个人合作建房试水“金华模式”

　　金华首次分割出让市区地块昨全部拍出

　　核心提示

　　昨天中午12点40分，随着拍卖师落下最后一槌，金华开发区39号地块的18个单元地块全部成功出让。这是金华市首次尝试在城市核心区内分割出让零星土地，获得土地的业主们可以在自己的一小块土地上实现个人建房的梦想，前提是所有房屋的规划和建设必须统一。

　　继温州合作建房联盟打破坚冰成功拿到土地后，金华推出的这一个人建房新模式有什么特色？能否在更大范围内推广？

　　土地拍卖

　　18块“迷你”土地全部拍出

　　昨天上午，金华市进行了一场特殊的土地拍卖会，在这次拍卖会上出让的18块土地，每块只有108平方米左右。而参加竞拍的，全部是个人。

　　这18块土地合称39号地块，位于金华市开发区内，东边是东阳街，南边隔着东莱路，是在金华住宅小区中以环境出名的香格里花园，西边紧贴金华市机关宿舍婺江新村。

　　金华市国土局经济开发区分局副局长蒋琪清对记者说，这次出让的沿街土地，总面积约9亩，划分为18个单元，每个单元面积约为108平方米，起拍价统一为每平方米8300元；底层规划为沿街店面，二至五层为住房，六层为阁楼。整个地块实行统一分割竞拍出让、统一规划、统一建房。

　　拍卖现场，绝大多数单元地块竞拍都十分激烈，往往要经过数十个回合的争夺方才尘埃落定。第一块拍卖的2号楼9单元拍卖价就一路冲到了12040元/平方米才落槌。1号楼1单元最后成交价更是高达12350元/平方米，这也是当天成交价最高的一个单元地块。2号楼1单元因面积较大，边上又有传达室等附属设施，只经过了一个回合的叫价，业主就以8310元/平方米的价格轻松取得。

　　主持昨天拍卖的金华市拍卖有限公司的拍卖师严辉说：“拍卖前有人担心个别单元土地会流拍，但我认为一次性全部出让的可能性很大，因为从地段位置来讲，8300元/平方米并不高，而且18个单元有29个竞买资格，最后结果比较理想。”

　　一些竞买人表示，这次拍卖土地分割后总的地价不高，是他们得以参拍的主要原因。自己建房后店面能出租，楼上住宅可居住，非常合算。

　　“简单算笔账，如果按照起拍价拿地，加上房屋建造成本以及一些配套设施费用，算下来店面价格大约5000元/平方米，住宅每平方米只要2000元左右。而邻近的香格里花园每平方米售价大约3000-3300元，婺江新村也在2800元左右，比较一下，自己买地建房要划算得多。”蒋琪清说。

　　“这一商住用地出让新模式的推出，意味着个人也可以实现在城市里买地建房的梦想了。”蒋琪清对记者说。

　　操作模式

　　各自拿地、统一规划、统一建房

　　将小块土地划分成独立单元出售给个人，并不是金华市的首创。但在这次竞拍中，金华开发区国土分局首次对购买者提出了“三统一”要求，除了统一出让之外，所有报名者要取得竞拍资格，必须首先签订承诺书，同意在受让土地上统一规划、统一建房。承诺书与出让合同具有同等法律效力。

　　承诺书的内容还包括，竞拍人竞买成功后，需交纳20万元的统一联建保证金，联建保证金在建设期间分期退还；动工、竣工时间分别为合同签订之日起6个月内和一年内；建房者承诺地块开发建设遵循统一设计、统一报批、统一建设原则，并严格按照规划部门的有关建设要求进行设计、施工、建设，擅自违反规划条件进行建设的，接受包括没收统一联建保证金在内的相应处罚。

　　金华开发区管委会有关负责人表示，为保证联建工作顺利实施，开发区管委会承诺对该地块实行工程报批代办制。根据金华开发区规划分局对39号地块的用地建设要求，18个单元分两幢建设，每幢9个单元；建房户按幢推举一户为委托代理人，负责该幢房屋的设计、报批以及施工管理，并由业主自主选择一家有资质的施工单位进行施工，费用自理。

　　“‘三统一’原则不仅为了防止市民竞拍后随意建房，也防止建造时间拖得过长，产生一系列问题，保证了个人建房可以顺利完成。”蒋琪清说。

　　新的尝试

　　金华模式解决个人建房两大难题

　　金华经济开发区经过大规模开发建设后，沿街留下了一些零星的闲散地块，开发商嫌它们面积小，而普通市民，包括一些小投资者又无力购置。有关部门一直在考虑如何让这些闲置土地得到充分利用，同时又能美化城市街景，推动房地产市场健康发展。

　　蒋琪清说，在城市核心区分割出让零星闲散土地，是一次新的尝试。“开发区管委会对这个问题专门开会做了研究，并广泛调研，认为最好的方法是分单元出让。”

　　出让公告推出后，吸引了许多市民前去咨询。金华开发区国土分局一位工作人员告诉记者，市民中最感兴趣、也最有竞买意向的主要是三种人：一是手头有闲散资金的小老板、小投资业主；第二类是想购置土地作办公用房的中小企业；再有一类是亲戚朋友想合伙建房降低购房成本的。

　　蒋琪清说，个人买地建房在法规依据上不存在问题。在《城市规划法》和《建筑法》中没有任何规定禁止城市居民个人建房，国家相关政策对个人集资合作建房的态度是鼓励和支持的，国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》更明确规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”

　　金华市房管局有关负责人也表示，个人建房，在政策上没有障碍，但必须依照程序，建房者通过竞拍拿到地后，房管局会依照程序为其办理手续。

　　“个人建房难，难就难在融资、拿地和合作者之间的协调。”蒋琪清说，这次在城市核心区分割出让零星闲散土地，不仅减少了拿地的难度，同时极大地降低了个人建房户购地资金压力，为个人建房解决了很多实际操作上的难题。如果这次尝试成功，以后可以把更多的城市“边角料”拿来出让，使更多的市民圆个人建房梦。

　　外界担心

　　业主们建房时

　　能否协调合作

　　虽说是个人建房，但在规划与建房过程中，18位业主仍然必须进行协作。从某种意义上来说，这也是一次合作建房。各种担心也由此产生。

　　据一名曾经有意参与竞拍但最后放弃的市民说，18个单元的18个业主是通过竞拍产生的。房子要建成什么样？18个人也许就有18种意见。要协调统一就要做大量工作。根据估算，每个建房者至少要投入100万元，如果某业主资金断裂怎么办？如果房子建成后合作者不满意怎么办？如果某个单元的建房者由于某种原因而中途退出、转让，随之而来的各种问题如何处理？

　　金华开发区管委会有关负责人说，一般来说，能够竞拍土地的，应该可以承受建筑费用，有关部门会尽可能提前想到一切可能出现的问题，并想法设法将其解决，制订“三统一”原则也正是基于这种考虑，相信可以在很大程度上实现顺利建房。

　　另一种担心是：“会不会有人多买几块地炒地价，从而助长了炒房风？”这种担心不无道理。根据竞拍的报名情况，共有26人在交付定金后取得了29个竞买资格，其中有3人交付了双倍定金取得了两个竞买资格。

　　房屋建造竣工

　　才算真正成功

　　面对个人合作建房这个新生事物，金华市政府有关部门普遍持谨慎的态度。金华市开发区国土资源分局局长李鸣直言，金华个人合作建房谈成功还为时尚早；个人合作建房人成功“拿地”，法律上是允许的，但是不到房屋建造竣工，还很难说成功。

　　对于金华新模式的探索，温州个人集资建房发起人赵智强给予了很大的肯定。他在接受记者采访时表示，不管采用哪种方式，只要是个人合作，只要能让消费者买到便宜房子，就是个人合作建房的要义。他认为，“一场旨在挑战房地产行业运作规则的个人建房活动已全面铺开”。