浙江在线06月25日讯
继上周四杭州拱墅区9号地块出让之后，6月23日，与其紧邻的另外两宗祥符东地块经历了共80轮的激烈竞价，最终分别以高于起拍总价63%和67%的价格成交。尽管如此，与5天前出让的地块相比，后两宗地块的溢价幅度已有所回落，最高跌幅为10%，每平方米的楼面价也下降了近400元。
对此，业内人士认为，这一定程度上反映出开发商尽管拿地欲望强烈，但并不会像2007年土地市场最热时那样一味追高，反而会多一份谨慎。
楼面价降低了
近400元/平方米
本次出让的杭政储出[2009]10号地块和11号地块，是今年以来杭州土地市场上的第二次放量。就在5天前，与这两宗宅地紧邻的杭政储出[2009]9号地块经过足足67轮的鏖战，最终以6.4亿元的价格成交，楼面价为6581元/平方米，高出起拍价73%，超出许多业内人士的预期。因此，这两宗与9号地块紧邻的土地能否再创新高，继而掀起杭城土地市场新一轮的高价拿地风潮，备受业界关注。
从地理位置来看，9号、10号、11号地块从北向南一字排开。其中，9号地块和11号地块较相似，两者的起拍楼面价均为3800元/平方米，出让面积分别为56.10亩和59.71亩，相差不多。
然而，尽管这两宗地块的竞争较为激烈，但是溢价幅度却有所回落，11号地块与9号地块相比，溢价幅度减少了10%，每平方米的楼面价也下降了近400元。其中，11号地块经过61轮的竞价，由浙江方正房地产开发有限公司以6.42亿元竞得，楼面价为6203元/平方米，溢价幅度为63%。此外，10号地块经过19轮竞价，最终由舟山远邦置业有限公司以2.25亿元竞得，楼面价为5874元/平方米，溢价幅度为67%。
竞价普遍采用
最低加价的方式
除了价格回落，即便是竞争最激烈的11号地块,竞价的开发商也格外谨慎，在持续一个多小时的竞拍中，加价幅度大多保持在最低加价水平上。在共达61轮的竞价中，尽管出让方已经从第8轮开始逐步把每轮最低加价幅度从原来的20万元增加到了200万元，但是超出40轮的加价幅度都没有超过规定的最低加价幅度，竞拍因此演变成一场沉闷的拉锯战。
“开发商的心态是非常微妙的，他们都想拿这块土地，所以不断加价，但是因为怕价格虚高，加价幅度都不高。这种情况在以往的土地出让中并不多见，可见大家还是比较谨慎的。”长期从事土地研究的一名业内人士说。
事实上，以最低加价幅度竞价的现象在此前的土地出让中已经有所显现。此前出让的申花路8号地块，总共31轮的竞价中，近一半的加价幅度没有超过最低加价幅度即便是在9号地块的激烈竞争中，被不少业内人士评价为拿地态度激进的浙江天鸿房地产开发有限公司，多数的加价幅度也遵循这一做法。
更多的开发商
仍在理性观望中
尽管溢价幅度下挫，但是对于6203元/平方米的楼面价，按照周边的房价衡量，盈利空间并不大。在11号地块的周边，大华海派风景和南北西岸目前的售价为7800元/平方米—1.1万元/平方米。也就是说，即便按照每平方米3000元的成本计算，加上楼面价后9203元/平方米的成本，与目前房价相差并不多。
“应该说这个楼面价是有压力的，届时房价必然在1万元/平方米以上才能有盈利。但是如果按照这个标准就说地价太高并不客观。地价成本是否高，具体还要取决于拿地企业的运作能力，毕竟面粉的价格并没有高过面包。”业内人士认为。
“从这两次的出让情况来看，不少本土的老牌房地产开发商成为拿地的一个主角，与外地开发商来说，他们的态度更趋稳健。”杭州双赢机构总经理章慧芳说，“不少竞价的开发商对于所拿地块的性质以及客户群都比较了解，对于最后的竞拍价格，他们是心里有底的。”
与这些买家相比，另一些仍在观望的中小型开发商更加谨慎。“现在拍出的土地价格不菲，我们虽然有很强烈的拿地欲望，但是为了避免可能存在的风险，还是选择继续观望，等有机会再拿地。”一位在土地出让现场灵市面的开发商说。
申花路板块
热度还将升温
本月底，杭州土地市场还将推出四宗大体量土地，其中两宗地块位于申花路板块，临近的8号地块此前刚刚拍出8.8亿元的价格，楼面价为8778元/平方米，溢价幅度为46%。目前，申花路板块配套设施日渐完善，成熟度越来越受到业内人士的认可，因此，届时的出让价格同样受人关注。
其中，杭政储出[2009]15号和16号地块都位于申花路板块，出让面积分别为93.98亩和76.69亩，参考楼面价分别为5500元/平方米，起拍总价分别为8.9598亿元和7.3313亿元。
“这两个地块的总价比较高，因此除了本土中小型开发商，一些大型房产公司可能也会参与竞争，成交价很可能会超出8号地块的水平。”章慧芳预测。
“大型开发商可能比现在积极拿地的中小型开发商更加稳健，考虑到可控风险，只有在价格理性的时候才会拿地，出现2007年那样不顾一切去飙地的可能性不大。”一家大型房开公司的相关人士透露，“现在拿地的中小开发商包括一些外来企业，手上已经没有什么可开发的项目了，所以拿地欲望比较急迫。相对来说，大开发商的储备更加充足。”
