浙江在线12月18日讯 存量住宅410万m2，新增住宅481.86万m2，2009年的杭州主城区商品住宅总体供应量达891.86万m2。

　　这是汉嘉机构提供的一份关于明年楼市供应量的调查报告显示的。据汉嘉机构不完全统计，2008年杭州市主城区实际供应量不过约612万m2。2009年的楼市供应量是2008年的近1.5倍,这意味着,2009年的销售形势非常严峻。

　　滨江第一、钱江新城第二——

　　积压房是去年的近3倍

　　据汉嘉统计，截至今年11月底，杭州市主城区商品住宅存量房源(包括限制房源)有410万m2。这是2007年底的近3倍(去年截至12月底，主城区房源存量仅为200万m2)。这样巨大的房源积压量和今年整体的销售形势不无关系。

　　这次统计，主城区共分为滨江区、大九堡、城北、黄龙、老蒋村、钱江新城、三墩、申花路、市中心、文教区、西湖、西溪、下沙、新城北、新蒋村、之江、转塘共17个板块。各城区都或多或少存在一些销售不尽如人意的楼盘，其中滨江、钱江新城、下沙最为明显：在这3个区域，不但存量房源数量大，而且涉及的楼盘比较多，销售的周期也比较长。3个区域存量房源分别为84.72万m2、53.64万m2、51万m2，达到了存量总房源的近一半。

　　截至今年11月底，滨江板块有84.72万m2存量房源，分布在48个楼盘中，老盘居多，如六合·天寓、南岸晶都、观邸国际寓所等一批在市场上已卖了两三年的楼盘，至今仍有较多房源可售；即使如长岛之春、超级星级天这样的超级老盘，都还有剩余房源待售。而如一些新盘，如钱塘山水，虽说都是今年市场上的热销楼盘，但已推的房源中仍有近半可售房源，截至11月底，钱塘山水有300套可售房源。

　　让人意外的是，市中心板块的存量房也达36.35万m2，位于17个板块的第4名。印象中，市中心板块今年除了宝善公寓、云龙·十一景、锦都世家少数几个新盘外，几乎没有新房上市，存量房源究竟出自哪里？名单上，一些宣称早已售罄的楼盘如浅水湾城市花园、清水公寓、沁园、瑞丰格林苑都有100套以内的房源积压。相比之下，酒店式公寓楼盘的积压房源相比住宅楼盘要多得多。如凯恩西湖金座，位于解放路边的酒店式公寓，2005年底开盘，截至今年12月16日，尚余50套房源可售。

　　此外，城北板块、三墩板块、文教区板块、转塘板块等热门板块的个盘，存量房也较多，存在一定的销售压力。

　　老盘唱主角，

　　73%供应量来自已开盘项目

　　2009年，杭州主城区新增房源量预计481.86万m2。从2009年增加的新房源的区域看，滨江板块的潜在供应面积最大，有112万m2；下沙板块第二，有57万m2。此外，城北板块和大九堡板块也不容小觑，新增供应量分别达44万m2和42.75万m2。

　　值得关注的是，在明年的新增供应量中，老盘将会唱主角，73%的潜在供应量将来自现已开盘的项目，而新开楼盘的房源面积为129万m2，只占总体供应量的27%。

　　从潜在供应量的图表上可以看到不少熟悉的大盘名称，截至11月底，东方郡已推出3.7万m2，其总建筑面积有41万m2，潜在供应量高达37万m2，预计2009年上市量为10万m2。上东城潜在供应量也不小，有36.8万m2，预计明年将上市10万m2。总建筑面积为32万m2的水晶城，其潜在供应量也有25万m2，预计2009年上市量为10万m2。“2007年，杭州土地出让市场非常火爆，一些两三百亩以上的大盘地块集中出让，这也是导致今年大盘云集、潜在供应量庞大的根本原因。”德信集团营销总监潘铭说。

　　而一些大家认为已经销售殆尽的老盘也有不小的潜在供应量，如2006年开盘的嘉泰馨庭明年也有3万m2的预推量。

　　24个新盘明年可能亮相

　　据汉嘉机构相关人士介绍，新增供应量的统计主要来自两块，一是老盘中尚未销售的房源，二是去年或去年以前杭州已出让但尚未上市销售的地块，且项目方案已经在市面上露过脸。按照出让地块两年后上市的惯例，预计明年可上市。据统计，共有24个楼盘124.86万平方米的供应量。

　　这部分供应量的构成为：滨江区的金盛·麦城(5万m2)，城北的北欧风情(3万m2)，城北的远洋·运河商务区(6万m2)，大九堡板块的领寓(8.46万m2)，中兴·九洲芳园(8.49万m2)，老蒋村板块的百家乐·西园(3.55万m2)，钱江新城板块的蓝色钱江(7万m2)，三墩板块的汇鑫·星汇阳光(4.57万m2)、中海·金溪园(6.02万m2)、中海·紫藤苑(5万m2)、自在城(10万m2)，市中心板块的广宇西房·东南面粉厂项目(7.84万m2)、杭汽发地块(3万m2)、昆仑公馆(5万m2)、正达·紫源公寓(0.97万m2)，文教区板块的隐寓(5万m2)，西溪板块的和庄(3.8万m2)、十八郡(5万m2)、雅戈尔·西溪晴雪(1.6万m2)，下沙板块的金隅野风·观澜时代(8万m2)，新城北板块的冠宇·隽园(3万m2)、联合·格里(7.55万m2)、天阳·观筑(5万m2)，之江板块的复兴白塔地块(2.01万m2)。

　　形势严峻，延迟开盘将成常态

　　明年，楼市预计将有896万m2的供应量，这样的数据听起来有些吓人。2008年，截至11月底，杭州市主城区商品住宅的实际销售量不过201.69万m2。明年这么多的房子卖得完吗？究竟该怎么卖？

　　不少业内人士认为，明年的房源实际上市量也许不会有那么多。

　　攻略地产总经理祝军华认为，首先，由于杭州市已取消3万平方米起售的政策，而现在新增供应量的统计是按照一年领两次预售证，每次3万平方米的常规统计思路来统计的。而实际上，明年很多楼盘一次开盘量可能不足3万平方米，甚至可能只有一半。其次，估计到明年销售形势的严峻性，除一些老盘不能不续推房源外，一些新盘已将开盘时间延迟到后年。他估计，大概有30%的新盘可能进入不了明年的供应量。

　　另外，由于杭州24条救市政策中规定，对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地，且受让人足额支付首期出让价款(包括定金)的，由受让人提出书面申请，经批准办理相关手续后，可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。这样，从一定程度上也延迟了开发商的开工进度，为一些楼盘延迟开盘提供了条件。城西某楼盘开发商就表示，他们是去年拿的地，申请延期后，最后一期土地款可以拖到明年2月份。所以明年未必开盘。假如市场不好，他们会考虑股权转让等融资渠道，将开盘时间尽可能延后。

　　但不管怎么说，明年楼市供应量之大还是大家有目共睹的事实。开发商应该如何来应对这一形势？

　　汉嘉机构总经理梅杰认为，目前开发商已是尽自己的极限去延迟开盘，明年的楼市供应将进入做现房、做精品的时代，开发商只能在产品的品质上比拼。

　　双赢机构总经理章惠芳则认为，今年，开发商都在“屏”，明年可能进入一个真正洗牌的时代。今年，只要价格便宜房子一般就好卖，但明年，楼市进入现房销售，想借价格低“混水摸鱼”的开发商肯定会被淘汰，只有那些高性价比的房子才会真正俏销。