浙江在线06月04日讯
地下商场商机无限，不过摊位却没有产权证，不知道投资之后会不会有风险；随着私家车急剧增多，小区停车位日益紧张，想要为自己的爱车寻找一个栖身之所，可地下车库却没有产权，不敢买；杭州地铁建设如火如荼，由此也带来了大量地铁商铺，这些商铺的产权又如何办理……
今后，这些问题，很快就能迎刃而解。日前，杭州市出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》(以下简称《规定》)，对杭州市区国有土地范围内地下空间建设用地项目的用地审批、供地方式、土地登记等方面，都做了较为详细的规定。
地下空间包括这些范围
净高一般不低于2.2米
《规定》明确了政策适应范围为杭州市区国有土地范围内地下空间建设用地审批和使用权的登记。具体指：经依法批准建设，净高度不低于2.2米(地下停车库净高度可适当放宽)的地下建筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权，起止深度以规划行政主管部门审批文件为准。其中地下资源、埋藏物不属于地下空间建设用地使用范围。
此次纳入政策规定的地下空间主要分为结建地下工程(指由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程)和单建地下工程(指独立开发建设的地下工程)两类工程，包括地下停车位、公共停车场(库)、商业服务设施、物资仓储、民防设施、地铁场站等。
●独家解读
2003年，杭州市曾出台《市区地下空间土地使用权管理的通知》，对地下空间土地有偿使用项目的规划、审批、使用年限、收费标准及权证发登等方面做了较明确的规定。不过自《通知》出台至今，发证的地下空间并不是很多。
随着城市土地资源越来越稀缺，地下空间的开发已经越来越多。在杭州，光钱江新城核心区，地下空间总建筑面积就达到了258万平方米，这其中包括12万平方米波浪文化城、6.5万平方米城市阳台、1号2号地下车库、4.3万平方米富春路3个地下连接工程，以及市民中心、国际会议中心、杭州大剧院地下空间等，明确这些地下空间的产权，对于杭州的城市建设来说，意义重大。
供地方式有所不同
地铁站有专门规定
《规定》对地下空间建设用地、供地方式做了十分具体的规定：社会公共及地下停车库、用地单位利用自有土地开发建设并向社会提供公共服务的地下停车库，可以划拨方式供地，但不得进行分割转让、销售或长期租赁；
单建地下工程属于经营性用途的，必须以招、拍、挂的方式出让，并且凭地下空间建设用地使用权出让合同到发改、规划、建设等部门办理相关手续；
结建地下工程随地表建筑一并办理用地审批手续，已办理地表建设项目用地审批手续，方案设计批复已明确地下工程的，视同办理地下工程用地审批手续。依法批准实施的地下工程施工完成的，经房屋测绘并相关部门批准后，便可办理有偿使用手续和土地登记手续。
《规定》还明确，地铁站(场)建设项目用地获批后，原则上可由产权人申请该站(场)地下空间建设用地使用权登记，属经营性地下工程按规定补办有偿使用手续后，才能办理登记手续。而连接站(场)之间的轨道线路用地，暂不登记发证。
●独家解读：
《规定》对地下空间供地方式的规定比较清晰。值得一提的是，它对地铁站(场)地下空间建设用地使用权登记，作出了专门的规定。由此显现出地铁在地下空间中的重要地位。
土地出让金下调一成
开发商省下不少成本
《规定》突出了政策对地下空间开发利用的引导，与2003年杭州市出台的《市区地下空间土地使用权管理的通知》相比，此次出台的《规定》就有偿使用地下空间土地出让金缴纳标准下降了10%。
《规定》明确，地下空间依法用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，地下一层土地出让金按基准地价相对应用途楼面地价的20%收取；停车库(位)地下一层土地出让金按基准地价相对应楼面地价10%收取。地下二层的土地出让金按地下一层标准减半收取；地下三层土地出让金按地下二层标准减半收取，依此类推。
地下空间建设用地使用权出让年限，按法律规定的用途确定，结建设地下工程建设用地使用权出让终止年限与地表建设用地使用权出让终止年限一致。同一宗地下建设项目有两种以上供地方式、用途或两个以上使用权人的，可根据各自建筑面积按1：1比例确认地下空间建设用地使用权面积。
●独家解读：
“土地出让金只要交楼面地价的20%？太好了！”听到地下空间登记新政出台，钱江新城某开发商有些兴奋。
据了解，该开发商操盘的写字楼项目配有一层地下空间，约1.4万平方米。楼面地价为2800多元/平方米，按照新政，公司所要补交的地下面积土地出让金为2800×20%×1.4=784万多元，比之前要补交的钱少了392万元。
“我们一定会去补交这笔钱的，”他说，“有了土地证，就可以申请抵押贷款，缓解资金压力。”
一层只能办一个产权
单个办证还要再等等
对于大家十分关注的地下空间产权，此次《规定》也有明确规定。这对于保障地下空间开发利用者合法权益，明晰地下空间产权提供了政策保障。
《规定》明确，已建成的存量经营性地下空间也可按此次出台的规定补办有偿使用手续，补办手续时要提供权属来源证明，并征得杭州市有关主管部门同意，补办完成有偿使用手续后，便可按规定申报地下空间建设用地产权登记。地下空间建设用地使用权登记程序及类型，参照国有建设用地使用权登记程序和类型办理。
不过值得注意的是，《规定》明确地下空间建设用地使用权实行分层登记，也就是说地下每一层作为一个独立宗地进行登记，地下空间建设用地使用权面积包括四周外墙厚度。
●独家解读：
用于经营性的地下空间，在补交土地出让金等手续之后，可以申报产权登记。不过目前一层只能登记一本大证。杭州市国土局有关工作人员介绍说，各个分割地下小空间的产权登记，还要等相关的销售管理办法配套政策出来。
地下车库办证也有眉目
业主买车库有了定心丸
对大家十分关注的居住区和公建项目配建的地下停车库(位)的产权问题，《规定》也作出了规定：配建地下车库(位)，首先应满足业主需要，其权属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说，今后权属清楚的配建地下车库补办出让手续后，可申请登记。
●独家解读：
买了地下车库，但是却没有产权，是许多购房者不敢买地下车位的原因。地下车位以后也可以办理产权登记了，虽然还只是一本大证，但也算迈进了很大一步。不少业内人士认为，这意味着地下车位的需求将大幅增加。
当然，也有人持不同观点。杭州华润新鸿基有关负责人就表示，车位办不办证，跟销售无太大关系。“如果没钱买车位的，以后还是不会买。有钱买的，之前就已经买了。”他说，因为根据《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。业主在购买车位时，开发商会跟他签定一个合同，规定车位归业主所有，这也是受到法律保护的。办证后，能够拿一本实实在在的证书，对于购买车位的人来说，无非是吃了一颗“定心丸”。
对此，浙江大学客座教授郭鲁川认为，给地下车位办理产权证，对于解决小区停车难问题，还只是第一步。在车位供不应求的现有状况下，应该对今后每户人家买几个车位作出明确规定，不要使得应该成为小区配套的车位成为炒房客的工具；目前车位挪作他用的现象屡见不鲜，应该对车位的使用功能作出明确规定，包括处罚条例。此外，还应明确车位不许卖给非业主等等。
依法登记后可申请抵押
地下空间融资功能增加
《规定》明确，经依法登记的地下空间，可申请抵押登记。地下和地表为连体建筑且单一产权人的地下空间建设用地使用权办理抵押登记、转让手续的，地下空间建设用地与地表建设用地使用权一并实现抵押、转让。这有利于充分发挥地下物业投融资功能。
●独家解读：
地下空间还可以抵押登记，这对于盘活地下空间资产，意义重大。并且，它将在很大程度上，吸引更多的资本进入地下空间开发。在之前，买一块地可以办土地证，买一套房可以办房产证，但要开发一个地下空间，产权界定不是非常明晰，就无法到银行办抵押贷款手续，无法进行融资，这对于动辄投资千万甚至上亿的地下停车场项目来说，风险就比较大。而《规定》则让地下空间投资，迎来了曙光。
