浙江在线05月21日讯
杭州楼市正处于一个异常火热的回暖期，进入5月，市场成交量激进的步伐并未放缓，每周2000套左右的成交量似乎预示着再创新高的可能。在宏观经济数据持续走低、经济环境并未明显好转的形势下，楼市的这波回暖速度快得有些出乎意料。
每年的人居展常常成为楼市的风向标，这里就像一面放大镜，楼市的冷和热都会集中在一起得到最淋漓尽致的表演。接下来市场会怎么走？购房者又是怎样的心态？早报联合中原地产对关注本届人居展的购房者进行了一次调查，追寻杭州楼市迅速回暖的原因。
购房心态篇 三分之一的人认为，价格已调整到位
在本次调查中，购房者仍然非常关注楼市的未来走势。
与去年下半年的房博会相比，购房者入市的意愿明显增强，虽然参与房展会更多的目的是了解信息和比较房产品，但近两个月来楼市的成交大幅放量给了购房者较大的信心。虽然不少楼盘的优惠幅度小了，折扣少了，但购房群体中相当一部分人坚决表示想尽快入市。而另一部分则索性延长观望期，考虑等待今年下半年至明年上半年的恰当时机。至于对于房价的预期，认为当前楼市价格已经基本调整到位的占33.7%，认为仍有下降空间的占34.7%，认为很难判断的占31.6%。三分之一的群体认为当前价格已经调整到位，这部分群体也相应成为了当前入市的主力。而认为价格仍有下降空间的群体，多数只是来展会看看形势、探探消息，不会在短期内下单。由于楼市回暖迅速，成交量增长惊人，这种非常规的现象令不少购房者心存疑虑，他们往往无法判断楼市接下来的走势，因此短期内仍会保持理性，观望一段时间。
购房计划多数不变，对后市谨慎乐观
多数被访的购房者表示，在当前形势下，自己的购房计划并没有发生大太改变，而有15.1%的群体表示今年会提前购房，有28.1%的群体表示自己会推迟购房。大多数的购房者认为当前的楼市总体表现还是比较平稳的，虽然近期部分楼盘的优惠和折扣比之前要少，但楼市供销两旺的局面还是比较稳定的，因此仍会按照自己的计划在有合适房源的情况下购房。
对于那些购房计划作出调整的群体，他们谈到提前购房的原因主要是当前的政策比较宽松，同时价格基本处于合理的水平，因此决定在现阶段入市。那些延后购房时间的群体则表示，当前楼市的回暖不会持续太长时间，价格仍有虚高的成分，他们认为下半年甚至明年的机会会更好。
可以说，对于价格走势的预判和对于政策环境的认识构成了主要影响购房者购房计划的诱因，而至于家庭收入的变化、银行贷款的放松，仅仅是从资金角度予以制约。目前购房者主要关心的仍然是合适的入市时机，可见消费心态非常理性，对于后市保持谨慎和乐观。
需求特征篇 改善需求明显走高，投资倾向有所抬头
近几个月来，刚性需求持续入市是楼市成交量大增的主要原因。从本届人居展的情况来看，首次置业者的比例仍然高达六成，二次以上置业的改善性需求占35.7%。这两项数据与去年10月份的房博会相比变化显著。首次置业的比例下降了6%，而改善需求的比例上升了7.8%。而从展会现场上，一些高档楼盘的热销以及二手房改善性需求上升超过10%等等迹象，都表明楼市改善性需求正在明显复苏。
事实上，从历届房交会的特点来看，首次置业者在短期内往往是看得多、下单的少，而二次置业者后续下单的比例则要高得多。楼市持续热销的中坚力量固然是首次置业者，但仅有首次置业者入市，需求结构就相对单一，通常只能造成局部区域楼市快速回暖的现象，而对于楼市整体回暖而言，需要二次置业和多次置业者的比例回升，才能进一步巩固和夯实行情。本届人居展中，需求结构的调整已经初露端倪。
另一方面，在购房目的中，婚房和改善需求继续占据主导地位，而投资倾向也有所抬头，无论是投资出租还是投资物业升值的比例较去年下半年都有所上升。从杭州各个区域来看，前几个月中以下沙、九堡为代表的区块在楼盘普遍降价的趋势下，与高峰期相比，价格下降幅度超过30%，刚性需求被激发的同时，投资客也闻风而动，借机抄底。
滨江和城西的房子最受欢迎
对于购房区域的选择，其实就是对于一个区域城市化进度的考量和未来城市化前景的期望。昔日的都市边缘和城市近郊或许将陆续转型成为新的城市肌体的一部分，有些甚至是未来的城市核心，而在当前，这些区域以相对合理的性价比吸引着购房者的目光。从需求调研的结果来看，滨江板块、九堡板块、乔司板块都是符合上述特征的区域。而城西蒋村、城北板块则是属于相对成熟的城市板块。从需求的排行来看，比例较高的区域一类是城市化进程中的潜力板块，一类是城市化程度较高的板块，二者所对应的是购房群体中的首次置业一族和改善一族。华丰、丁桥、之江、转塘等区域的需求则相对比较小。
在楼盘的选择原因上，地段和交通以25.8%的比例居首；其次是小区环境，占22.3%；第三是配套，占13.7%。楼市发展至今，对于多数主流产品而言，单套物业在户型上的差异已经越来越小，购房者越来越注重物业的宜居特性。所谓宜居，首先是地段；其次是环境；再就是配套。三者俱佳，这样的品质和性价比在市场上才有竞争力。地段是先天条件，配套是外在因素，环境是内在价值。
购买主力军是80后
90平方米、两房户型是主流选择
今年以来，楼市价格虽有下降，但对于多数购房群体而言，仍需要精打细算才能作出购房决定。而适度消费、阶梯型消费的观念也渐渐深入人心，从需求调研结果来看，在户型和面积的选择上，90平方米左右的两房户型是主流选择。
对于两房的选择比例，合计达到58.2%，对于3房的选择比例，合计达到36.7%。在各自的分项中，都是紧凑型的比例居多。
对于面积而言，政策主导下的90平方米产品集中供应现象在近期并没有显著的改变。而购房群体同样主要锁定的仍是80-100平方米的区间。结合单价承受力来看，30.8%可承受8000-10000元/平方米的单价，正好是多数楼盘的定价底线；26.3%可承受6000-8000元/平方米的单价；25.8%可承受10000-15000元/平方米的单价。以上这三个价格段，对应到具体的代表性区块，可以说正好能切合各个板块的区域价格底线。这也就可以解释下沙的海天城、九堡的九州芳园、三墩的金溪园等项目快速销售的原因。当性价比达到购房者心理预期时，楼盘的销售速度会非常快。
楼盘赠送空间吸引买房者
现在很多开发商在户型设计时都推出赠送空间的策略，在一定程度上吸引了不少购房者的眼球，这也是近段时间以来产品开发的一个主导思路，通过增加使用面积提高产品的竞争力。总的来说，在目前市场以刚性需求为主的情况下，房产品多数是以经济、实用为原则，如此才能匹配购房者的主流需求。
产品创新在近期的楼盘中可谓屡见不鲜，从实效性来看，赠送面积是比较容易获得客户认可的方式。根据需求调研的结果，有54.3%的客户特别关注楼盘赠送面积的情况，而有45.7%的人则没有。事实上，在当前的规范要求下，大面积的赠送方式实际可操作性已经降低了，比较普遍的主要通过双层挑空，奇偶相错的方式来实现。这类通过增大使用面积来提高楼盘竞争力的做法，往往主要是受到支付能力比较有限、但对空间数量要求较高的客户的青睐。
在赠送面积对于购房决策的影响上，接近八成的购房者认为会造成一定的影响，4.2%的购房者相当拥护，16.7%的购房者认为对自己的购房决策影响甚微。从这一统计结果来看，赠送面积对于楼盘销售而言主要起到的是辅助的促进作用，这固然是楼盘的一个卖点，但并非买房时的决定性因素。
购房背景篇
30岁以内的上班族成购房主力
从目前的社会劳动力分布来看，城市中的职场人士是基数较大的一个群体，这些普通的上班族大多是80后，他们正在经历人生的重要阶段，从单身贵族向组织家庭过渡，对于住房的需求也随着人生阶段的发展而改变。
本次调研统计的结果表明：购房群体中接近六成的都是30岁以内的人士，他们大多在企业中任职，部分已经逐渐成为中层管理者，这个阶段的群体已经逐步完成了社会历练和自身技能优化的过程，开始逐步进入一个事业发展稳健、收入稳步增长的阶段。而家庭的组建、子女的出生，都会产生新的居住需求，这些需求具有较强的时效性，是刚性需求的主要组成部分。而另一方面，占24.1%的31-40岁的人士正是改善性需求的主要群体，财富积累比较充足，有稳定持续的高收入，这部分群体的入市往往能拉动高档楼盘的销售速度，是楼市从局部繁荣向全面回升转变的中坚力量。
想买房的人一半正在租房
根据调研统计结果，在家庭结构方面，购房群体中未婚单身人士比例为36.2%，父母加未成年小孩的占24.1%，两者合计的比例达到60.3%。而从购房者的居住现状来看，50.3%的人目前处于租房居住的状态，27.9%已有商品房，21.9%有公房。
未婚单身人士是当前刚性需求的主要组成部分，无论是为婚房的筹备，还是自身安居的考虑，随着年龄的增长都会形成持续的需求释放出来。而对于有小孩的青年家庭而言，随着子女的成长，对于居住空间和教育的需求会日益增长，因此，由青年家庭所组成的改善性需求也成了另一股比较坚定的购房力量。
异地购房者占了11%
从调研所得的购房者当前居住地来看，目前有22.1%的人居住在城北，20.6%的人居住在城西，17.6%的人居住在城中，12.6%的居住在城东，11.6%的人来自省内其他城市。从以上居住分布来看，城北和城西的居住者对于购房的需求相对更为突出，城北和城西区域内有多个大型居住区，其中租房群体的比例相对较高，且多为年轻的上班族，因此，从城北、城西区域释放出来的购房需求比较集中，对于本区域的楼盘也有偏好。
值得注意的是，本次房展会中，省内其他城市的客户比例有11.6%，杭州楼市在近几个月的火热态势使得有投资倾向的客户也纷纷出动，楼市的回暖一定程度上加快了资金再度流入楼市的速度。
纵观本次人居展，购房者的心态总体比较平稳，但不乏急于入市的群体；对于产品的要求体现于性价比，尤为注重宜居特性；80后的群体成购房主力，首次置业与首次改善构成需求的中坚。
从购房者的需求反馈来看，购房心态是理性的，后市预期是谨慎的，但楼市的回暖并不意味着上升通道的完全敞开，前期积累的需求在快速释放后也需要一个调整的空间。对于当前的楼市而言，适度消费，降低风险或许是健康的发展之路。
(感谢浙江中原市场研究部为我们提供这组权威数据。)
