国税总局日前通知，土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。

　　建设部原来的通知中规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　分析人士称，如果从严掌握的话，那么就必须完全按照规定执行，“允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”的规定实际上被取消。

　　也就是说，普通住宅与非普通住宅的界限，从原先144平方米控制到了120平方米。

　　杭州土地增值税扑朔迷离

　　虽然土地增值税早已开征，但杭州的中介公司却普遍表示，根本没听说过这样一个税种，“二手房交易从来没有说要交土地增值税，只有土地出让金，土地增值税主要是针对非住宅的、或者产权属于单位的房子，一般不涉及到个人所有的住宅。”我爱我家权证部人士表示。有关人士则表示：“这个税，其实一直是要交的，但大家都没有去交。因为按照规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。”

　　我们在咨询杭州市地税局的有关人士时，该人士非常肯定地表示土地增值税目前是预征的，这笔税费要交到房屋所在地的地税主管部门，同时，他认为，中介公司的二手房交易中不征收土地增值税的说法是立不住脚的，“这是国家的规定，中介公司怎么说没有任何意义。”

　　此外，他介绍说，目前国家的优惠政策是普通住宅不用交土地增值税，只对非普通住宅开征土地增值税，目前杭州土地增值税中关于非普通住宅与普通住宅的区分界限依然是144平方米，也就是说，144平方米以上的房屋要按照非普通住宅的税率来征收。

　　对于国税总局发出的通知，土地增值税涉及的“普通标准住宅”的认定，从144平方米变为120平方米，该人士表示，目前还没有接到省局的有关文件，如果有这样的文件下发到局里，他们必然要严格按照国税总局的通知精神来执行。

　　杭州二手房市场反应平静

　　对于这样的做法，杭州市地税局的人士分析认为，这是为了调控房地产市场，防范风险之举。

　　而二手房市场则反应相对平静，杭州市中介协会副秘书长邓力表示，此前也一直听到关于土地增值税的各种说法，但他个人认为该政策短期内并不会对杭州的二手房市场带来什么影响，“因为到目前为止，我们二手房交易的时候没有付过土地增值税。”当然，如果杭州真的开始强制征收土地增值税，显然将对杭州的二手房交易带来“极为巨大”的影响。

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　　土地增值税两种计算方法

　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。

　　土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。

　　第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。

　　第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%-100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%-200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”

　　以一套两年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。