浙江在线07月16日讯
今年二季度以来，随着温州市区楼市迅速回暖，曾经一度沉寂的房产投资者再度现身，并频频出手。而据记者调查显示，在房价高企、投资者屡屡出手的同时，市区部分楼盘自住率过低，已为市场埋下隐忧。
部分新盘投资成分过高
二季度以来，记者调查发现，与去年相比，目前投资者在本地的房产投资已十分活跃。
“6月份，我卖掉了一套中央公馆的房子，还有一套留给孩子以后结婚用，变现了300多万元。”市区郑先生10年前就开始在市区投资房产，并屡有收获。此次单中央公馆以每平方米15000多元购入，不到4年时间，目前房价已接近3万元，翻了近一倍。
郑先生说，在这10年左右的时间内，通过他倒腾的房屋不下10套，目前除自己自住一套外，还有同人花园等多套房产。
值得注意的是，受通胀预期影响，今年投资者出手比前些年更狠，做多是主要方向。与郑先生是朋友关系的王先生就是这样一位投资者。
“4月底，锦玉园二期1号楼以均价每平方米34800元开盘，当时知道信息后，我就打款准备购买。因为该楼盘一期的开盘价格已达41000元左右，再说二期1号楼套型只有290平方米左右，与此前上市的400多平方米相比更容易转手。”王先生说到当初选择购买锦玉园的房子，至今还笑颜依存。
因为王先生所购买的楼盘，开发商在推出2号楼时，平均价格已上涨至了46000元，尽管在层高、江景资源等条件存在不同，但这也直接拉升了他所购买房屋的价格。目前，那套房子挂牌外加价已达200万元左右。
“其实，说到今年投资方向，锦玉园还不是我的大手笔。6月初，我与几个朋友一起，一口气买入方正地块4套房子，每套房子面积在100-140平方米之间，当初每平方米在16000多元，现在那几套房价至少达20000多元。”
王先生这样解释自己的投资取向：“方正地块位于置信广场边上，此次出售房源大多是拆迁户无力承担增购款，这些拆迁户安置房大多在30平方米以内，一下子要拿出几百万元增购款，他们只能急于卖掉。我花了两天时间调查，最后从速购入，现在收获颇丰。”
10多年来，通过王先生转手的房子不下30套，目前，除人民路有两套37平方米房子每月以1700元出租外，他手上还有多套房子留着。值得注意的是，与之前的短平快操作相比，类似王先生这样的投资者，现在3万、5万元之类的小利，他们已看不上眼了。为了更大的利润空间，他们甚至联合周边朋友，以大资金垄断某些优质楼盘挂牌房源，等待时机高价出手。
正是温州楼市的特殊性，使得房产投资一直居高不下。据记者调查，由于投资者过多涉及市区新盘，使得市区部分新盘自住率过低。
据记者不完全调查，低自住率大多是新近交付在2年左右的楼盘，如山水名都、新田园住宅区、南瓯明园、南瓯景园、双桂小区、墨斗小区、丽江花园、嘉鸿花园等楼盘，其平均自住率为55%，最低仅为36%；而温迪锦园、莲花大厦、锦春大厦等位于闹市区，自住率也较低，给市场更是留下了深刻影响。
自住率过低引来观点对碰
对于自住率过低的问题，部分物业公司负责人表示，除部分尚在装修外，部分楼盘交付时间不长也是一大原因。而更多原因是温州市民资金实力雄厚，房产投资过多造成的。
“自住率过低应该可以分为三种情况，一种是投资者有房子住了，空着房源为其孩子今后结婚备用，短时间不会入住；另一部分人是看到形势好，又有通胀预期，还不如买下来以避免现金贬值；而另外一部分人是纯粹的投资驱动，倒买倒卖。”好望角房产策划机构总经理杨永晨对这种现象给予了分析。
杨永晨认为，与前些年只在乎价格相比，今年以来投资者更喜欢投资综合品质俱佳的楼盘，投资与自住双重考虑较多。
据记者调查，与已交付楼盘投资成分相比，一些已经开盘，或即将交付使用的楼盘，其投资比例较已入住新盘更高。目前，大部分新盘重现投资者身影，已不是什么秘密了。
那么低自住率是否是温州楼市独有的现象呢？据了解，全国70个大中城市大部分存在自住率过低的现象，但温州更为突出。
天浩置业总经理王珍楠认为，对温州这样一个民间资金充裕的城市来说，在没有其他更好投资渠道的情况下，房产投资未免不是最佳选择。多年来房价稳中有升，更是助长了这种氛围。
而一位不愿透露姓名的开发商认为，多次置业者、长线投资者和短期炒楼客的入市，虽然有利于活跃成交和促进楼市回暖，但导致一个结果却不可忽视：住房向少数人手中集中，造成市场上住房供应的相对短缺，进而推高房价。而真正需要住房的刚性需求者，又因房价偏高而望楼兴叹。
“与房价高企不相称的是，房租却未见相应上涨。这就意味着，从一个长期的价格波段来说，房价并不具有持续上涨的基础，但这在温州楼市似乎没有说服力。楼市经常不按常规出牌，已成了温州楼市独有的现象之一。”该开发商说。
有关人士认为，高房价和高空置率向市场发出了一个信号。从长期来看，市场是可以自动调节价格的，但是，当市场调节失灵时，政府的调节作用尤为重要，如果市场调节作用失灵而政府不采取调节措施，这种代价会非常高昂。
