浙江在线12月04日讯 十月、十一月楼市利好消息不断，无论是杭州的“24条”新政还是近期央行开出11年来最大幅度的降息，这些措施有没有成为购房者的下单动力？杭州商品房成交量是否回暖？

　　11月成交放量

　　根据杭州透明售房网销售记录统计，11月杭州主城区共成交商品房1677套，成交均价12467元/平方米。这是杭州9月份万科降价风后，成交量最高的一个月。从汉嘉地产提供的今年5月至今杭州主城区商品房每月成交统计数据来看，这样的成交量是今年5月的一半左右，和7月成交量接近。

　　今年杭州主城区商品房5月成交3189套，成交均价13340元/平方米；6月成交1810套，成交均价14309元/平方米；7月成交1714套，成交均价13978元/平方米；8月成交1174套，成交均价17324元/平方米；9月成交1432套，成交均价18912元/平方米；10月成交1222套，成交均价15308元/平方米；11月成交1677套，成交均价12467元/平方米。

　　图表1：2008年5~11月杭州主城区商品房成交量、成交均价曲线图

　　从图表中，我们可以清楚地看到，5月以后，杭州主城区商品房成交量一直处于低位盘整状态，10~11月的这波“回暖”走势在8~9月间也曾出现，却并没有持续。

　　三个原因促使成交量走高

　　业内认为，单一个月的成交数据并不能说明问题——即使是在2005年、2006年杭州楼市近两年的低谷中也时不时会出现一两个月的成交量小高潮。

　　为什么11月会出现这波成交放量？一些开发商分析说是因为“价格已经跌到底了”。从图表中我们可以看到，11月杭州主城区商品房成交均价确实是5月以来的最低点。

　　开发商频频放出的“价格谷底”论，多少抱着鼓励消费的意味，只是价格下降与成交量上升之间并不总是成正比关系。从11月份的成交个盘来看，成交最好的并不总是区域内售价最低的楼盘。

　　另一方面，11月的成交放量中还有些“不足为外人道”的奥妙，比如开发企业员工以内部价购房所带来的人气。11月当月成交量超过10套的40个楼盘中，至少有5个楼盘曾经传出过“内部员工可低价买房”的消息，最低折扣到7.5折。当然，这样的便宜，一般购房者是捡不到的，仅限“内部员工”的原因是——等市场回暖了，部分公司的员工要把房子还给公司，公司再按总价的10%或更高一些的比例返还部分利润给员工——说白了就是开发商变相融资。

　　另外，各大银行的房贷细则在11月份相继明确，一些楼盘10月份已经预定但尚未正式签约的客户在细则明确后签约，也是11月份成交量回升的原因之一。