记者在昨天公告中发现，这幅地原隶属于中国重型汽车集团旗下的杭州汽车发动机厂，用地性质已发生变更，从工业用地转变为住宅用地。按规划要求，本宗占地约156亩的地块由6个小地块组成。其中两个小地块的用途为办公兼宾馆用地，其容积率均为≤4.3，层高将高出周边的知名楼盘白马公寓；其余四个小地块近128亩均用于住宅开发,其容积率有≤2.8~3.6不等。对于住宅来说,此容积率较高。

　　杭州汽车发动机厂办公室侯女士在接受《第一财经日报》采访时表示，公司不久前和市政府正式签订了整体搬迁协议，全厂计划在2008年之前逐步搬迁到杭州萧山区。

　　“我们厂隶属于中国重汽集团，总部在济南，但市政府承诺我们享受杭州市当地企业的搬迁优惠政策，承诺将以不低于45%的份额、且总价不低于10亿元的出让款返还给发动机厂。”侯女士透露。

　　地段优越，加之沉重的搬迁成本压力，共同推动了高额的挂牌起价。基强联行投资管理(中国)有限公司总裁陈基强介绍了在香港房地产市场曾经流行的“面粉比面包贵”理论：“面包“比喻的是现楼，“面粉”比喻的是地块。土地成本是房地产开发的最主要的成本构成，地价的攀升助涨房价的上行。

　　杭州滨江房产集团有限公司(下称“滨江房产”)副总经理朱立东昨天在接受《第一财经日报》采访时就此给记者算了一笔账，“按30亿元的价格算，楼面价在8918元/平方米。”另有杭州开发商认为，这一地块的宅地规划容积率为2.8~3.6，建成后为高层或超高层住宅，如果是精装修，一手房售价估计逼近2万元/平方米。

　　而临近该地块的浙江中原物业顾问有限公司银河店店长董先生认为，该厂与西湖景区及杭州市核心区域的武林广场也仅几里之遥。目前周边的杭州知名楼盘——白马公寓二手房毛坯价格为18000元/平方米，个别户型超过2万元/平方米。

　　市场人士分析指出，地王的出现对白马公寓等周边楼盘以及所处板块必然会有提振作用，但价格形成机制较为复杂。一个项目能否提升售价，关键还是要看项目能否给消费者带来附加价值，看开发商对项目的整体开发实力和运作经验。

　　杭州杰地房地产投资咨询有限公司总经理邵惠中认为，杭州政府在推这块地之前，投入了不少财力，政府只有通过拍卖收入按一定比例来收回成本，因而在客观上造成了起拍价也越来越高。

　　谁主沉浮？

　　据了解，常规土地金缴纳时间不到一年，该地块土地金缴纳时间稍长，但也不足两年。如此大体量地开发，现金流压力将成为开发商的最大考验。

　　“这幅地有上百亩，高额的土地出让金非实力企业不足以支付。”第一太平戴维斯(中国)有限公司杭州办事处副总经理石焱前天晚上向记者表示，“地块体量比较大，一次性出让，本地开发商不一定有如此强的资金实力，但对于多年苦于没有好项目的港资财团来说，这确实是一个极好的机会。”