者逛进了一家商店，里面零星分散着一些柜台。下午四点一刻不到，一个30多岁的经营户和一旁的人聊完天后，正准备打理铺子回家。30多岁的马先生是杭州人，一个6平方米的小店铺经营着一些山核桃、松子、藕粉等产品。

　　“本来料想着商铺靠近灵隐生意会很好，但人气一直活跃不起来。”他说，5年前一次性买下该商铺30年的经营权后，生意都没什么大的起色，东西比一般的市场、超市还要便宜，就是人气没上来。

　　“早知这样，还不如像他们那样关门大吉了。”顺着马先生的指点，在对面同一楼层，绍兴土特产商场、绍兴旅游产品商场早已大门紧闭。

　　类似的情形在许多商铺中屡屡可见。这些，都在很大程度上左右着投资者的预期。“这些情况先入为主后，很容易让有意者有所顾虑。”

　　NO.3稀缺资源的财富效应

　　景区物业，需要准确定位

　　凭着紧挨西湖的好地段，加上资源的稀缺性，西湖边物业常常被赋予尊贵的称号，身价也跟着陡增。然而，这些还需要具体的经营来验证。

　　在2002和2003年，西湖风景区的商铺经营权屡屡创出新高，但这种备受热捧的局面在2004年出现变化：当年28个商业网点经营权集中拍卖，有16个商铺流拍；一个紧临西湖的步行街，也一度大面积空置。与此同时，西湖边商铺的频繁换脸，也隐隐折射出生意不好做。就在今年初，湖西地区4间商业用房的经营权拍卖，委托人开出的价格是每天1.5元到3元/平方米；近期，原杭州画院的房地产也将拍卖处置，属于风景区二级，、每平方米1.3万元——这些，比当初的高价都下调了不少。

　　“要在西湖边赚钱，仅靠卖丝绸、绸伞、扇子早就行不通了。”一位深谙投资的业内人士说，和稀缺的景区资源相对应的，经营者需要想出更多更新的招式。

　　这个思路，同样适用于灵隐景区的这个商铺。和大多数景区的小商铺类似，高价买下后，他们大多数经营着藕粉、丝绸、雨伞、茶叶、旅游纪念品，特色和亮点很难展现出来。

　　“准确定位和规划这些商业用房，是能否成功运作此标的的关键。”拍卖方有关人士也肯定了这点。他说，如果单纯分割成商铺出租，并不见得有起色，从现状看，统筹安排这些商业用房，可能也是一大出路。另外，就目前接洽的企业看，都是一些实力的民营综合性企业，很多看好景区的稀缺性和丰富的游客资源，有个意向企业想开一个文化展示类的博物馆，通过吸引这批游客来获得稳定的门票收入；有的投资者则认为可以根据灵隐寺庙的特色，开一家别具特色的素食餐饮店；在这块风水宝地设立企业会所，展示企业形象也在一些意向企业的考虑之中。