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看模型下单引发购房纠纷 买房别轻信“口头承诺”

  “当初,销售人员承诺,我们所买的房子,就是沙盘模型一致的,所以,我们才放心下单。但是,等房子造到差不多的时候,我跟老公去现场察看后,才发现模型跟我们的房子有着很大出入。”买了闲林江南新港楼盘的高小姐认为,开发商在销售过程中故意隐瞒房子的缺陷,是属于欺诈行为。

  而开发商则认为,销售人员是否做过相关承诺无从考证,即使做过口头承诺也不能为准的,示意模型只是仅用做参考的,商品房买卖合同上的图纸才是最终依据。

  前天下午1点半,在余杭区工商局内,购房者高小姐与开发商钱江高扬置业各执一词,均认定对方是过错方。而这一切,皆缘于房子后面多出来的一层楼高的消防楼梯,这是高小姐当初从模型中所看不到的。

  当初沙盘模型中没有表现的消防楼梯,却被开发商写进商品房买卖合同的附件,是模型公司的疏忽,还是开发商刻意隐瞒事实?对房地产专业知识和法律知识了解有限的购房者,是不是该为自己疏忽行为买单,还是最终能够退房成功?

  购房者

  销售人员承诺房子“跟模型一模一样”

  今年5月份,高小姐在位于闲林镇上的江南新港买了套房,总价花费约80万元。因为当初买的是期房,没有实景可看,高小姐一家人在选房的时候,主要参考的是放置销售处的楼盘模型。

  “从模型上来看,房子前面比较空旷,还有绿化带,感觉将来住进去后视线很好。当时我们还特地问了一下,销售人员也表示,房子造好以后,跟楼盘的模型是一模一样的。”

  高小姐称,就是销售人员这句承诺,让他们最终决定买1幢1单元501室。但是等她和家人到现场看过房子以后,却发现房子北露台后建了一个消防楼梯,而这个消防楼梯在楼盘模型里完全没有体现,“大概一层楼高的样子,人站在屋子里,望出去视线受到很严重的遮挡。”

  发现问题后的高小姐,立即跑到了江南新港的销售部,想问开发商讨个说法。面对模型和实际建筑的出入,销售人员一开始声称,自己也完全不知情,随后,高小姐与开发商高管进行了沟通,对方给出的回应是:“模型做出来只是给你们看看的!”

  高小姐认为,这是开发商明摆着欺负人,如果当时知道房子后面有这么大的消防楼梯,就根本不会选择这套房子。“现在,我们首付都已经付掉了,月供也供了好几个月了,根本不知道怎么办。”

  如今,高小姐提出了退房要求,她甚至认为开发商在卖房过程中存在着欺诈行为,在消防楼梯的这件事情上,就是吃准了他们看模型看不出图纸所设置的陷阱。

  开发商

  模型没表现,合同附件有说明

  据了解,与闲林镇政府毗邻的江南新港,总建筑面积为87173平方米,规划有四星级酒店、商业街、大型超市、市场及娱乐场所等,开发商是杭州钱江高扬置业有限公司,其相关负责人称,仅有200多套的住宅是“作为配套补充的业态”。

  高小姐所买那幢楼,1-4层是规划中的茶叶市场,5楼以上才是住宅,而501室恰好就处于商铺和住宅的零界层上,紧靠高小姐房子的是6米宽的北向大露台,离露台5米远处,则是一层楼高左右的消防楼梯。

  对于模型和实际房屋的出入,钱江高扬置业副总经理郑悦表示:“模型公司做的时候是疏忽了,我们也存在对照不够仔细的责任,但是销售人员是否说过房子跟模型一模一样的话,我们也无从对证。”

  他同时表示,消防楼梯跟高小姐的房屋的间距有11米之多,根本不会影响到居住。尽管消防楼梯虽然在模型中没有表现,在高小姐签订的商品房买卖合同的附件一中的房屋平面图,就有对消防楼梯的图示。

  抓住了本身购房合同上就有明示这一点,钱江高扬置业称,自己绝对不是过错方,甚至更直白地表示,即便销售人员做过相关承诺,也只能表明销售人员的从业素质有所欠缺,并不代表任何法律上的效力。

  律师说法

  口头承诺不构成法律效力

  购房者认为,作为产品的提供方,开发商有义务在介绍过程中,如实地告知各类信息,为销售人员所做的承诺负责任;而开发商表示,销售人员的口头承诺不代表公司意见,公司只对合同负责,不承担相应责任。

  当口头承诺与销售合同出现不符的情况时,究竟该作何解释?经过记者的多方采访,天册、浙联、金纬三家律师事务所的律师们不约而同地给出了“以购房合同为准”的回答。

  “口头承诺不能作为法律依据,法院在判定案件的过程中,也是以合同法上的相关条款为准。”浙江天册律师事务所孙敏律师表示,尽管高小姐是在不知情的情况下,签订了商品房买卖合同,但是合同附件一中的房屋平面图实质已构成合同的组成部分,所以具备相应的法律效力。

  “如果在签订合同的过程中,高小姐受到了胁迫,或者是在违背自己真实意识下买的房子,那么可以申请合同无效;但如果是因为自己的疏忽大意,或者对合同的相关条款,诸如看不懂图纸而买下的房子,则属于自身的过错。”

  孙律师告诉记者,在实际工作当中,她也经常碰到类似高小姐这样的消费者,因为对房地产行业的了解有限,更多地依赖销售人员的口头描述,而忽视作为最重要依据的购房合同。而个别开发商利用自己的优势条件,为取得最大的利益,有能力也有动机在购房合同中埋下几处伏笔,为日后履约时占据主动、回避责任。这样在签订合同之时,即为将来调解纠纷、赢得诉讼打下基础,这也是所谓的“藏雷”。

  她同时建议,假使高小姐认为开发商存在欺诈行为,且该消防楼梯的存在确实影响到了房屋的正常使用,可以依据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法的相关规定,到消费者协会寻求相关帮助。

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