近年来，随着新开发小区的日益增多，社区商铺如雨后春笋般介入人们的生活中：便利店、美容美发店、干洗店、咖啡店、服装店、药店、网吧……一时间，只要有住宅小区的地方就有商铺。

　　的确，社区商铺由于其利润可观，开发商将住宅楼盘的底层设计成商铺出售，已成为新兴的“潮流”。但与开发的火爆相反的是，很多社区商铺经营状况不佳，空置率居高不下。城东汽车城旁的某小区，开发至今已有五六年，小区入住率达100%，但小区周围的社区商铺的经营状况很不理想。沿街的一排商铺，只有两三间投入使用，但经营情况很不稳定，常有中途转租或长期租不出去的情况发生，其余的基本未投入使用，一直是铁将军把门。

　　类似这种情况在市区还有很多，究竟是何原因造成了社区商铺备受冷落的局面？是地段的问题？还是开发商经营策略的问题？社区商铺空置现象越来越引起人们的关注。

　　记者探询

　　探询一：位于市区火车站附近的某小区，交房已经一年多，小区入住率达100%，但小区的社区商铺的经营状况也不理想。尤其是该社区不临街道的商铺，店门紧闭，门口杂乱地堆放着脏物。

　　记者了解：该小区虽然在火车站附近，大位置较好，但商铺所处的小区位置相对冷僻，小区道路没有外延性，外来人流难以到达，难以和小区内人员形成购买合力，致使消费力不足，自然难以成气候。

　　探询二：市区胜利路上一小区的沿街商铺，五六年时间一直空置着，玻璃门上到处贴着“铺面招租”，目前有一家小卖部经营以及一家快餐店正在装修。

　　记者了解：该片区属于居民聚集区，周围有三四个小区，入住率都相当高，道路四通八达，并不缺人气、商气，但商铺的经营仍然陷入困境，其主要原因与开发商的经营、定位有很大关系。

　　探询三：位于市区城南一社区，交房已半年多，但其商铺也是举步维艰，门前冷落。

　　记者了解：对于处于较新区域的社区商铺，这种情况比较明显，由于整个区域的大环境没能形成，而小区的入住率在一个相对时间范围内又较低，因此社区商铺由于功能的不完善及人流量的缺乏而经营困难。

　　各方人士分析原因

　　房产策划专业人员：开发商过于追逐高额回报

　　杭州万元策划公司市场部负责人杨先生告诉记者，社区商铺是在近几年发展起来的，开发商在开发新社区的同时，必然会有社区配套设施不完善的现象存在，这给开发商和投资者留下了一定的发展空间，开发商在新社区中预留出网点的做法无可厚非。但目前很多社区商铺出现空置现象，最主要的原因是：一些缺乏商业项目营运经验的房地产开发商，为了追逐商铺高额的回报，一味“做大”小区商铺，严重透支了小区实际的投资价值。而社区商业作为商业地产中最难把握的一块，具有明显的商业特性，它需要丰富的商业运营管理经验及开发比例，一般而言，社区商铺面积一般占社区建筑面积的2%～3%便足够了，它与繁华闹市区的商业地产有本质的区别。

　　房产中介：社区商铺供应量过大

　　百盛中介有关负责人告诉记者，社区商铺是中介商铺信息中挂牌最多的，只要一有新小区开发，那里的商铺就会在中介的租赁信息牌上出现。但当记者问及其租赁情况，该负责人急着摇头，“虽然挂牌很多，却很少有人问津。”

　　“现在社区商铺普遍存在‘小脚穿大鞋’的问题。开发商不切实际地追求大城市那样的高档、规模社区商业，但事实上小区的住户有限，实在难以形成集聚效应，供应严重过剩。”该负责人不无忧虑地指出了个中原因。“开发商对商业面积规划缺乏考虑，为了利润将底层全都作为商铺。前几年，炒风很盛时没有人在意经营问题，经过炒作后，出现卖得火租不掉的怪现象也就不足为奇了。”

　　小区居民：社区商铺只是一种补充

　　应女士在谈及老百姓在生活中对小区商铺的需要程度时，她认为社区商铺只是实现生活中商业的一种补充。因为现在消费者的消费意识逐渐增强，不愿意到小店购买东西，而更相信有品牌有实力的大型商场，而社区商铺由于受规模的制约，如货品不齐、品质参差不齐等因素，因此消费者基本上会在商场一次性完成消费意愿，而在社区商铺只是对小食店以及水果店等会有所需要，大片的社区商铺自然会受到冷落。

　　经营业主：缺少前期规划 硬件配套较差

　　某快餐连锁店的负责人表示，随着各种社区人流增加，社区商业肯定是未来企业业务的一大增长点。“企业的大方向肯定是深入社区，在社区开设更多的店面，但就目前绍兴的现状而言，进入社区经营的最大问题就是多数地产商没有开发商铺的经验，缺少前期规划，商铺硬件配套较差。”在社区选择合适的商铺并不是一件容易的事情，一则是社区商业主要依赖小区居民的日常消费，因此目前小区的居住人口很少有达到相当数量的，这样的社区商业经营是很难盈利的。其次大部分的社区商铺面积、设施都不合乎开连锁店的要求，绍兴这一市场有待进一步培育。

　　开发商：僧多粥少“吃”不饱

　　某开发公司老总在接受记者采访时谈到：“由于开发成本等一系列原因，作为开发商往往会通过社区商铺的销售来弥补住宅的利差，而实现销售利益的最大化，绝大多数小区底层都用来修建商铺。但很多开发商往往存在着重开发轻经营管理的弊端，商铺一经卖出后便万事大吉，业主也是各自为营，大量业态重复，常常出现一个社区有多家美发店的现状，僧多粥少，最终导致大家都“吃”不饱。其实住宅小区商铺作为商业地产的一个部分，同样需要一定的商业运营管理经验，需要有其规范的综合规划和吸引客户的经营特色。

　　社区商铺仍有前景

　　打破僵局必须从开发前期规划入手

　　一哄而上的小区商铺开发，造成重复建设以及越来越严重的商铺空置。这一现象值得深思，但社区商铺又有其特殊性，在城市规划、商业发展中占有不可或缺的地位，投资者对其也十分偏好。

　　由于其有依托社区人流的优势，许多投资者仍然认为较其他商业地产而言，社区商铺的风险相对较小。一位酒吧老板告诉记者：“其实我们更愿意租社区商铺来做生意，因为社区商铺具有更稳定的客流，而且比较其他的商业地产来说，门槛和条件都更低一些，这样也更容易聚集人气。”

　　可见，由于现代人对不动产投资意识的不断增强，商业地产的高回报率，以及市场的需求，社区商铺有其存在的必要性。那针对绍兴目前的社区商铺现状，该如何打开这一僵局呢？

　　浙江工商大学经济学院陆院长谈到，社区商铺这一商业形态，从其他大城市的成功个案分析来看，体量较大的小区如果推出的社区商铺比例合适，社区商铺的经营相对乐观。一些实力较强的开发商会在前期对社区商铺进行业态引导，避免同一个小区出现两个甚至多个业态完全重复的小店，有的开发商则会有意识地根据楼盘特性以及地理位置打造某种特色商业街区。

　　针对目前绍兴社区商铺存在的问题，必须从开发前期规划入手。不管是社区商业还是其他商业形态，经营价值都远大于房产价值，开发商只有做到业态定位、规划、招商和管理都不偏废，才能保证良好的运营。社区型商铺的主要趋势可以往开发商统一规划社区商业街或社区购物中心发展，在具体运作上，发展商可对重点商户和主力商家考虑优先分配位置，并制定相应规划，带动小区商铺整体素质和配套服务水平。