城里人置业乡村有无风险

　　城里的人希望回归自然，而农业和旅游观光又无法充分挖掘游客的长期消费资源，吸引城里人到农村置业似乎是解决这一问题的好办法。但其背后所隐藏的法律问题和投资风险却不容忽视。

　　如果城里人到农村置业成为一股潮流，会不会导致农村林地的流失和破坏性开发？开发方所承诺的“关于转让、转租问题，只要客户觉得价格合适，即可以办理相关手续”是否有法律依据？如果农庄用地被政府征用，投资者权益如何保障？

　　杭州联众农业公司总经理余学兵坦陈，他们最早开发的新安江生态休闲果园就因为考虑到政策风险，结果并没有在果园兴建房屋。据他介绍，果园的房屋建设属临时用地，在未来长期使用上面临不确定因素。

　　针对记者提出的一系列问题，浙江六和律师事务所于建国律师认为，根据我国的《土地管理法》和《农村土地承包法》相关规定，集体组织以外的个人或单位承包农民集体所有的土地并没有法律上的直接障碍，但有两点却值得商榷：

　　其一、承包人(也就是本文所指的项目开发方)能否将承包的土地整体或分割后转包给他人。对于这一点，法律尚没有具体的条款规定，《土地管理法》也只是规定了农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准，并未见再转包的效力问题。这一方面是法律的滞后性使然，但又是承包各方不得不面对的现实问题。参照其他的法律条款，转包应当经过发包人的同意，在发包人未明确表态之前，转包合同的效力是待定的。如果发包人同意，转包合同就是有效的；反之，则合同无效。

　　其二、承包人能否改变集体土地原来的使用性质，特别是能不能将土地进行非农业建设。从目前的现状来看，一些承包人是在打“擦边球”。《土地管理法》明确规定，承包的土地不能改变原来的用途，更不能用于非农业建设。