税费七八种搞晕购房人

　　房产交易税费，何时化繁为简

　　去年12月，钟小姐在杭州江滨花园购买了一套120多平方米的二手房，总价为108万元。她仔细算了算已经缴纳的印花税、契税、个人所得税、营业税等税费，“前前后后一共交了7.5万元的税。听说很快又要征收保有税了，贷款还没还清，如果每年又要征保有税，真是有点吃不消。”

　　钟小姐口中所说的“保有税”并非空穴来风。据建设部近日透露，为扭转当前住宅建设和消费中的“贪大求阔”现象，有关部门有意通过保有环节征税等多项税收、金融和土地政策等，提高大户型住宅的购买使用成本。此后又有消息称，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在今年4月以后出台。

　　房产“保有税”已经不是这段时间我们听到的新税名了，营业税、个人所得税、土地增值税……大多数购房者都是初次买房，他们中有多少人真正能把这些交易过程中的种种税费搞得明明白白呢？记者做了一个现场小调查。

　　七八种税费，多数购房者两眼一抹黑

　　在我爱我家文晖店，记者看到了正与店员一起拿着地图研究的滕先生。“请问您了解在二手房交易中需要交多少税吗？”面对记者的提问，滕先生努力想了下，不好意思地笑了：“说实在的，一样都说不全。”滕先生告诉记者，他是第一次买房，“我只知道税很多，但到底是怎样的，就不知道了。”当记者告诉他二手房交易中所需缴纳的税种后，滕先生第一反应是：“这么多啊，那我更搞不清楚了。”

　　店经理吴荣花告诉记者，以她平时接触到的客户，像滕先生这样一无所知的还真不少，几乎占到了所有顾客中的一半。

　　相比滕先生，王先生就非常“老道”。面对记者对于税种的提问，王先生回答得头头是道，“我已经是第三次买房了，但说实话虽然说得出来，但还不太算得清。”21世纪不动产杭州华明加盟店店长姜继红表示，像王先生这样的客户一般都有过几次买房的经验，对税率也有一定了解了。“不过，要计算清楚还是很难，因为计算方法分普通住宅和非普通住宅，5年内和5年以上又有区别，不是专业人员，很难算得清楚。”

　　张先生和老伴是到中介公司挂牌卖房的，对于二手房交易中所涉及的税种，他只能说得上个所税。旁边的老伴接过了话头：“现在的税种太多了，能简化些就好了。像我们老年人记性本来就不好，这么多税怎么记得住！”

　　记者算了算，包括去年新增的税费在内，房产流通环节需要缴纳的税和费包括：契税、评估费、产权登记费、交易手续费、印花税、营业税、个人所得税，如果是房改房还要交土地出让金。算下来有七八种，这还不算没有正式开征的土地增值税和计划开征的保有税。这别说第一次买房的消费者搞不懂，就是业内人也难免被绕昏头。

　　各种税，为调控市场而出台

　　除了评估费、产权登记费、交易手续费，在这一两年内还比较固定外，其他税费在这一两年内都有所变动，而且都是为调控市场而变动。

　　比如契税，原来商品房都按1.5%缴纳。随着普通住宅和非普通住宅标准的出台，现在普通住宅仍按1.5%缴纳，非普通住宅则按3%缴。此外，2005年6月1日前签订商品房合同的非普通住宅又可按1.5%缴纳。

　　个所税更加不用说了。杭州经历了开征、不开征又开征这一过程。营业税同样也是，是否满5年是一条计征标准，满5年后是否是普通住宅又是一条计征标准。

　　再说近段时间讨论颇热的“保有税”。据有关部门的解释，“保有税”实际上是物业税的一种，即将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房地产保有阶段按房地产的面积逐年缴纳。它的意义在于——你不仅要付出购买房子本身的费用，而且在房子的使用期限内，你可能需要每年交税。假如你是多次置业或者面积超过标准，那么你还将承担更重的税。

　　一位楼市专家称，根据楼市走向，用税收进行调控是合理的，但目前房地产行业确实存在着税收科目繁多的现象。如果能以保有税为代表的物业税代替其他所有税费，可以解决深层次的税制矛盾。

　　众税合一，可不可行

　　“一拨拨的税下来，消费者的观望心理更重了，成交量肯定受影响。”外滩房产董事长陈梦月感叹，现在无论是卖房的还是买房的，都搞不清楚要缴多少税费，如果能够用简单一点的方法计算就好了，比如把各种税合在一起，就征个物业税。

　　“现在二手房转让涉及那么多的税费，如果是通过中介还好，可以代缴代付。要是双方自行交易，去交税就要跑很多窗口。简化成一种税、按照统一税率缴纳不失为一种好办法。”中原地产相关负责人说。

　　但关键是，要众税合一，不是件简单的事。“造房子要注意周围的生活设施，开征物业税同样需要完善的配套措施，比如需要建立房地产评税制度，制定房地产评税法规和操作规程，设置房地产评税机构并配备专业人员。”相关人士这么说。

　　我爱我家的相关负责人在接受记者采访时表示，如果能以保有税为代表的物业税代替七税八费，当然是一种更合理的税收制度，迟征不如早征。但从目前的客观条件来看，开征保有税或者物业税的条件都还不成熟。“物业税征收的基础需要相当成熟的二手房交易市场和透明规范的房屋评估体系，以我国大多数城市目前的市场状况而言，这些条件并不具备。”

　　日前，国务院发展研究中心“房地产税制改革”课题组负责人、国务院发展研究中心副主任谢伏瞻在接受媒体采访时表示，现行房地产税费制度存在的基本问题可以概括为：内外税制不统一，有悖公平竞争原则；收费项目过多过滥，且各地方差别很大；税制设计不合理，存在明显的重复征税问题；一些税种的计税依据过于陈旧；税费征收流转环节重而保有环节轻；一些税只对企业不对个人，不利于对居民贫富差距的调节。他认为，解决这些问题，亟需从整体上改革房地产税费制度，并提出了将“宽税基、简税种、低税率”作为房地产税制改革的基本取向。

　　这或许是一个很值得深思的问题。