浙江在线07月05日讯
用“疯狂”来形容杭州最近的土地市场也许不算过分。自绿城联合葛洲坝以近1.2万元/平方米的楼面价拿下钱江新城地块后,下沙“航母地块”被拍出2450元/平方米的楼面高价,比数月前出让的世茂地块贵了整整1100多元。一个月不到,被称为二流地段的城北“金松洗衣机厂”地块被旅游房产以12245元/平方米的楼面价摘走,比武林广场核心地段的“杭汽发”地块还高了整整1400元,让人直叹“没有最高,只有更高”。
比之以前,开发商似乎变得越来越有钱了,动辄十亿数十亿“砸”向土地市场。工信房产总经理助理蔡华军分析,三大因素促成在杭开发商购买力迅速增强。其一,联合拿地的现象增多,绿城和滨江、万科和坤和、绿城和葛洲坝,都是联合拿地的范例;其二,上市让开发商变得更有钱,绿城就是最好的例子。对于非上市房企来讲,为了谋求上市,也不惜高价储备土地;其三,外来大牌房产商不断进入杭州市场,他们大部分实力雄厚。
资金实力强大的企业不断出现,强势资源整合趋势进一步加大。一方面,挤压了中小房企的生存空间,另一方面,资源(主要是资金、土地)越来越集中在少数开发商手里,市场相对垄断,容易形成利益联盟,促进地价上升。
市中心房价强劲上扬
拉升郊区房价
金松洗衣机厂地块楼面价即达12245元/平方米,初步测算,若要赢利,售价必达2万元/平方米以上。作为一块并不算特别优质的地块,金松洗衣机厂为市中心地价树立了一个新的标杆,深刻影响杭州市中心的地价、房价,进而影响整个杭州楼市。
地价标杆效应迅速向周边传递,最先受益的是地块周边的楼盘和二手房。先是几个原来销售不咸不淡的楼盘火爆了,再是附近的二手房价也开始上扬。据说当时“杭汽发地块”被拍走后,红石中央花苑二手房就开始活跃,现在“原金松洗衣机厂”的地拍出后,那里的房东更是牛气,挂价一涨再涨,“人家楼面价都赶上这里的挂牌价了,两个楼盘地理位置又差不多,为啥不涨价?”房东这样反问。
最近几个月杭州市中心楼市强劲上扬,金松洗衣机厂地块无疑起了个巨大的推波助澜的作用。接下去,该地块必定会成为即将出让的浙江工商大学地块的重要参照。而对于曾因高地价而饱受争议的金都·城市芯语来讲,也不啻是个重大的利好。加上杭汽发地块,上述提到的几块地自然禀赋都不弱于洗衣机厂地块,可以预见,这些项目面世时的价格必定在2万元/平方米以上。以点带面,这些项目也极有可能带动整个市中心的房价迈向2万块/平方米的台阶。
在蔡华军看来,市中心房子和土地目前被推到如此高的价格,除了跟市场信心有关,与政府郊区放地不足郊区化发展不足也有重大的关系。因为郊区化不足,市场没有形成良好的梯度效应,结果越来越多的人包括本应在郊区置业的群体也被迫挤在市区,本来应该作为少数人游戏的市中心楼市变成了多数人的游戏,加上大量外地富裕购房群体的支撑,房价自然变得越来越高。
而市场本身又是一体的,市中心过高的房价必然向周边传递,进而带动边郊乃至郊区的房价上扬。
市中心房价
会无限上涨吗
几乎可以肯定,不管是市区还是郊区,房价太高肯定是不利的,特别是非理性上涨。从近几年的市场来看,即便是在宏观调控时期,市区房价也是最坚挺的,最近更是坐飞机般上扬。那么,市区房价是不是会无限上涨下去呢?
蔡华军认为,应该不会。很多人都知道著名的“中部塌陷”理论,随着周边区域的成熟和上升,中部本身可能会面临一个上升的极限进而陷入相对塌陷的状态。举个很简单的例子,如果城市公共交通很发达,城郊之间的交通很便捷,而郊区的配套也变得很成熟,市民就没有必要花费很高的房价来住在市中心,前期过高的市区房价有可能因为郊区的成熟而理性回落。目前,杭州正在进入这样一个时期,地铁在开工,郊区商业配套也在逐渐成熟。
从这个意义上来讲,面对市中心楼市强劲上扬,一方面,开发商要警惕风险;另一方面,购房者也要慎重抉择,想想花费那么高的代价住在市中心是不是值得。
下沙板块:高性价比住宅区
“中庆第6大道精装修小户型公馆开盘漏夜排队现象,是下沙魅力开始展现的重要标志。”中庆置业总经理曹福明说,“下沙发展潜力开始受到购房者的关注与追捧。”
随着杭州市“城市东扩、沿江开发”城市发展战略的实施,下沙正在巨变。目前下沙副城已吸引了30多个国家、406家外资企业落户。经济快速发展,大大促进下沙升温,下沙新城正在迅速城市化。如今下沙人口30万,预计2010年达到50万。随着德胜路、快速公交线投放使用,沿江景观绿化带的建成,地铁一号线的建设, “城市东扩”,下沙日趋便捷。
困扰着东区的地铁滞后通车问题也有望尽快改善。据悉,今年6月份下沙西站将启动建设,中心站和东站的建设计划,分别安排在今年的8月和10月。2011年底文泽路站以西约4.8公里线路建成运营;2008年底完成文泽路站以东段的技术前期工作,2009年力争启动建设。
第6大道精装修小户型公馆每平方米4000多元的价格,具有极高的性价比。再加上项目的地段优势:毗邻下沙东区大学城,大型居住区,南靠6号迎宾大街,西邻百年名校杭四中,文海中小学,下沙文体中心,以及出口加工区和新加坡高科技园区。由于第6大道公馆商住两用性,其小户型公馆(A座)为18层的流线型板式建筑,1-3楼为商业裙楼,4楼以上为标准层,40-80平方米精致户型,个性化设计风格,可以满足居家、办公和投资的需求。
目前下沙商业大都集中在西区,所以东区商业地产开发潜力巨大。第6大道拥有5万平方米左右的商业总面积,将引进大型的著名商业项目,有望打造以下沙东区为中心的商业巨舰。前段时间世茂房产、南京朗诗置业和北京金隅嘉业相继介入开发,又给这个板块注入了强劲的发展动力。曹总保守估计,三五年内,随着海天城、梦琴湾和伊萨卡等楼盘相继交付,该区域商业人气越来越高。