花三年时间，进行庭院改善，这是杭州市的又一项“幸福工程”。而相对于这些建于上世纪的老房子，杭州部分小区业主自行发起的“庭院改造”，完完全全出于个人偏好的行为，有的甚至只是一念之间的“看不顺眼”，或者单纯地为了“寻求自己动手”乐趣。
这场在别墅、排屋等低密度住宅区尤其盛行的“二次开发潮”，不仅把已经绿化长成的小区，重新变回了一个个独立分割的小工地，也让负责小区日常工作的物管公司头痛不已。尽管，就目前迹象来看，这场流行在别墅区的二次改造还将会持续，不过，去年已经正式实施的《物权法》设立的建筑用地分层使用权规定，却表明了没有相关部门的批准，这些私建行为并不合法。
个性业主流行“庭院改造”
此前，杭城媒体纷纷报道了一件事情：一位住在九溪玫瑰园的王姓业主，因为大雪压损了院子中的两棵树，就找来工人把这两株树砍了，结果却因此受到了3万元的行政处罚。
据说，当执法队员站在王先生面前时，他的表情很吃惊。可以想象的是，作为杭州第一个真正成功并在国内具有较高知名度的别墅项目的业主，王先生在意的肯定不是区区的3万元，而是被他认为是简简单单的砍树行为导致的出乎意料的结果。
发生在九溪玫瑰园的擅自迁树、砍树事件，只能算是杭州别墅区、排屋区二次改造的冰山一角。
“自从有业主开始拆建以来，小区从此没再消停过！”银湖区域内某别墅小区的物管大倒苦水。
尽管房子交付已经多年，但造访这个别墅区的人，还是会被眼前的景象所疑惑：沙土、瓷砖和水泥板等材料杂乱堆放在小区道路边，原本郁郁葱葱的草坪被挖成一个大坑，房子后面的进户门被抬高了好几个台阶……一路走来，怎么看都不像是一个入住已久的小区，更像是一个个热火朝天的小工地。
由于自家院子不小，建游泳池的业主特别多。工期快的，屋前一个圆形的露天水池已经初具规模，管道、加热器、过滤器等设备都安装完毕，就等着一池清水注入。还有不尽兴的业主，屋前泳池、屋后潺潺水景，将整个房子打造成亭台水榭。
别墅区的二次开发潮很普遍
不是开发商，主体是完完全全的业主，这是一波纯粹由业主自主发起的“二次开发潮”，很显然别墅、排屋这类低密度住宅区是该类事件的多发地带。
树枝压垮了，很难看，留着不如砍掉，换种上别的树木，王先生砍树的动机很单纯，而在别墅区、排屋区广泛流行的二次开发潮，起因大多就是这种个人口味偏好的随意性行为。
“不少是买了别墅想美化庭院，把树从院子这头迁到那一头，有些直接就砍了。”杭州之江中队一位负责人说。
在九溪玫瑰园对庭院动干戈的不止王先生一人。据了解，今年5月份，九溪玫瑰园两位业主擅自迁树被查处过；7月份，又发生了一个相似案例。
“都是你看我，我看你，一家改造，后面其他的业主跟进。”银湖某别墅区的物管人员称，小区业主热火朝天的改造情景，最初竟然还是从马路对面另一个别墅楼盘流传过来的。
别墅区改造的跟风效应，在杭州另一个低密度社区也表露无遗。在这个近郊的排屋区，业主们不约而同地选择了向“地下要空间”：向下深挖1米以上，做成多功能视听室、酒吧、台球房等健身休闲场地。
开始是一户人家独辟蹊径，尝试着进行改造，逐渐就引发邻居纷纷效仿，最后，甚至演变成了“样板工程”，不少业主亲自上门取经。
首次设立的建设用地
分层使用权
解决物管“头痛”难题
对于这些个性、主观性极强的业主们，物管公司直嚷“头痛不已”：“买这里的房子的人少说都是千万身价，我们也只能好言规劝，毕竟是业主，轻易不敢得罪。”
当这些业主施工，所产生的粉尘、噪音等遭遇其他业主投诉时，物管更是表现得左右为难，“两头都是业主，只能通过协调的和解方式。”一位物管处的主任说。“作为服务机构的物管公司没有行政执法权，业主不听劝阻继续建也没办法制止，实在不行，只能上报。”
而当初期房出售的开发商，因为需要在后期的销售或新开工的项目上，牵涉更多的精力，对此更多抱以“睁只眼闭只眼”的态度。
拥有大花园、大庭院的别墅、排屋主人们，是不是可以自建游泳池、挖地下室？上海市建纬律师事务所杭州分所的陈沸主任称，他刚刚接待了杭州某知名品牌房产公司的咨询，事实上，无论开发商还是物业管理公司，都没有权利对业主私建的游泳池或地下室说“不”。此前，由于这方面相关法规的缺乏，对于该类事件的处罚往往陷于“无法可依”的尴尬。
“不过，去年10月1日起正式实施的《物权法》对此有了明确的说法。《物权法》136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这也是我国首次设立建设用地的分层使用权。”他说。
这表明，私建的地下室等也是不动产，也可以依法获得合法产权证明，但前提是必须获得规划部门的审批。如果没有获得规划部门的批准，那些业主在自家院子中的大兴土木，均属于违章搭建。
陈沸说：“《物权法》实施背景下，在对于业主的私建行为，物业有权利、有责任进行及时劝阻，如果业主不听劝阻，可以报告给相关执法部门进行处理。”
