浙江在线11月20日讯 迟迟未出台的房贷细则终于有了一个供操作的基本框架。

　　昨日，记者获悉，宁波几家大银行已对普通住房、非普通住房的界定形成了共识———以140平方米为界，超过140平米就算非普通住房。有了这个基本界定后，新增房贷如何处理这个问题就迎刃而解了。

　　来自二手房中介的消息，上周开始，宁波有1家大银行开始处理积压了很久的房贷申请，而本周，多家大银行已经开始正常发放个人住房贷款了。

　　A购买首套房产且不超过140平米

　　利率可打七折首付标准不一

　　在房贷细则这个问题上，宁波各家大银行一直保持低调。此前，记者每每去询问，得到的答复总是“我们(的细则)还没出来”，而今，记者得到消息，多家银行已在悄悄地执行房贷优惠利率的执行，显然是“只做不说”。

　　昨日，记者通过客服电话问到建行城建支行的电话，以客户的身份咨询“132平方米的房产算不算普通住房？现在购买首套132平方米的房产，利率能打七折吗，首付能不能付两成？”负责个人住房贷款业务的一位建行人士回答，140平米以下的房产算普通住房，要贷款购买的这个房产其贷款利率可以打七折，但是首付能不能付两成现在还不能明确，还要根据客户的具体情况来定。

　　随后记者以同样的方法询问了中行、农行等大银行的工作人员，得知在这几家银行办理按揭，若购买的房产面积不超过140平米，按普通住房办理。对于首付的问题，各家的标准则不一，有说是可以首付20%,也有说要看客户的具体资信情况而定的。

　　“我们也在各家大银行之间进行了解，现在大家基本上都认可这样的做法，就是把面积不超过140平米的房产作为普通住房，反之就是非普通住房。这个算是基本明确下来了。”某大银行个人金融部的副总这样告诉记者。

　　而一旦普通住房和非普通住房的界定明确后，新增房贷的问题就较好处理了。有银行负责房贷业务的老总称，如果是购买首套房产且购的是普通住房，首付、利率可以按最优惠政策执行，当然也有个别客户例外；如果客户是购买第二套房，那么严格按照银监会、人民银行去年出台的第二套房房贷政策执行。

　　B已在按揭的房产利率明年1月1日起调

　　能优惠多少现在还不确定

　　在上海，目前已有建设银行、中国银行、招商银行三家银行明确，对于已在还款的老客户，如果是符合首次购买普通住房标准的，向银行提交申请享受优惠利率，从明年1月1日起亦可享受基准利率0.7倍的优惠利率。

　　在宁波，昨日记者再次询问了几家大银行，得到的答复是“存量房贷怎么办，现在还没确定。这个不急，明年元旦前出台就可以了。”

　　存量房贷的处理办法，银行在时间上相当充裕，然而这不是存量房贷处理办法迟迟未出台的主要原因，主要原因在于银行有着诸多的为难。

　　“存量房贷这一块，各家银行所占的市场份额不一样，所以考虑的角度也不一样，要想形成共识估计很难。”某大银行个人银行部负责房贷业务的副总说。

　　这位副总告诉记者，若让客户的住房贷款利率打七折，则存在存贷利率倒挂的情况，以前个人住房贷款业务做得小的银行，稍微亏一点也没什么，而若是个人住房贷款业务做得多的银行，在这块业务上就会亏得蛮多。

　　而另一家银行的房贷业务负责人则表示，他们也不敢贸然决定存量房贷的处理办法，紧一点执行房贷政策的话，生怕客户会因此跑到其他政策执行得松的银行去，出现转贷现象；若按松了处理，银行从中也很难得到经济效益，另外是怕个人住房贷款业务的不良率会提高，如果首付比例执行得低了，万一房价下跌，房贷会产生风险。

　　C房产中介证实大银行已开始放贷

　　首套非普通住房利率打8.5折

　　房产中介那边传来的消息，足可证明宁波这边的大银行“只做不说”。

　　昨日，21世纪不动产、甬旺房产的人士向记者证实，宁波这边的大银行已开始处理贷款申请，停滞了一段时间的个人住房贷款已开始发放了，是以140平米为界来确定普通住房和非普通住房的。

　　21世纪不动产的一位按揭专员告诉记者，上周宁波有1家大银行开始处理积压了很久的房贷申请，而本周，多家大银行已开始正常发放个人住房贷款了。“上周开始，建行、工行、中行等陆陆续续开始发放住房贷款了。我们这边主要是二手房，首付比例可能跟新房有点区别。但在好几家银行贷款购买首套房产，这个房产是符合普通住房条件的二手房，利率可以下浮30%。首付比例的界定就要复杂一点了，比如说有一家银行是90平米以下首付20%，90平米以上首付30%。”

　　这位按揭专员还透露说，客户按揭首套房产，而该房产的面积大于140平米，是非普通住房，有几家银行对此种情况的处理是利率下浮15%。

　　甬旺房产的人士告诉记者，包括大小银行在内的几家银行还出台了人性化措施，由于第一套房和第二套房的利率差别很大，如果客户以前的住房卖掉了，现在贷款购买一套房产，只要去房产交易中心那边打来证明，则你新申请的房贷其利率还是可以下浮15%。

　　D第一套房、第二套房利率差40%

　　50万元贷30年月供差近千元

　　10月末，就在大多数银行的房贷细则将出未出之际，银监会下发的《关于加强个人住房贷款风险管理的通知》绷紧了第二套房房贷的弦———只有购买首套房可以享受首付20%、利率七折的优惠后；而第二套房房贷的处理，还是要根据银监会、央行于2007年发布的“通知”和“补充通知”执行，申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40%。

　　如此一来，购买第一套房还是第二套房，差别很大。从首付角度说来，同样是在140平米以下的房产，是第一套房可能只需首付20%,而第二套房则要首付40%。

　　但是更大的差别还是在利率上。一个是下浮30%，一个是上浮10%,利率的差距达到40%。不妨来举个例子，基准利率7.20%(5年期以上)下浮30%，利率为5.04%，基准利率上浮10%则为7.92%。按揭50万元30年期的贷款，以等额还款方式计算，利率为5.04%时月供为2696.34元，而利率为7.92%时则月供为3640.98元，月供差别近1000元。从30年里的总利息来计算，两种利率造成的利息总支出相差34万元左右。

　　贷的是第一套房还是第二套房，产生的金额差如此之大，有按揭人就动起了“假离婚”的脑筋。农行的一位工作人员告诉记者，上次住博会上有一对夫妻来问房贷细则，听说贷第二套房跟第一套房利率差别很大就走了，他就听到这对夫妻在说：“还是去办离婚算了，这样另外一个人买房就是第一套了。”

　　中行的一位人士称，“相对房贷利息来说，离婚的财务成本是低得多，但这样做也是有风险的。万一假戏真做那就得不偿失了。”这位人士奉劝按揭者对此要慎重。