请问：文萃苑业主停车难的问题到底关不关？

　　购买人防工程车位者风险：(一)房产公司说是转让使用权-------其实他并无权。《中华人民共和国人民防空法》第九条规定：国家保护人民防空设施不受侵害，禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施。因为人防工程目前基本认为产权属于国家，同时规定出售人防工程是违法的。开发商所谓的出售70年使用权或长租70年，没有法律依据，(1)，目前开发商并不是人防工程产权人。(2)，开发商自己都是临时使用者，使用人防工程需要到人防办申请人防工程使用证，目前人防工程使用证的期限是5年。也就是说开发商暂时使用人防工程的使用权期限是受人防办颁发的人防工程使用证规定的期限限制的。所以开发商根本无权利许诺给别人70年的使用权。(二)“人防工程”车位，收益归业主|根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此，车位是否可销售的唯一标准就是能否办理产权登记(即规划用于停放汽车的车位、车库)，已经购买而不能办理产权登记的车位的消费者应该赶紧要求退赔。 (三)租赁期超20年，法律不保护

　　合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”消费者若租赁车位(就是所谓的销售使用权)，最长期限也只有20年，凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都涉嫌欺诈。 (四)房产公司在收两笔钱理由：人防车位在配置上属于小区的配置，作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中。人防车位的建设成本已经计算进入买房子的价格，相当于我们买房子已经付了这笔钱了，已经为人防车位买单了，现在还叫我们再出钱购买。所以一般在人防车位上，是可以临时出租的，但是收益是归全体业主的，因该交由我们自己正式聘任的物业管理，包括前期和后期的。开发商一般在完成几年后撤出的。所以这笔收入应该扣除交给物业的管理费用，电费，水费，人员开支等后划归我们全体业主，不应该属于开发商。大家都知道，现在的小区临时停车费是小区很大的收入。本来我们可以用在对小区的维护和管理上，可以把我们的家园建设的更加美丽。这样一来，开发商把这笔钱拿走了，以后我们的物业怎么办，那就只能再提高物业费。最后受害的是我们全体业主。所以我们得抵制购买，不能让开发商赚两次钱，不能让物业受损失，更不能让业主受损失。这种车位在法律上是没有保障的。

　　特别提醒，目前小区人防工程产权不明确，开发商只是该人防工程的建设者也就是法律上说的结建义务人，因为产权不明确所以由开发商以结建义务人的名义暂时管理使用，但是开发商使用人防工程必须接受人防办监督管理，到人防办申请人防工程使用证，目前人防工程使用证的期限是5年。也就是说开发商暂时使用人防工程的使用权期限是受人防办颁发的人防工程使用证规定的期限限制的。所以开发商根本无权利许诺给别人70年的使用权。

　　同时开发商所谓的出售人防工程使用权70年或者说长租人防工程70年就是变相出售人防工程行为。

　　浙江省人防办公室答复：目前，国家法律、法规和我省地方性法规、规章均未明确人防工程产权归属，因此小区的防空地下室不能办理产权登记和发证手续。

　　同时根据民法的基本原则，民事法律关系主体只能处分其合法拥有的权利。因为开发商不是人防工程的产权人所以无权出售人防工程车位。人防工程车位的买卖合同无效！

　　引用“耀江文萃苑：人防工程竟成了谋利工具？”2009-07-17来源：浙江电视台教育科技频道-小强热线。就本次小强热线的采访，作为文萃苑的业主，发表一下个人的观点。

　　刚刚又看了一遍电视版的小强热线，关于我们小区停车位的长期出租使用权一事，感觉房产公司是在严重地欺骗我们业主。当初，他们电话通知业主可不是如电视采访上的那个房产公司的女职员说的“长期出租使用权”。他们在电话里说“你的租期就到了，要不要买，有别人看上你的车位了，你不买就要被他买走了”，这么一说我们才没办法也去买的啊。

　　现在可以看到，他们老早就计谋好了的，转让使用权的协议没问题，贴的优惠广告也没问题，在其所有的文字资料里均是以转让使用权的名义出现的，他们的顾问律师老早就想好的，也是老早就知道这是人防工程没法出售的。现在唯一让我们上当收骗的就是，当初他们在电话里通知的说“有人看上你的车位了，你若不买，就被别人买走了”。不知道现在有谁还保留过这段电话录音，但是我相信每个像我这样的业主都接到过这样的话，且不说所谓的“有人看上你的车位”是真是假，就算是有人看上这个车位了，想租这个车位了，那么作为原租车主，之前老老实实履行原租用合同，从没违反原租用合同的情况，总是按时缴纳租金，是不是应该享有优先的继续租用权利呢？难道就因为别人要租70年，而自己仅仅是3个月一租期就把使用权租给70年的嘛，不知道这个这个有没有法律保护，况且这个3个月一租也是他们房产公司自己搞出来的，原先的时候可是半年甚至一年一租的，作为我们业主我们也不想每3个月交一次租金，烦都烦死了，但是我们决不想一次性把70年的租金全交给他们。为什么？说难听一点这个70年租金的时间价值全被房产公司圈走了。所以，他们就采取了这样电话里通知欺骗的方法，模糊了出租和售卖的含意，在电话里将词句偏向“售卖”的意思——“你买不买，不买就要别人买下了”，他们从不说“你还租吗，不租就要租给别人了”，靠，这里的区别也太大了吧。真是险恶用心。

　　这样欺骗业主导致我们业主在不知情的情况下被迫与其签订的70年使用期租用合同算不算是无效合同？？？我想了想，他们为什么不干脆光明正大点来说，“我们房产公司今后不再实行3个月一租了，要租的话就70年使用权租期全部一次性租完”，如果他们能这样说，我觉得也是雄壮的，如果这也没有与相关法律法规抵触的话，我想我也会租下来的。所以现在觉得最气氛的是他们竟然换了个方式来骗我们。干死的。