屠春 董旭明 林云龙 摄

　　 浙江在线06月04日讯 就在3个月之前，杭州楼市还在低谷徘徊，即便是最乐观的人也没有想到仅仅3个月，市场会以超乎想象的速度放出历史天量：5月成交量达10072套！1~5月成交24071套，逼近去年成交量！

　　连入行十几年的业内人都在感叹：“如今的市场表现已经让我不敢再去猜测下一步它会怎么走！”而销售员们都在感慨，又到两个“凡是”的时候了，“凡是房子都好卖，凡是人都在买房子”。

　　“史上最牛”红5月：成交量、退房量创出历史双高

　　单月成交量破万的记录一出，今年5月立刻被无数购房者封为“史上最牛”5月。的确，5月有足够“牛”的资本——

　　杭州透明售房网数据显示，截至5月31日晚12时，5月杭州主城区商品房(不含经济适用房)已成交10072套。在此之前，杭州单月最高成交记录是2007年6月的6465套，5月居然是当时的1.5倍强。

　　令人瞠目的还有1~5月的总量，前五个月杭州主城区商品房成交量达到24071套，超过2006年全年的成交量23846套，逼近2008年全年成交量24779套，是2007年的61%。

　　同时创新高的还有5月份的退房量。截至5月31日晚，杭州主城区退房量达到120套，这个数字也是2007年至今透明售房网上解除合同量的最高月记录。

　　5月也是推盘量最大的一个月。以预售证时间为准，5月份杭州主城区有24个楼盘新开或续推5839套商品房，日均推盘量约188套。

　　事实上，今年的推盘量与销售速度是同步增长的：1月新推房源285套；2月新推611套；3月新推1959套；4月新推4408套；5月达到目前的最高峰为5839套。很明显，开发商正趁着这波行情在拼命加推房源，加紧出货。

　　这样的推盘速度还是赶不上房源消化速度。5月杭州主城区商品房日均推盘量约188套，而日均成交量约325套。截至记者发稿时，透明售房网上显示杭州主城区的存量房源为19380套，已经接近2008年年初的房源存量。2007年至今，主城区存量房源最低记录出现在2007年9月为8380套，如果目前的行情持续下去，可能要不了两个月存量房源的新低就会出现。

　　成交量破万的同时，透明售房网上5月份的解除合同记录也破了百，达到史上最高的120套。

　　高退房量暴露的秘密：房子成融资和销控工具

　　120套的退房量和10072套的成交量相比，实在显得微不足道，但暴露的却是楼市真相：淡市中虚假交易的房源纷纷趁着楼市回暖重出江湖。而当初的虚假交易多因开发商资金紧张向银行融资，或要制造热销现象刻意为之。

　　浏览5月退房名单，有两个明显特征，一是大单多，二是热销楼盘多。

　　如果以总金额1000万元为标准，5月份的退房记录中，涉及总金额超过1000万元的大单共有5家楼盘。涉及金额最大的一笔退房是城西某楼盘，总金额7800多万元。该楼盘在去年市场的不景气中依然有不错的成交量。

　　其次是钱江新城某楼盘，涉及金额约1800万元。这个楼盘目前的市场价格比原销售价只多不少，如果纯粹是普通购房人退房，谁会愿意退呢？因为对原购买人而言，按原价退房远没有当二手房卖来得划算。

　　除了这两个楼盘之外，其余3家楼盘的退房记录除了金额高，而且原购买人身份也很特殊，均为所购楼盘的投资方之一。

　　值得注意的是，在5月份有退房记录的30多个楼盘中至少有80%都曾经出现在月成交排行榜前十的名单里。杭州城北某楼盘，5月份先后退房7套，涉及总金额约1000万元。记者核对具体房源时发现，这7套刚退掉的房子已经全部重新成交。

　　部分楼盘已是退房名单上的常客了。下沙某江景楼盘，5月份退房6套，而在透明售房网上公示的今年一季度解除合同楼盘中，它排名第六；钱江新城某楼盘，5月份退房3套，该楼盘今年一度解除合同6次，排名第三，在2008年下半年解除合同楼盘公示榜单上同样有它；九堡某楼盘，5月份退房5套，该楼盘在去年以及今年一季度解除合同公示名单中排名同样非常靠前。

　　根据记者的了解，目前房产管理部门对解除合同管理非常严格，一般的客户其实轻易退不了房。“除了少量客户确实因贷款办不了或有纠纷退房外，其实不少是开发商自己倒腾，因为要拿房子去融资或者要制造好销的现象。”一位业内人士说。

　　高成交量背后的热钱：个别楼盘出现外地企业员工成群购买

　　深夜开盘、通宵排队领号、开盘×小时售罄……这一幕幕场景多么熟悉。郎咸平在他最新的一篇博客中直陈：“目前楼市回暖现象让我比较担心，原因是大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，这不是我们所鼓励的，代价太大了……”

　　一开盘就买不到房、购房者现场抢房……最近只要有楼盘开盘或续推房源总能听到这类消息。前不久下沙某楼盘推新房源，两三百套房子，按事先领的号子选房，结果才叫到五六十号，房子居然就卖完了，销售速度之快让人咋舌。难道有号子的人会一人买上好几套？

　　“这个楼盘新推房源一大半都是走批量的，因为很多购房者都来自同一家企业。”给这家楼盘放款的一银行信贷人员私下告诉记者。签订销售合同时，信贷人员在核实购买人信息时发现，部分购买人都是同一企业员工，有的人房子买了两三套却连自己买的房子在哪个区块、哪幢楼、哪个单元都不知道，直接告诉信贷员，去找单位的谁谁谁。

　　照理，没有人会对自己购买的楼盘那么不上心。记者辗转了解该楼盘两家主要客户企业的名称，其中一家为浙江某地市政建设有限公司，另一家为江苏某物流企业，这两家企业的员工至少买走了这个楼盘新推房源中20%以上的量。

　　记者在网上查询这两家企业的相关资料，从公司公开资料显示，它们无论和杭州还是和楼盘开发商都没有太多的业务往来，其购买原因多少有些不寻常。

　　这种情况，贷款申请能通过吗？“只要他付得出首付，月收入能够负担得起每个月的按揭款，都会放款的。”这位银行工作人员告诉记者。

　　根据记者的了解，像这样的企业员工成群购买已不止在一家楼盘出现。它们到底是真实需求，还是如郎咸平所说的“避险资金”，甚至可能是一种融资？

　　一位业内专家告诉记者，从她了解到的情况看，目前楼市确实热钱涌动，这一方面固然说明了民间资本雄厚，另一方面却隐藏着楼市风险。

　　高成交量的背后还有多少问号需要回答。

　　别被成交量给“娱乐”了

　　詹丽华

　　2007年过去的时候，我们以为杭州楼市应该暂时没有故事了，因为在那价格疯涨的当口，七尺男儿为没买到房在售楼部门口潸然泪下、掩面低泣的画面都看到过了，悲，到此，已是极致。

　　2008年过去的时候，又以为这回该没有故事了吧？因为开发商一个接一个地降价，那些曾经为抢到房子而沾沾自喜的人瞬间变脸，从拉横幅、砸售楼部，一直堵到了开发商的家门口，怒，到此，算是顶了。

　　然后，2009年来了，故事接着来了。上周末接到一位朋友的电话，说，买不到房子，心里很烦，说女朋友哭着给他打电话，冒着大雨赶到销售部，却贴了售楼小姐的冷屁股，一句“卖完了，没房子”，就把她顶出了门，而这个楼盘尚没有公开开盘。“看了那么多楼盘，还来不及精挑细选，想回头去看第二轮，居然一个个都卖完了，才多久工夫那么多房子怎么卖出去的？”他在电话那头有些不可思议。

　　是啊，怎么卖出去的？5月份的成交量都破万了，今年前五个月的销售量居然胜过了2006年全年的量，这么迅速的放量，这么高的业绩——间隔三个月，却是北极与赤道的差别，多么“一波三折”，听起来简直像电视剧的标准构架。这背后，有多少故事？

　　在这样一个娱乐时代，故事里肯定得有“N角关系”：这套房子，你喜欢我也喜欢，你先买，过几天“性格不合”，退回去，我来买，过几天“因了解而分开”，换他买，一来二去，成交量就上去了；故事里肯定得有“兄弟/姐妹情深”，日子难过也要过，你借我一点资金，我给你几套房子，回头日子好了，该还的还，该分的分，拆拆借借，成交量又上去；故事里还得时不时有些小插曲，比如标价每平方米2万多的房子，谈个超低折扣，打包卖了，转头在楼盘门口的二手中介挂出去，一手、二手走一回，一套房子挣了两套的脸……如果去掉这样或那样，已知或未知的手段，真实的成交量还有多少？依然是10072套？那是真了不起。

　　购房者们不妨多点耐心、细心，因为一个健康的市场本不该有太多“故事”的。